“ที่ดิน บ้านและคอนโดฯ” ทรัพย์สินที่มีแต่เพิ่มค่าและน่าลงทุน

คนมักสงสัยกันว่าเหตุใดทรัพย์สินประเภทที่ดิน บ้านและคอนโดฯ ยิ่งนานวันไปราคาก็มีแต่สูงเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ไม่เคยจะเห็นลดลงสักที ซึ่งปรากฏการณ์เช่นนี้ยังผลให้คนที่ลงทุนกับบ้านและคอนโดฯ หากถือยาวๆ  นอกจากจะไม่ขาดทุนแล้ว ยังมีโอกาสได้ผลตอบแทนในรูปมูลค่าเพิ่มได้โดยไม่ต้องทำอะไรด้วย

จริงๆ แล้วมูลเหตุที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่ดิน บ้านและคอนโดฯ เกิดการปรับราคาเพิ่มขึ้นทุกปีด้านเดียวตลอด แถมยังปรับขึ้นทีละมากๆ ด้วยนั้น เกิดขึ้นเพราะแรงผลักดันประสานกันของตัวแปร 5 ส่วน ซึ่งตราบใดที่ตัวแปรที่จะกล่าวต่อไปนี้ยังคงเป็นไปและทรงอิทธิพลอยู่ การเพิ่มค่าเพิ่มราคาก็จะเพิ่มต่อเนื่องได้อย่างไม่มีที่สิ้นสุด

1.ราคาประเมินราคาที่ดินปรับเพิ่มทุก 4 ปี และปรับทีละมากๆ แม้วัตถุประสงค์หลักของการประกาศราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทางราชการ จะเป็นการจัดทำเพื่อใช้เป็นฐานในการจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมเป็นสำคัญ แต่คงจะปฏิเสธไม่ได้ว่าราคาประเมินตัวนี้แหละคือราคาขั้นต่ำที่คนไทยเรานิยมนำมาใช้เป็นดัชนี เพื่อกำหนดราคาประเมินหรือราคาซื้อขายจริงของที่ดิน บ้านและคอนโดฯ

ทั้งนี้พื้นที่หรือบริเวณใดก็ตามที่ราคาประเมินของราชการปรับขึ้นในอัตราที่สูงกว่า ก็จะทำให้สามารถเก็งหรือคาดเดาได้ว่าอสังหาฯ ในพื้นที่นั้นก็จะมีราคาซื้อขายสูงกว่าบริเวณอื่นๆ ตามไปด้วย 

เชื่อกันว่าปี 2559 จะเป็นปีที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับสูงมากเป็นพิเศษ เพราะเป็นช่วงเริ่มต้นที่ทางราชการประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่ โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 มกราคม 2559 และใช้ต่อเนื่องไปอีก 4 ปี จนกระทั่งถึง 31 ธันวาคม 2562

2.เงินเฟ้อเพิ่มขึ้นทุกปี พูดง่ายๆ ก็คือเงินที่ทุกคนใช้จ่ายมีแนวโน้มลดค่าลงทุกปีนั่นเอง ตัวอย่างเช่น หากเงินเฟ้อปีนี้อยู่ที่ 3% นั่นก็หมายความว่าของที่เคยซื้อในปีก่อนที่ราคา 100 บาท หากซื้อในปีนี้จะต้องจ่ายเงินเพิ่มกลายเป็น 103 บาทนั่นเอง ซึ่งปกติสาเหตุการเกิดเงินเฟ้อหลักๆ จะมาจากการเพิ่มขึ้นของราคาน้ำมัน ต้นทุนการผลิตสินค้า และค่าจ้างแรงงานเป็นสำคัญ 

การเกิดเงินเฟ้อนี้หากไม่สูงจนเกินไปในทางเศรษฐศาสตร์ถือเป็นเหตุการณ์ปกติที่เลี่ยงกันไม่ได้ ทั้งนี้บ้านและคอนโดฯ ถือเป็นสินค้าจำเป็นหลักที่จะปรับราคาขึ้นตามเงินเฟ้อเสมอ เพราะกว่าจะสร้างขึ้นมาได้ต้องประกอบด้วยวัสดุก่อสร้างและเครื่องตกแต่งมากมายหลายอย่าง แถมเมื่อราคาปรับสูงขึ้นก็มักปรับสูงกว่าอัตราเงินเฟ้อ เนื่องจากตัวทรัพย์สินมีองค์ประกอบส่วนหนึ่งที่เป็นที่ดินซึ่งมีจำกัดอยู่ด้วย

3.ความต้องการเพิ่มขึ้นตลอดตามการเพิ่มขึ้นของประชากร ตราบใดที่ประชากรยังคงเพิ่มขึ้นอยู่ ความต้องการที่ดิน บ้านและคอนโดฯ ก็จะยังคงมีอยู่เรื่อยๆ ทั้งนี้เป็นที่น่าสังเกตว่าความต้องการในระยะหลังมีแนวโน้มเติบโตสูงกว่าแต่ก่อนมาก เนื่องจากไม่เพียงมีคนเกิดใหม่ขึ้นมาแล้ว คนยังมีอายุยืนและตายช้าลงอีกด้วย

นอกจากนั้นในบางพื้นที่ที่เจริญมากๆ ความต้องการหรือดีมานด์ (Demand) ยังอาจได้รับอานิสงส์จากการอพยพย้ายถิ่นฐานของคนนอกพื้นที่หรือชาวต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัยด้วย ทำให้ราคาหรือมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในบางพื้นที่บางบริเวณจะสูงโด่งกว่าบริเวณอื่นอย่างเห็นได้ชัด ตัวอย่างที่เห็นได้ชัด เช่น ย่านนิมมานเหมินท์ ซึ่งเป็นบริเวณที่คนกรุงเทพฯ คนจังหวัดอื่น และชาวต่างชาตินิยมย้ายเข้ามาอยู่อาศัยกัน

