ผังเมืองคุมเข้มทาวน์เฮ้าส์เมืองนนท์จ่อสูญพันธุ์

จังหวัดนนทบุรี ถือเป็นตลาดใหญ่ของโครงการที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวราบ ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์ ส่วนคอนโดมิเนียมนั้นเริ่มเพิ่มจำนวนมากขึ้นในพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง บางใหญ่-เตาปูน ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ขณะที่จังหวัดนนทบุรีมีเป้าหมายจะเป็นพื้นที่อยู่อาศัยชั้นดีรองรับการขยายตัวของกรุงเทพฯและปริมณฑล ซึ่งสะท้อนได้จากการปรับปรุงผังเมืองรวมนนทบุรีครั้งล่าสุดซึ่งเป็นการปรับปรุงครั้งที่ 2 เนื่องจากมีข้อกำหนด และกฎเกณฑ์ต่างๆ ที่เข้มงวดมากยิ่งขึ้น เพื่อเป็นการสร้างมาตรฐานใหม่ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยในจังหวัด 

ร่างผังเมืองนนท์คุมเข้มพัฒนาที่อยู่อาศัย
แต่ในขณะเดียวกันก็ได้สร้างผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ ทั้งตัวผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และผู้ที่ต้องการหาซื้อที่อยู่อาศัยในจังหวัดนนทบุรีอยู่ไม่น้อย ซึ่งธนาคารเกียรตินาคิน ได้เคยศึกษาและวิเคราะห์ข้อมูลร่างผังเมืองรวมนนทบุรี ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 2  โดยพบว่า มีประเด็นสำคัญๆ ที่เปลี่ยนแปลงไปในร่างผังเมืองรวมนนทบุรีฉบับนี้ ได้แก่
1.การกำหนดอัตราส่วนพื้นที่ดินต่อพื้นที่ก่อสร้าง (Floor Area Ratio : FAR) เดิม 10:1 ทั้งจังหวัด ในร่างผังเมืองฉบับนี้มี กำหนด FAR สูงสุด 8:1 และยังมีข้อกำหนดเรื่องความกว้างถนนด้วยถึงจะทำได้เต็มศักยภาพ
2.มีการกำหนดพื้นที่ที่ห้ามทำการจัดสรรจากเดิมไม่เคยมีการกำหนด ได้แก่ พื้นที่เกษตรกรรม และพื้นที่อุตสาหกรรม ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่ฝั่งตะวันตกของจังหวัด
3.การพัฒนาโครงการมีเรื่องของความกว้างขนาดถนนเข้ามากำหนดในหลายพื้นที่ ซึ่งส่งผลให้พื้นที่ในซอยจะไม่สามารถพัฒนาโครงการได้หลายพื้นที่ 
4.การพัฒนาอาคารอยู่อาศัยรวม และอาคารชุดพักอาศัย ถูกกำหนดด้วยขนาดความกว้างของถนนเช่นกัน ปัญหาก็คือ 80% ของถนนในจังหวัดยังมีขนาดเล็ก (6-8 เมตร) เป็นส่วนมาก 
5.การพัฒนาโรงแรม หากอยู่ในพื้นที่เพื่อการพาณิชยกรรม จะสามารถทำได้เต็มที่ ไม่มีเงื่อนไขของขนาดถนน แต่หากพัฒนาในพื้นที่อยู่อาศัยจะถูกกำหนดด้วยขนาดความกว้างถนนทั้งหมด 
6.การวางโครงข่ายคมนาคมมีการกำหนดถนนสาย ก สาย ข จนถึงสาย ฉ ที่มีความกว้างถึง 50 เมตร หากถนนผ่านพื้นที่บริเวณใดจะต้องเว้นระยะตามความกว้างของถนนที่กำหนดเสมือนว่าโดนเวนคืนแล้ว และไม่ได้กล่าวถึงการใช้สิทธิ์ความกว้างถนนตามแผนที่วางไว้อีกด้วย 
7.มีมาตรการจูงใจหรือการให้ FAR โบนัสในร่างผังเมืองฉบับนี้มีกล่าวไว้ 4 เรื่อง (โดยรวมจะช่วยเพิ่มพื้นที่อาคารได้สูงสุดไม่เกิน 20%) โดยสามารถเลือกใช้เพียงข้อใดข้อหนึ่งเท่านั้น ได้แก่ การเว้นที่ว่างด้านหน้าเพื่อสาธารณประโยชน์ การให้พื้นที่จอดรถเพิ่ม กรณีเป็นอาคารสาธารณะใกล้สถานีรถไฟฟ้าที่กำหนด การร่นระยะ15 เมตร ในถนน 7 สายหลักของจังหวัด และการจัดให้มีที่ว่างของอาคารมากกว่าที่กฎหมายกำหนด

