ทำความรู้จัก สินเชื่อวัยเกษียณ

สังคมผู้สูงอายุในไทยเริ่มเพิ่มขนาดใหญ่เรื่อยๆ วันนี้ Baania ชวนมาทำความรู้จักกับสินเชื่อในอีกรูปแบบที่สอดรับกับสังคมที่กำลังจะเปลี่ยนไปในชื่อเรียกว่า Reverse Mortgage

กลางปี 2560 นี้ ในประเทศไทยเริ่มรู้จักสินเชื่อชนิดใหม่สำหรับผู้สูงอายุโดยเฉพาะออกมาให้เห็น เรียกว่า  “Reverse Mortgage” หรือ “เงินกู้จำนองแบบย้อนกลับ” แนวคิดจากนโยบายรัฐที่ต้องการช่วยให้ผู้สูงอายุมีเงินไว้ใช้จ่ายในช่วงบั้นปลายชีวิต

แม้ชื่อจะถูกเรียกว่าเป็น “สินเชื่อบ้านผู้สูงอายุ” แต่หากลงในรายละเอีดยจะพบว่ามีความแตกต่างจากสินเชื่อที่คุ้นเคยกันอย่างสิ้นเชิง เพราะเมื่อพิจารณาตามธุรกรรมแล้วน่าจะเป็นการขายบ้านล่วงหน้าให้ธนาคาร เพื่อแลกกับเงินที่ได้รับเป็นงวดๆ มากกว่า ดังนั้นเพื่อเตรียมพร้อมกับการใช้ประโยชน์จากสินเชื่อใหม่ตัวนี้อย่างเข้าใจ Baania จะพามาคุณไปทำความรู้จักกับแง่มุมลึกๆ ของสินเชื่อคนวัยเกษียณชนิดนี้กัน

Reverse Mortgage แปลความหมายแบบตรงตัวจะหมายถึงการกู้จำนองบ้านแบบย้อนกลับ ซึ่งที่เรียกกันเช่นนี้เป็นเพราะมีลักษณะการทำงานที่ตรงกันข้ามกับการกู้จำนอง (Mortgage) นั่นเอง หากเป็นการกู้จำนองบ้านแบบปกติ ผู้กู้จะต้องเป็นฝ่ายจ่ายชำระเงินต้นและดอกเบี้ยเป็นงวดๆ ให้กับสถาบันการเงินที่ให้กู้ แต่สำหรับ Reverse Mortgage แล้วจะตรงกันข้าม คือสถาบันการเงินจะเป็นฝ่ายต้องจ่ายเงินให้กับผู้กู้เป็นงวดๆ แทน รวมทั้งอาจจะกันวงเงินจำนวนหนึ่งไว้สำหรับการเบิกใช้ในยามฉุกเฉินเพิ่มเติมให้ด้วย

เมื่อนำบ้านเข้าขอสินเชื่อ Reverse Mortgage และหลังจากได้เงินเอามาใช้แล้ว ผู้กู้ไม่จำเป็นต้องจ่ายเงินคืนใดๆ เลย จนกว่าจะเสียชีวิต แต่สิ่งที่สถาบันการเงินผู้ให้กู้จะได้รับไป ก็คือบ้านหรือที่ดินของผู้กู้ที่เสียชีวิตแล้ว โดยสามารถนำไปขายทอดตลาด หรือขายต่อให้กับทายาทต่อไปได้

อธิบายให้เข้าใจได้ง่ายขึ้น ลักษณะเดียวกับการขายบ้านล่วงหน้าให้กับสถาบันการเงินแบบผ่อนซื้อ ภายใต้เงื่อนไขที่ว่าจะส่งมอบบ้านให้เมื่อเจ้าของบ้านเสียชีวิตแล้ว สถาบันการเงินมีหน้าที่ต้องจ่ายเงินดาวน์ และค่างวดให้กับเจ้าของบ้านไปเรื่อยๆ หากผู้กู้ยังไม่เสียชีวิตก็ยังคงมีสิทธิอาศัยอยู่ในบ้านหรือที่ดินหลังนั้นต่อไปได้เรื่อยๆ  

โดยปกติแล้วขนาดของเงินรายงวดที่จะได้รับในการทำ Reverse Mortgage จะมากน้อยแค่ไหนนั้น ขึ้นอยู่กับ 3ปัจจัยด้วยกัน

1.อายุของผู้กู้ตอนยื่นสมัคร ยิ่งมีอายุมากเท่าไหร่ก็ยิ่งมีโอกาสได้รับเงินงวดมากขึ้นเท่านั้น