ด้วยเหตุนี้เองหลักคิดง่ายๆ ก่อนลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่และบริเวณใด จึงควรต้องมีการตรวจสอบข้อมูลสำมะโนประชากรในพื้นที่ก่อนเสมอ เพื่อดูอัตราการเพิ่มขึ้นของประชากรว่าสูงต่ำมากน้อยเพียงใด กฎทองในการลงทุนก็คือให้เลือกพื้นที่ที่มีอัตราการเพิ่มของประชากรสูงสุดเป็นหลัก

4.ที่ดินมีจำกัดและถูกใช้เหลือน้อยลงเรื่อยๆ โดยเฉพาะที่ดินที่มีสาธารณูปโภคพร้อมที่สามารถใช้ประโยชน์ได้ ยิ่งต้องแย่งกันใช้หรือแย่งกันพัฒนาทำเป็นบ้านและคอนโดฯ กัน

คนมักเข้าใจผิดคิดว่าเหตุผลหลักที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์เพิ่มค่าได้ น่าจะมาจากปัจจัยทางด้านความต้องการหรือดีมานด์เป็นสำคัญ แต่จริงๆ แล้วปัจจัยนี้เป็นเพียงแค่องค์ประกอบรองตัวหนึ่งเท่านั้น เพราะในทางเศรษฐศาสตร์พบว่าปริมาณสินค้าในตลาด หรือซัพพลายของที่ดินที่มีอยู่จำกัดและไม่สามารถเพิ่มขึ้นได้อีกแล้ว นี่แหละคือปัจจัยตัวจริงที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทเกิดการเพิ่มค่าขึ้น ยิ่งมีจำกัดมากเท่าไหร่ อัตราการเพิ่มค่าในบริเวณนั้นก็จะยิ่งสูงขึ้นเพียงนั้น

ในแวดวงการลงทุนอสังหาริมทรัพย์จึงยึดถือกันเป็นกฎเลยว่า ถ้าคิดจะลงทุนที่ดิน บ้านและคอนโดฯ ดีๆ สักแห่งที่มีค่าให้ไม่ต่างอะไรกับหุ้น ทองคำ จะต้องเน้นเลือกลงทุนเฉพาะที่อยู่ในทำเลที่ของมีจำกัด สร้างขึ้นอีกไม่ได้แล้ว หรือต้องแน่ใจว่าจะไม่มีโครงการใหม่ที่ดีกว่าหรือเด่นกว่ามาแข่งขันได้อีก

สำหรับในเชียงใหม่ตัวอย่างทำเลที่มีลักษณะมีจำกัด ยากจะหาพื้นที่มาสร้างบ้านและคอนโดฯ ได้อีกแล้ว  เช่น พื้นที่ในเขตกำแพงเมือง ถนนท่าแพ ถนนช้างคลาน ถนนห้วยแก้วและถนนสุเทพ เป็นต้น ดังนั้นถ้าเลือกก็ขอให้โฟกัสเป็นพิเศษในย่านเหล่านี้ก่อน ส่วนย่านอื่นๆ ที่ยังคงมีพื้นที่ว่างในการทำโครงการใหม่ๆ อีกเยอะ ก็ควรต้องพิจารณาให้ดีก่อนลงทุน

5.การลงทุนในบ้านและคอนโดฯ เพิ่มมากขึ้น ปัจจุบันความนิยมลงทุนในบ้านและคอนโดฯ มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ยังผลให้เกิดความต้องการพิเศษเพิ่มขึ้นจากความต้องการเพื่อการอยู่อาศัยจริง

เป็นที่น่าสังเกตว่าสมัยก่อนคนที่ซื้อบ้านและคอนโดฯ เกือบทั้งหมดจะเป็นผู้ที่ต้องการซื้อมาเพื่ออยู่อาศัยจริงๆ เป็นหลัก คนที่ซื้อเพื่อลงทุนจะมีเพียงน้อยนิดไม่เกิน 5-10% เท่านั้น แต่ปัจจุบันตลาดการลงทุนที่เฟื่องฟูขึ้น ทำให้ความต้องการซื้อเพื่อการลงทุนเพิ่มเฉลี่ยถึง 30% เลยทีเดียว โดยเฉพาะคอนโดฯ ในเมืองหลายๆ โครงการสัดส่วนผู้ซื้อที่เป็นนักลงทุนหลายๆ บางแห่งมีมากกว่า 50% ทีเดียว

ซึ่งความต้องการซื้อเพื่อลงทุนนี้จะแตกต่างจากความต้องการเพื่อใช้อยู่อาศัยจริงมาก เพราะเป็นความต้องการที่ไม่มีที่สิ้นสุดหากสามารถทำกำไรได้ คนๆ เดียวอาจลงทุนบ้านและคอนโดฯ ทีละหลายๆ หลังหรือหลายๆ ห้องได้เลยทีเดียว ว่ากันว่าเหตุผลสำคัญที่ทำให้ราคาคอนโดฯ ช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาปรับเพิ่มสูงอย่างรวดเร็วล้วนมาจากดีมานด์ในส่วนนี้เป็นหลัก

 

ผู้เขียน  : อนุชา กุลวิสุทธิ์

กูรูด้านการเงินและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ที่ปรึกษาอิสระ วิทยากรและอาจารย์พิเศษ

มีพ็อกเก็ตบุ๊คด้านการเงิน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์