เจ้าของโครงการ-คนซื้อบ้านกระทบหนัก
หากร่างผังเมืองรวมนนทบุรีประกาศใช้ โดยมีเนื้อหาหลักๆ ที่เป็นไปตามที่กล่าวมา ผลที่ตามมาคือ หลายพื้นที่ในจังหวัด จะไม่สามารถพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรได้ รวมถึงการจำกัดพื้นที่ในการพัฒนาทาวน์เฮาส์ จะถูกตีกรอบให้อยู่ในบริเวณแคบ หรือต้องมีที่ดินที่ติดกับถนนที่มีเขตทางกว้างขึ้น ส่งผลต่อทั้งผู้พัฒนาและผู้บริโภค ที่อาจจะต้องซื้อบ้านที่มีราคาสูงขึ้น หรือไกลมากขึ้นไปในจังหวัดข้างเคียง 

ทั้งนี้ เนื่องจากที่ดินที่อนุญาตให้ทำทาวน์เฮ้าส์จะอยู่ในเมืองมากขึ้น และต้องติดถนนที่มีขนาดใหญ่ขึ้น  นั้นหมายถึงต้นทุนค่าที่ดินของผู้ประกอบการที่สูงขึ้นด้วย แต่อีกมุมหนึ่งหากโครงการใดที่พัฒนาหรือได้รับการอนุญาตจัดดสรรที่ดินก่อนที่ร่างผังเมืองจะประกาศใช้ก็จะเป็นโอกาส เนื่องจากอนาคตจะไม่มี Supply ใหม่เข้ามาในตลาดเป็นคู่แข่งเพิ่มขึ้น

สำหรับการพัฒนาคอนโดมิเนียม บริเวณที่ดีที่สุด คือบริเวณที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.7 และย.8) ซึ่งไม่มีเงื่อนไขของขนาดความกว้างถนน แต่สำหรับโครงการแนวสูงนั้น พื้นที่ที่ FAR สูงสุดในจังหวัด (8 เท่า) คือ พ.4 ซึ่งอยู่ในบริเวณแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง แต่ในพื้นที่ดังกล่าวกลับมีเงื่อนไขในเรื่องของความกว้างถนนเข้ามากำกับ ซึ่งหากไม่อยู่ในรัศมีรถไฟฟ้าและติดถนนที่มีความกว้างน้อยกว่า 12 เมตรแล้ว ก็จะพัฒนาอาคารอยู่อาศัยรวม หรือคอนโดมิเนียม ได้เพียง 2,000 ตารางเมตร / อาคาร เท่านั้น

คาดผังเมืองใหม่ประกาศใช้ต้นปี 2562
ปัจจุบันร่างผังเมืองรวมนนทบุรีอยู่ในระหว่างการพิจารณาคำร้อง หลังจากการปิดประกาศ 90 วัน ให้ผู้มี่สวนได้ส่วนเสียกับร่างผังเมืองรวมนนทบุรีฉบับใหม่นี้ ยื่นคำร้องจนถึงวันที่ 16 มกราคมที่ผ่านมา โดยมีผู้มีส่วนได้ส่วนเสียกว่า 1,000 ราย มายื่นคำร้องรวม 70 คำร้อง หลังจากพิจารณาคำร้องเสร็จแล้วจะเสนอคณะที่ปรึกษาผังเมือรวมจังหวัด 

