ปรับวิธีประเมินราคาคอนโดใหม่ให้ตรงกับราคาตลาดมากขึ้น

เว็บไซต์ราชกิจจา ได้ประกาศกฎกระทรวง การกำหนดราคาประเมินห้องชุดและการจัดทำบัญชีราคาประเมินห้องชุด พ.ศ. 2563 ซึ่งมีการปรับหลักเกณฑ์การประเมินราคาคอนโดใหม่ที่จะใช้ในปี 2564 มีผลให้ราคาประเมินสอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจในขณะนั้นๆ

เมื่อวันที่ 24 กรกฎาคม 2563 ที่ผ่านมา เว็บไซต์ราชกิจจา ได้ประกาศกฎกระทรวง การกำหนดราคาประเมินห้องชุดและการจัดทำบัญชีราคาประเมินห้องชุด พ.ศ. 2563 ซึ่งมีการปรับหลักเกณฑ์การประเมินราคาคอนโดใหม่ที่จะใช้ในปี 2564 โดยอาศัยปัจจัยร่วมหลายอย่างในการประเมิน เพื่อให้กับตรงราคาตลาดมากขึ้น

อดีตราคาประเมินต่ำกว่าราคาตลาด

จากอดีตที่ผ่านมากรมธนารักษ์ การประเมินราคาคอนโดจะประเมินจากมูลค่าพื้นที่คอนโดหารด้วยพื้นที่ใช้สอยของห้องคอนโด ซึ่งจะปรับบัญชีราคาประเมินทุก 4 ปี จึงส่งผลให้ราคาประเมินที่ผ่านมาจะต่ำกว่าราคาตลาด

มีโอกาสที่ค่าโอนกรรมสิทธิ์จะสูงขึ้น

เมื่อมีการประกาศกฎกระทรวง การกำหนดราคาประเมินห้องชุดและการจัดทำบัญชีราคาประเมินห้องชุด พ.ศ. 2563 ในวันที่ 24 กรกฎาคม 2563 ซึ่งได้ปรับหลักเกณฑ์การประเมินราคาคอนโดใหม่ที่จะใช้ในปี 2564 ใช้หลักการประเมินราคาแบบใหม่ที่สอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจในขณะนั้นๆ โดยที่อาศัยหลายปัจจัยร่วมกัน ได้แก่

• ทำเลที่ต้ัง
• คุณภาพอาคารชุดและห้องชุด
• สิ่งอำนวยความสะดวก
• สภาพแวดล้อม
• การใช้ประโยชน์ของอาคารชุด
• รายละเอียดภายในห้องชุด
• เปรียบเทียบราคาตลาดของห้องชุดนั้นๆ
• รายได้ที่คาดว่าคอนโดนั้นจะสร้างรายได้ในอนาคต
• ต้นทุน

ผลกระทบต่อผู้ถือครองคอนโด

จากการประกาศใช้กฎกระทรวง การกำหนดราคาประเมินห้องชุดและการจัดทำบัญชีราคาประเมินห้องชุด พ.ศ. 2563  จะส่งผลให้ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรมที่เกี่ยวกับคอนโดหลังจากหมดมาตรการรัฐลดค่าธรรมเนียมการโอนเหลือ 0.01% และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองอสังหาริมทรัพย์เหลือ 0.01 % สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัยที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย และการจดทะเบียนการโอนและการจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยต้องดำเนินการในคราวเดียวกัน ที่มีผลบังคับใช้ถึงวันที่ 24 ธันวาคม 2563 หลังจากนี้หรือปี 2564 ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรมกลับมาเป็น 2% เท่าเดิม ซึ่งอาจจะทำให้สูงขึ้นกว่าอัตรา 2% ของราคาประเมินแบบเมื่อก่อนก็เป็นได้

ดังนั้นคนที่ต้องการขายคอนโดอาจจะต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์สูงขึ้นนั่นเองครับ ยิ่งคนที่จะขายหรือโอนคอนโดที่ถือครองไม่ถึง 5 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอีก 3.3% ของราคาประเมินใหม่อีกด้วย

ผู้พัฒนาอสังหาฯ อาจมีค่าใช้จ่ายสูงขึ้น

สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มักจะจัดโปรฯ ฟรีค่าธรรมเนียมต่างๆ จะส่งผลให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องแบกรับค่าโอนที่สูงขึ้น ฉะนั้นอาจต้องมีการวางกลยุทธ์การตลาดใหม่

หลังจากมีประกาศวิธีประเมินราคาคอนโดใหม่แล้ว ใครที่เล็งจะขายหรือโอนคอนโดในปีหน้าจึงต้องวางแผนค่าใช้จ่ายให้ดีนะครับ