“ธนารักษ์ฯ”คาดราคาประเมินใหม่ ที่ดินปรับขึ้นร้อยละ 10 เหตุเมกะโปรเจ็กต์ดันราคาพุ่ง

จากการเติบโตทางเศรษฐกิจประกอบกับการพัฒนาด้านสาธารณูปโภค ทำให้จังหวัดเชียงใหม่มีการขยายตัวและพัฒนาในหลายด้าน อีกทั้งเป็นเมืองศูนย์กลางทางเศรษฐกิจของภาคเหนือยิ่งทำให้นักลงทุนจากทุกสารทิศสนใจเข้ามาจับจองที่ดินเพื่อดำเนินธุรกิจในจังหวัดเชียงใหม่มากขึ้น ยิ่งเป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้นเป็นเท่าตัว

สำนักงานธนารักษ์พื้นที่เชียงใหม่หน่วยงานหลักซึ่งทำหน้าที่สำรวจ, รวบรวม, วิเคราะห์และ ประเมินราคาที่ดินในพื้นที่ 25 อำเภอในจังหวัดเชียงใหม่เพื่อประกอบการซื้อขาย ในปัจจุบันซึ่งราคาประเมินที่ดินในรอบบัญชีปัจจุบัน (ปี 2555-2558) จะสิ้นสุดการประกาศใช้ภายในสิ้นปี 2558 นี้ คุณยงยุทธ เรืองภัทรกุล ธนารักษ์พื้นที่เชียงใหม่ได้เผยถึงสถานการณ์ด้านราคาที่ดินและแนวโน้มราคาประเมินที่ดินในรอบบัญชีถัดไป (ปี 2559-2562) ไว้ดังนี้

สถานการณ์ด้านราคาที่ดินในจังหวัดเชียงใหม่เป็นอย่างไร

จากการประกาศราคาประเมินที่ดินรอบบัญชีปัจจุบันปี 2555-2558 พบว่าราคาประเมินที่ดินในเขตอำเภอเมืองเชียงใหม่ปรับขึ้นจากราคาประเมิน ปี 2551-2554 กว่าร้อยละ 49 ส่วนอำเภอรอบนอกปรับขึ้นเฉลี่ยร้อยละ 9.39 พื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงราคาประเมิน อาทิ เขตตำบลสุเทพ ราคาเดิมตารางวาละ 3,000 บาท ปรับเป็นตารางวาละ 20,000 บาท, ถนนเลียบคลองชลประทาน (สี่แยกตลาดต้นพะยอม) ราคาเดิมตารางวาละ 15,000 บาท ปรับเป็นตารางวาละ 50,000 บาท, บริเวณเส้นวงแหวนรอบกลางจากเดิมตารางวาละ 6,000 บาท ปรับเป็นตารางวาละ 24,500 บาท

ขณะที่ย่านเศรษฐกิจของจังหวัดเชียงใหม่ เช่น นิมมานเหมินท์เพิ่มจากตารางวาละ 80,000 บาทเป็นตารางวาละ 150,000 บาท และมีแนวโน้มจะสูงขึ้นต่อเนื่อง ย่านช้างคลานจากเดิม 215,000 บาท ปรับเป็นตารางวาละ 250,000 บาท, บริเวณสี่แยกรินคำจากเดิมตารางวาละ 70,000 บาท ปรับเป็นตารางวาละ 95,000 บาท, ถนนห้วยแก้วจากเดิมตารางวาละ 80,000 บาท ปรับเป็นตารางวาละ 100,000 บาท ส่วนพื้นที่ที่มีราคาประเมินที่ดินต่ำสุดจะอยู่ในอำเภอรอบนอก เช่น อำเภอแม่แจ่ม, อำเภอดอยเต่า, อำเภอดอยหล่อ อยู่ที่ตารางวาละ 10 บาท เนื่องจากส่วนใหญ่เป็นพื้นที่บนเขาและป่าไม้ไม่มีทางเข้าออก