2.ปัจจัยด้านที่สอง คุณลักษณะของบ้านและที่ดินนั้นๆ บ้านยิ่งอยู่ในทำเลดี มีมูลค่าสูงมากเท่าไหร่ เงินรายงวดก็จะได้มากขึ้น

3. ลักษณะเงื่อนไขของตัว Reverse Mortgage ที่จะเลือกทำ โดยทั่วไป ในส่วนของเงินรายงวด ผู้กู้จะมีสิทธิเลือกรูปแบบการรับเงินได้หลายรูปแบบ เช่น เลือกรับเงินรายเดือนทุกงวดตลอดชีวิต เลือกรับเงินรายเดือนโดยกำหนดเพียงช่วงระยะเวลาหนึ่ง เลือกรับเป็นเงินก้อน (lump-sum) หรือเลือกรับเป็นวงเงินสินเชื่อ (line of credit) ก็สามารถทำได้

สิ่งที่น่าสนใจสำหรับเงินกู้คนวัยเกษียณแบบ Reverse Mortgage ก็คือ คนที่ยื่นกู้ไม่จำเป็นต้องแสดงหลักฐานรายได้ และไม่ต้องตรวจสุขภาพใดๆ ขอเพียงแค่มีบ้านและที่ดินเป็นของตัวเองเท่านั้น เมื่อกู้แล้วผู้กู้ยังไม่มีภาระชำระเงินต้นหรือดอกเบี้ยคืนใดๆ อีกด้วย

ตัวอย่างเงื่อนไข Reverse Mortgage ในต่างประเทศ ที่น่าสนใจมีประเด็นหลักๆ ที่สำคัญ ได้แก่

• เงื่อนไขด้านอายุ โดยกำหนดอายุขั้นต่ำของผู้กู้รวมถึงคู่สมรส ซึ่งในสหรัฐฯ ได้กำหนดไว้ที่อายุ 62 ปี แคนาดา 55 ปี เกาหลีใต้ 60 ปี เป็นต้น
• เงื่อนไขของบ้านที่นำมาจำนอง ต้องปลอดภาระ กล่าวคือ ต้องเป็นบ้านที่ผ่อนหมดเรียบร้อยแล้วและไม่ติดจำนองที่อื่นๆ ไว้ ซึ่งบ้านในที่นี้จะครอบคลุมทั้งบ้านเดี่ยว ทาวเฮาส์ คอนโดมิเนียม
• เงื่อนไขการครอบครองบ้าน บ้านที่นำมาจำนองต้องเป็นบ้านที่อยู่อาศัยเป็นบ้านหลัก ไม่ได้เป็นบ้านพักตากอากาศ หรือบ้านที่ซื้อไว้เพื่อลงทุน โดยในบางประเทศอาจมีการกำหนดระยะเวลาขั้นต่ำที่ผู้กู้ต้องอาศัยอยู่ในบ้านนั้น เช่น เกาหลีใต้กำหนดไว้ที่อย่างน้อย 6 เดือนต่อปี เป็นต้น
• เงื่อนไขด้านค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับบ้าน ผู้กู้ยังคงต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่นค่าภาษีที่อยู่อาศัย  ค่าประกันภัย ค่าส่วนกลางสำหรับอาคารชุดหรือหมู่บ้าน รวมไปถึงค่าบำรุงรักษาที่อยู่อาศัยอื่นๆ
• เงื่อนไขด้านกรรมสิทธิ์บ้าน เมื่อนำบ้านไปจำนองแล้ว ผู้กู้ยังเป็นผู้ครอบครองกรรมสิทธิ์บ้านและยังสามารถอยู่อาศัยในบ้านได้จนกว่าจะเสียชีวิต หลังจากนั้นบ้านจึงจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของธนาคาร

โดยปกติแล้ว ค่าธรรมเนียมการทำ Reverse Mortgage ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการดำเนินการ(Origination Fee) 2% ของมูลค่า Reverse Mortgage ที่จะได้ ค่าประเมิน(Appraisal Fee) ค่าประกันภัย และค่านิติกรรม(Closing Costs) ในปัจจุบันสถาบันการเงินที่ให้บริการสินเชื่อประเภท Reverse Mortgage อาทิ  ธนาคารออมสิน

เขียนโดย: อนุชา กุลวิสุทธิ์

กูรูด้านการเงินและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
ที่ปรึกษาอิสระ วิทยากรและอาจารย์พิเศษ
มีพ็อกเก็ตบุ๊คด้านการเงิน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

บทความแนะนำ

• “บ้านผู้สูงอายุ” แบบไหนน่าลงทุน  
• โอกาสทองลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัย ทำเงินกับลูกค้าสูงวัย