หลังจากนั้นจะส่งต่อให้กรมโยธาธิการและผังเมืองพิจารณา ส่วนจะมีการแก้ไขประเด็นใดหรือไม่นั้น ยังถือว่าอยู่ในขั้นตอนของการพิจารณา แต่ที่แน่ๆ แหล่งข่าวจากกรมโยธาธิการและผังเมือง ยืนยันว่า คงยังไม่สามารถประกาศใช้ในปี 2561 เพราะยังเหลืออีกหลายขึ้นตอน เร็วที่สุดอาจจะเป็นต้นหรือกลางปี 2562  

อย่างไรก็ตาม ร่างผังเมืองรวมนนทบุรีฉบับนี้จะช่วยไม่ให้เกิดการพัฒนาที่ไร้ทิศทาง โดยเฉพาะการพัฒนาในซอยหรือถนนแคบ หรืออยู่ในพื้นที่ที่ไม่เหมาะแก่การอยู่อาศัยซึ่งนายมณฑล สุดประเสริฐ อธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมือง กล่าวในเรื่องนี้ว่า มีคนคัดค้านร่างผังเมืองรวมนนทบุรีจำนวนมาก โดยเฉพาะเรื่องการพัฒนาโครงการบนถนนกว้าง 5-7 เมตร ที่ให้สร้างได้ไม่เกิน 23 เมตร หรือสูงไม่เกิน 8 ชั้น เพื่อช่วยแก้ปัญหาการจราจร

ทาวน์เฮ้าส์จ่อสูญพันธ์ คอนโด ราคาพุ่ง
ทางฝั่งผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่จังหวัดนนทบุรี ได้ประเมินสถานการณ์ไว้ตั้งแต่เห็นร่างผังเมืองรวมนนทบุรีแล้วว่า จะสร้างความเสียหายอย่างใหญ่หลวงให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะการพัฒนาทาวน์เฮ้าส์ โดยประเมินว่า ตลาดทาวน์เฮาส์ในจังหวัดนนทบุรีช่วง 3 ปีที่ผ่านมามีมูลค่าเฉลี่ยประมาณ 14,000 ล้านบาท จากมูลค่าโครงการบ้านแนวราบโดยเฉลี่ยประมาณ 33,000 ล้านบาท หรือคิดเป็น 40% ของมูลค่าตลาดบ้านแนวราบ หากร่างผังเมืองรวมนนทบุรีฉบับใหม่ประกาศใช้ ตลาดทาวน์เฮ้าส์ ไม่เกิน 2 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่ติดข้อจำกัดความกว้างของถนน จะหายไปจากตลาดสูงถึง 80% ขณะที่ทาวน์เฮ้าส์ 2-3 ล้านบาท จะหายไปประมาณ 30-40% ส่วนทาวน์เฮ้าส์ราคา 3-5 ล้านบาท หายไปประมาณ 10-20%  โดยรวมๆ แล้วตลาดทาวน์เฮ้าส์ในจังหวัดนนทบุรีจะหดตัวลงประมาณ 20-30%

ขณะที่ความต้องการซื้อ ทาวน์เฮ้าส์ ในจังหวันนนทบุรี ถ้าเทียบกันในกทม.และปริมณฑล ถือว่า นนทบุรี เป็นรองแค่ กทม. และสมุทปราการ โดยตัวเลขการโอนทาวน์เฮ้าส์ ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสองในจังหวัดนนทบุรีในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา (2558-2560) พบว่า มีจำนวน 12,483 หน่วย 8,762 หน่วย และ 8,038 หน่วย โดยมีมูลค่าตลาด 18,569 ล้านบาท 15,002 ล้านบาท และ 14,961 ล้านบาท ตามลำดับ จะเห็นว่าในแต่ละปีความต้องการทาวน์เฮ้าส์มีอยู่จำนวนไม่น้อย และส่วนหนึ่งจะได้รับผลกระทบจากร่างผังเมืองรวมฉบับใหม่