คุณยงยุทธ เรืองภัทรกุล ธนารักษ์พื้นที่เชียงใหม่

แนวโน้มการปรับราคาประเมินที่ดินในรอบบัญชีใหม่ (ปี 2559-2562) เป็นอย่างไร

ปัจจุบันสำนักงานธนารักษ์พื้นที่เชียงใหม่ได้มอบหมายให้เจ้าหน้าที่ของส่วนงานประเมินราคา ทรัพย์สินออกสำรวจพื้นที่ 25 อำเภอในจังหวัดเชียงใหม่ เพื่อจะนำผลการสำรวจมาวิเคราะห์และประเมินราคา ขณะนี้ดำเนินการแล้วกว่าร้อยละ 10 คาดว่าในเดือนกรกฎาคม 2558 จะเริ่มวิเคราะห์และประเมินโดยจะพร้อมประกาศใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2559

ทั้งนี้การกำหนดราคาประเมินที่ดินจะประกอบด้วยหลายปัจจัย อาทิ ราคาประเมินที่ดินย้อนหลัง 3 ปี, ราคาซื้อขายที่ดิน ณ ปัจจุบัน และระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการพื้นที่นั้นๆ ประกอบ ทั้งนี้ราคาซื้อขายที่ดินจะเป็นไปตามหลักกลไกตลาดและขึ้นอยู่กับความพอใจของผู้ซื้อและผู้ขายที่จะตกลง และการใช้ประโยชน์ที่แท้จริงของที่ดิน ซึ่งราคาที่ซื้อขายกันนั้นอาจจะมากกว่าหรือเท่ากับราคาประเมินก็ได้ ทางธนารักษ์จะรวบรวมข้อมูลเหล่านี้อย่างต่อเนื่องและนำไปใช้ประกอบการพิจารณากำหนดราคาประเมินที่ดินในรอบบัญชีต่อไป

ด้านแนวโน้มราคาประเมินที่ดินในรอบบัญชีใหม่ (ปี 2559-2562) คาดว่าจะปรับสูงขึ้นจากรอบบัญชีปัจจุบันประมาณร้อยละ 5-10 เนื่องจากในรอบบัญชีปัจจุบันมีการปรับราคาประเมินสูงจากรอบบัญชี ปี 2551-2554 และมีความใกล้เคียงกับราคาซื้อขายในปัจจุบัน ดังนั้นในรอบบัญชีถัดไปน่าจะปรับขึ้นไม่มากนักยกเว้นพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนสภาพจากทุ่งนามาเป็นบ้านจัดสรรหรือที่ดินเปล่าเป็นคอนโดมิเนียม

ด้านพื้นที่ที่คาดว่ามีแนวโน้มปรับราคาสูงขึ้นคือ โซนสันกำแพงสายใหม่, แนวถนนซูเปอร์ไฮเวย์เชียงใหม่-ลำปาง และโซนอำเภอสารภี เนื่องจากเป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคหลายด้าน ทั้งการขยายถนน 4 ช่องจราจร, แนวโน้มการสร้างสนามบินแห่งที่ 2 และคาดว่าจะเป็นที่ตั้งของสถานีรถไฟความเร็วสูง ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้เกิดการขยายของเมืองเชียงใหม่มายังโซนด้านทิศตะวันออกและมีการพัฒนาด้านที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น

ปัจจัยที่มีผลต่อการพัฒนาด้านอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดเชียงใหม่

นอกจากปัจจัยด้านการปรับราคาประเมินที่ดินที่มีผลต่อผู้ประกอบการด้านอสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องลงทุนซื้อที่ดินในราคาสูงแล้ว ความเคลื่อนไหวเกี่ยวกับโครงการขนาดใหญ่ของรัฐบาลในพื้นที่จังหวัดเชียงใหม่ เช่น โครงการก่อสร้างสนามบินแห่งใหม่เป็นผลให้ราคาที่ดินที่มีความเกี่ยวข้องกับโครงการปรับราคาเพิ่มสูงขึ้นด้วยเช่นกัน ในขณะเดียวกันราคาประเมินที่ดินที่สูงขึ้นก็แสดงถึงศักยภาพของทำเลแห่งนั้นว่ามีความสมบูรณ์ มีสิ่งอำนวยความสะดวกรองรับธุรกิจที่จะเกิดขึ้นได้

