“ที่ดินเปล่า” สินทรัพย์ลงทุนน่าสนใจช่วงเมืองขยายตัว
การขยายตัวอย่างรวดเร็วของเชียงใหม่ทำให้ขอบเขตตัวเมืองขยายตัวไปรอบนอกมากขึ้นเรื่อยๆ มีการสร้างถนนวงแหวนขึ้นหลายชั้นด้วยกัน ในสถานการณ์เช่นนี้ทำให้ในเชียงใหม่เรามีอสังหาริมทรัพย์ลงทุนรูปแบบหนึ่ง ที่กลับมาโดดเด่นและน่าสนใจอย่างผิดหูผิดตาขึ้นอีกครั้ง ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ที่ว่านั้นก็คือ “ที่ดินเปล่า (Raw Land)” นั่นเอง
จุดเด่นที่น่าสนใจของการลงทุนในที่ดินเปล่า ก็คือหากถึงเวลาเพิ่มค่าขึ้นมาเมื่อไหร่จะเพิ่มค่าได้ดีกว่าอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปมาก และการเข้าถือครองในรูปที่ดินเปล่ ยังช่วยให้สามารถถือครองได้ทีละมากๆ แถมค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาก็ต่ำมาก ไม่เสียเวลาในการบริหารจัดการ สามารถซื้อแล้วทิ้งไว้เฉยๆ ก็ได้ นื่องจากไม่มีสิ่งปลูกสร้างใดๆ ให้ต้องดูแลเลย
จริงๆ แล้วการลงทุนซื้อที่ดินเปล่าเก็บไว้ขายจัดเป็นกลยุทธ์การลงทุนที่เก่าแก่ที่สุดในเมืองไทย คหบดีเก่าก่อนล้วนร่ำรวยขึ้นจากการขายที่ดินเปล่าที่ซื้อเก็บกอาไว้แทบทั้งสิ้น โดยแต่ก่อนนี้เพียงแค่ซื้อที่ดินเปล่าเก็บเอาไว้ ไม่ว่าจะอยู่ที่ไหนๆ ก็ตาม พอนานวันเข้าความเจริญก็จะเข้ามาถึงโดยอัตโนมัติ ทำให้สามารถขายทำกำไรทีละมากๆ ได้
แต่ปัจจุบันนี้การลงทุนในที่ดินเปล่าไม่ง่ายเหมือนแต่ก่อนแล้วและยังมีความเสี่ยงเพิ่มขึ้นมาก เพราะรูปแบบการใช้ชีวิตรวมถึงมิติเศรษฐกิจและสังคมซับซ้อนขึ้น มีผังเมืองและกฎหมายเข้ามาควบคุมการทำประโยชน์ในที่ดินหลายอย่าง
การเลือกซื้อที่ดินผิดที่ผิดเวลาอาจส่งผลร้ายให้ขาดสภาพคล่อง (Illiquidity) ขึ้นได้ง่ายๆ นั่นคือถือครองไปนานๆ นอกจากราคาจะไม่ปรับสูงขึ้นแล้ว เวลาอยากขายก็อาจหาคนซื้อไม่ได้ แม้จะยอมตัดใจขายในราคาขาดทุนแล้วก็ตาม
จุดอ่อนอีกอย่างหนึ่งของการซื้อถือครองที่ดินเปล่าในปัจจุบันก็คือต้องใช้เงินสดในการลงทุน เพราะจะไม่สามารถกู้ยืมธนาคารได้เหมือนกับการซื้อบ้านโดยทั่วไป และระหว่างถือครองนอกจากจะไม่มีรายได้จากค่าเช่าแล้ว ทุกปียังมีภาระต้องจ่ายภาษีบำรุงท้องที่อีกด้วย ซึ่งทำให้ช่วงถือครองจะมีปัญหากระแสเงินสดติดลบ (Negative Cash Flows) อยู่ตลอด และกว่าจะได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนกลับมาจำเป็นต้องอาศัยระยะเวลารอคอยค่อนข้างนาน เพื่อรอให้ความเจริญเข้าถึงจนที่ดินแสดงปฏิกิริยาเพิ่มค่าขึ้นได้ก่อน จึงจะสามารถขายทำกำไรกลับคืนมาได้อย่างเป็นกอบเป็นกำ