อสังหาฯเตรียมย้ายฐาน ปทุมฯรอรับส้ม
นายสุทธิรักษ์ เสถียรภาพอยุทธ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ธนาสิริ กรุ๊ป บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในจังหวัดนนทบุรีมากว่า 10 ปี จำนวน 26 โครงการกว่า 2,000 หน่วย กล่าวว่า เข้าใจว่า ร่างผังเมืองรวมนนทบุรีมีเจตนาที่จะทำให้นนทบุรีเป็นที่อยู่อาศัยชั้นดี  แต่อีกด้านหนึ่งก็ได้ส่งผลกระทบมายังผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กในตลาด และผู้บริโภคที่ต้องการหาซื้อที่อยู่อาศัยในจังหวัดนนทบุรี โดยเฉพาะตลาดทาวน์เฮ้าส์คงจะไม่เห็นในจังหวัดนนทบุรี เพราะหากจะพัฒนาจะต้องขายในราคาที่สูงขึ้น ซึ่งมีตัวเลือกอื่นที่ดีกว่า เช่น บ้านเดี่ยว หรือคอนโดในเมือง
"บริษัทรายกลาง-รายเล็กคงจะต้องย้ายฐานการพัฒนาไปที่อื่น โดยจะเหลือแต่รายใหญ่ที่มีกำลังซื้อที่ดินติดถนนใหญ่ เช่นเดียวกับดีมานด์ที่จะย้ายไปซื้อบ้านในพื้นที่อื่นแทน  บริษัทเองก็มีแนวคิดที่จะย้ายฐานการพัฒนาไปในจังหวัดอื่นๆ ทั้งการย้ายไปในพื้นที่กทม. หรือจังหวัดปริมณฑลอื่นๆ โดยการพัฒนาโครงการในนนทบุรีจะค่อยลดสัดส่วนลง จาก 70-80% ในปัจจุบันเหลือ 50% และ 30% ตามลำดับ"

สำหรับจังหวัดที่คาดว่า จะรองรับดีมานด์หลังจากนนทบุรีมีข้อจำกัดในการพัฒนา ได้แก่ พื้นที่จังหวัดปทุมธานี ซึ่งมีพื้นที่ติดต่อกัน และมีการพัฒนาบ้านทาวน์เฮ้าส์ อยู่ใกในพื้นที่ หรือจะเป็นจังหวัดนครปฐม ในพื้นที่เชื่อมต่อ ได้แก่ ถนนบรมราชชนนี พุทธมนฑล รวมไปถึงจังหวัดสมุทรปราการ และ คอนโดมิเนียม ในเขตรอยต่อเมือง จะได้รับอานิสงส์ จากการจำกัดการพัฒนาที่อยู่อาศัยในจังหวัดนนทบุรีครั้งนี้   

ในระยะ 1-2 ปี ก่อนที่ร่างผังเมืองรวมนนทบุรีจะประกาศใช้ เชื่อว่า จะมีการยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดิน โดยเฉพาะทาวน์เฮ้าส์ เพิ่มจำนวนขึ้นอีกมาก เช่นเดียวกับ สต๊อกทาวน์เฮ้าส์-คอนโดมิเนียมในพื้นที่จะสามารถระบายออกสู่ตลาดได้ง่ายยิ่งขึ้น เพราะหลังจากนี้ไป ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโด ระดับกลางๆ ในจังหวัดนนทบุรีคงจะหาได้ยากยิ่งขึ้นทุกวัน

Baania มี Line แล้วนะ
ติดตามเรื่องราวอสังหาริมทรัพย์แบบอินเทรนด์ ได้ทุกวันผ่าน Line ID @baania