นอกจากนั้นการประกาศบังคับใช้ พ.ร.บ.ผังเมืองรวมเมืองเชียงใหม่เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ทำให้การพัฒนาด้านอสังหาริมทรัพย์ของจังหวัดเชียงใหม่ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาชะลอตัว เนื่องจากการซื้อที่ดินสะสมไว้ก่อนหน้านี้และยังไม่มีการพัฒนา เมื่อมีประกาศ พ.ร.บ.ผังเมืองออกมาส่งผลให้หลายพื้นที่ไม่สามารถทำการก่อสร้างโครงการได้ โดยส่วนตัวเห็นว่าควรจะมีการแก้ไขการใช้ประโยชน์ในบางพื้นที่ให้สอดคล้องกับการพัฒนาเมือง และควรให้ประชาชนหรือเจ้าของที่ดินจริงได้มีส่วนร่วมในการแก้ไขดังกล่าวเพื่อจะได้พัฒนาที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด

สำนักงานธนารักษ์พื้นที่เชียงใหม่มีการเตรียมความพร้อมกับการเปิด AEC อย่างไร

สำนักงานธนารักษ์พื้นที่เชียงใหม่ได้พัฒนาเป็นสำนักงานต้นแบบนำร่องแห่งแรกของประเทศที่มีการปรับภาพลักษณ์ให้เป็นองค์กรแห่งนวัตกรรม นำระบบเทคโนโลยีด้านสารสนเทศเข้ามาใช้ในการให้บริการเพื่อให้สอดคล้องกับโลกในยุคโลกาภิวัฒน์ ลดปัญหาการให้บริการที่ล่าช้า, มีการอบรมพัฒนาบุคคลากรที่เกี่ยวข้องทั้งในด้านบุคลิกภาพ, ด้านความสามารถและความเชี่ยวชาญในการใช้ระบบ IT เพื่อรองรับการปฏิบัติงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ (Personal Development) และด้านบริการ (Service Mind) นำไปสู่ความเป็นมืออาชีพในการให้บริการกับประชาชน

นอกจากนี้ด้านการสื่อสารประชาสัมพันธ์องค์กรสู่สาธารณะยังปรับเปลี่ยนรูปแบบวิธีการทำงานให้มีการลดระยะเวลาของขั้นตอนเพื่อความสะดวกรวดเร็ว เป็นเสมือน Smart Office One Stop ให้กับผู้ใช้บริการ อาทิ การจ่ายแลกรับเหรียญกษาปณ์, การชำระค่าเช่าที่ราชพัสดุ, การสอบถามราคาประเมินที่ดินและการขอเช่าที่ราชพัสดุซึ่งจะให้บริการบริเวณชั้น 1 ทั้งหมด โดยมีฝ่ายประชาสัมพันธ์คอยต้อนรับและให้คำแนะนำการใช้บริการ

การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินหรือแม้แต่ พ.ร.บ.ผังเมืองรวมเมืองเชียงใหม่อาจเป็นปัจจัยส่วนหนึ่งที่ทำให้การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จังหวัดเชียงใหม่ชะลอตัวไปบ้างแต่หากมองในแง่บวกถือเป็นเรื่องที่ดีเพราะเป็นการช่วยชะลอไม่ให้เกิดภาวะที่อยู่อาศัยล้นตลาด เนื่องจากในช่วง 2 ปีที่ผ่านมามีโครงการใหม่เกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก อย่างไรก็ตามเชื่อว่าการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของจังหวัดที่จะเกิดขึ้นในอนาคตจะเป็นปัจจัยบวกที่ช่วยดึงดูดให้การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์กลับมามีความเคลื่อนไหวได้อีกครั้ง...