จากที่กล่าวมาทั้งหมดจะเห็นได้ว่ากุญแจความสำเร็จในการลงทุนจะขึ้นอยู่กับการเลือกที่ดินเปล่าลงทุนอย่างเหมาะสม และกระทำด้วยความระมัดระวังเป็นสำคัญ ทั้งนี้ที่ดินเปล่าที่มีคุณลักษณะเหมาะกับการลงทุน จำเป็นต้องเป็นที่ดินที่มีราคาไม่แพง และต้องแน่ใจว่าถือครองต่อไปแล้วจะใช้เวลาไม่นานนักที่จะเพิ่มค่าขึ้นได้อย่างเป็นกอบเป็นกำด้วย
ในแง่การลงทุนแล้วช่วงเวลาทองที่ถือว่าดีที่สุดในการเข้าลงทุนในที่ดินเปล่า ก็คือช่วงที่ภาคก่อสร้างซบเซา เศรษฐกิจมีปัญหาเงินฝืดหรือตึงตัว ซึ่งจะเป็นช่วงที่ความต้องการที่ดินเปล่ามีน้อย ขณะที่มีผู้ต้องการขายที่ดินจำนวนมากเพราะขาดสภาพคล่อง ทำให้การเข้าซื้อในช่วงนี้มักสามารถต่อรองซื้อได้ถูกอย่างไม่น่าเชื่อ แถมได้เงื่อนไขดีด้วยอีกต่างหาก
สำหรับกลไกหรือปัจจัยที่จะเป็นตัวผลักดันทำให้ที่ดินเปล่าเกิดการเพิ่มค่าขึ้นมาได้นั้น ปกติแล้วมูลค่าของที่ดินเปล่าจะสูงต่ำมากน้อยเพียงใดนั้น เริ่มแรกจะมีความความสัมพันธ์โดยตรงกับปัจจัยพื้นฐานหลายตัว โดยเฉพาะระบบคมนาคม แหล่งแร่ในดิน น้ำ และสิ่งอำนวยความสะดวกเพื่อการบันเทิงพักผ่อนหย่อนใจต่างๆ เพราะปัจจัยเหล่านี้เป็นตัวสำคัญที่ชี้ให้เห็นถึงศักยภาพการนำที่ดินมาทำประโยชน์ได้ ซึ่งจะช่วยดึงดูดให้คนสนใจเข้ามาถือครองที่ดินเหล่านี้
อย่างไรก็ดีการใช้ประโยชน์ในที่ดินจะเกิดขึ้นได้หรือไม่และมีโอกาสเป็นไปได้มากน้อยเพียงใด เงื่อนไขที่จำเป็นอีกอย่างหนึ่งก็คือที่ดินดังกล่าวจะต้องอยู่ใกล้กับแหล่งที่มีคนอยู่อาศัย เพื่อสะดวกในการเข้ามาใช้ประโยชน์ได้ โดยต้องเป็นแหล่งที่มีการเติบโตของประชากร (Population Growth) เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ด้วย ยิ่งอัตราเพิ่มสูงเท่าไหร่ถือว่ายิ่งดีเท่านั้น
กฎกำปั้นทุบดินที่บรรดานักลงทุนมืออาชีพในต่างประเทศยึดถือปฏิบัติกัน เพื่อให้แน่ใจว่าที่ดินเปล่าที่เลือกมาลงทุนนั้นจะสามารถเพิ่มค่าได้โดยใช้ระยะเวลารอคอยไม่นานมากจนเกินไป ก็คือจะเน้นลงทุนกับที่ดินเปล่าในแปลงขนาดเล็กลงสักนิดแต่มีราคาสูงขึ้นมาหน่อย โดยโฟกัสเป็นพิเศษกับการลงทุนในที่ดินเปล่าที่อยู่ในระยะ 30 ไมล์ (ประมาณ 48 กิโลเมตร) จากศูนย์กลางแหล่งอยู่อาศัยขนาดใหญ่ (Large Residential Center) ซึ่งมีประชากรอยู่อาศัยเกินกว่า 500,000 คนขึ้นไป
หรือมิฉะนั้นก็จะเลือกลงทุนในที่ดินเปล่าที่อยู่ภายในระยะ 5 ไมล์ (ประมาณ 8 กิโลเมตร) จากชุมชนหรือเมืองที่มีผู้อยู่อาศัยในระดับไม่น้อยกว่า 50,000 คนเป็นสำคัญ โดยเงื่อนไขสำคัญของทำเลที่ดินเปล่าที่ซื้อลงทุนก็คือจะต้องอยู่ในทิศทางที่ความเจริญจะมาถึงด้วย โดยให้สังเกตจากอัตราการเพิ่มขึ้นของประชากรที่มีอัตราเพิ่มขึ้นสูงสุด แม้ว่าการเลือกเข้าซื้อที่ดินเปล่าในโซนเหล่านี้อาจจำเป็นต้องซื้อในราคาที่สูงกว่าที่ดินเปล่าในทิศทางอื่นก็ตาม