ผุดคอนโดใหม่กระจายรอบซีบีดี จับตาจีนขย่มตลาด

คอนโดยังโตต่อเนื่อง เน็กซัสเผยไตรมาสแรกผุดโครงการใหม่ 14,094 หน่วย ทำเลรอบพื้นใจกลางเมืองเปิดตัวมากสุด จับตาโซนแจ้งวัฒนะ-รามอินทราจะกลับมาบูมตามรถไฟฟ้าสีชมพู ชี้ทุนจีนบุกทั้งพัฒนาโครงการ-กว้านซื้อห้องชุดบิ๊กล๊อตลงทุน 

นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2561 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กรุงเทพฯยังคงคึกคักต่อเนื่อง โดยมีคอนโดมิเนียม เปิดใหม่จำนวน 14,094 หน่วย จาก 31 โครงการ เติบโตใกล้เคียงกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ส่งผลให้มีห้องชุดอยู่ในตลาดรวมทั้งสิ้น 564,000 หน่วย สามารถดูดซับไปได้แล้วประมาณ 90% และยังมีจำนวนห้องชุดคงค้างในตลาดอยู่กว่า 50,000 หน่วย ขณะที่ตลอดทั้งปีคาดว่าจะมีคอนโดเปิดใหม่ประมาณ 50,000-55,000 หน่วย  

สำหรับคอนโดที่เปิดตัวใหม่ส่วนใหญ่จะอยู่ในบริเวณโดยรอบใจกลางเมือง(ซีบีดี) ในสัดส่วน 76% ได้แก่ โซนสุขุมวิทตอนปลาย 29% โซนพญาไท-รัชดาภิเษก-พระราม 9 23% โซนตากสิน เพชรเกษม 17% เป็นหลัก ขณะที่พื้นที่ใจกลางเมืองมีคอนโดเปิดใหม่สัดส่วนเพียง 4% ส่วนคอนโดชานเมืองมีสัดส่วน 20% โดยในครึ่งปีหลังนี้น่าจะเห็นคอนโดใหม่ที่เกิดขึ้นบริเวณแจ้งวัฒนะ และรามอินทรามากขึ้น จากแผนการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีชมพูที่เป็นรูปธรรมมากขึ้น  

ขณะที่ราคาคอนโดจะปรับตัวสูงขึ้นเนื่องจากที่ดินที่มีราคาแพงขึ้น โดยทำเลกลางเมืองราคาจะปรับขึ้นมากกว่า 10-12% ต่อปี ขณะที่ราคาคอนโดโดยเฉลี่ยจะปรับขึ้นประมาณ 10% ในส่วนของคอนโดในกลุ่มซูเปอร์ลักชัวรี่ที่อยู่กลางเมืองปัจจุบันราคาอยู่ที่ตารางเมตรละ 300,000 บาทปลายๆ คาดว่าสิ้นปีนี้จนถึงปีหน้าราคาจะขยับไปเปิดตัวที่ตารางเมตรละ 400,000 บาท จะมีให้เห็นมากขึ้นเรื่อยๆ  
ในส่วนของตลาดซิตี้คอนโดจะขยายตัวออกไปในส่วนต่อขยายรถไฟฟ้ามากขึ้น ทำให้ราคาไม่ปรับตัวสูงขึ้นมากนัก โดยปัจจุบันมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 50,000-60,000 บาท ต่อตารางเมตร ส่วนคอนโดระดับลักชัวรี่จะมีราคาอยู่ที่ตารางเมตรละ 240,000-300,000 บาท คอนโดในกลุ่มไฮเอนด์ ราคาอยู่ที่ตารางเมตรละ 100,000 บาทปลายๆ จนถึง 200,000 บาทต้นๆ และราคาคอนโดระดับกลางจะอยู่ที่ตารางเมตรละ 100,000 บาทต้นๆ 

“โอกาสทางการตลาดสำหรับตลาดที่อยู่อาศัยในครึ่งปีหลัง ยังคงเห็นความเติบโตในตลาดต่างชาติ ในขณะที่ราคาก็ยังคงปรับตัวสูงขึ้นจากต้นทุนที่สูงขึ้น คอนโด 7-8 ชั้นขนาดโครงการเล็กลงจากผู้พัฒนารายใหม่ ยังคงเห็นต่อเนื่อง รวมถึงบ้านลักชัวรี่ระดับราคาสูงก็ยังคงมีความต้องการต่อเนื่อง การพัฒนาโครงการถ้าเป็นโครงการกลางเมืองจะขยับจากทองหล่อไปเอกมัยมากขึ้น ส่วนคอนโดในสุขุมวิท 31-49 ก็เริ่มเข้าไปในซอยที่ลึกขึ้น

ทั้งนี้ เนื่องจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีต่างชาติเข้ามาซื้อและมาลงทุนมากขึ้น ดังนั้นสถานการณ์เศรษฐกิจ การเมือง และการลงทุนรวมทั้งค่าเงินของประเทศเหล่านั้นก็จะมีผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯในประเทศไทยมากกว่าก่อน สำหรับสถานการณ์ในประเทศซีเรียก็อาจจะส่งผลกระทบต่อนักลงทุนต่างประเทศที่ต้องการจะเอาเงินออกมาลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมในไทยอาจจะชะลอการตัดสินใจออกไป เพื่อรอดูสถานการณ์ สถานการณืไม่บานปลายก็จะไม่กระทบมากนัก

ด้านการลงทุนของต่างชาติในช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมา มีบริษัททุนขนาดใหญ่จากจีนที่เปิดตัวโครงการชัดเจนโดยมิได้อาศัยบริษัทไทยที่มีชื่อเสียงเข้าร่วมทุนถึง 20% ของจำนวนห้องชุดที่เปิดในตลาดกรุงเทพฯ และเป็นโครงการขนาดใหญ่ ที่มีมูลค่ารวมมากกว่า 30,000 ล้านบาท และยังมีแนวโน้มที่ทุนจากจีนจะเข้ามาพัฒนาคอนโดมีเนียมในไทยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในการลงทุนในประเทศไทยส่วนกลุ่มทุนต่างชาติที่เคยเข้ามาลงทุนก่อนหน้านี้ ไม่ว่าจะเป็น ญี่ปุ่น ฮ่องกง สิงคโปร์ ก็ยังคงมองหาโอกาสในการลงทุนอย่างต่อเนื่อง เริ่มเห็นคอนโดมิเนียมที่ตอบสนองความต้องการของคนญี่ปุ่นมากขึ้น โดยปีนี้ทุนญี่ปุ่นที่จะเข้ามาพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ต่อเนื่องอีกไม่ต่ำกว่า 4-5 โครงการ

ขณะที่นักลงทุนรายย่อยต่างชาติ ยังคงให้ความสนใจเข้ามาลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมอย่างต่อเนื่องและมีจำนวนมากขึ้น ปัจจัยหลักก็ยังคงมาจากราคาสินค้าที่ยังคงถูกกว่ามาก เมื่อเทียบกับตลาดในประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งนักลงทุนจากฮ่องกง และญี่ปุ่น ประกอบกับระยะการเดินทางก็ไม่ไกล การซื้อคอนโดมิเนียมไว้ก็เสมือนเป็นบ้านหลังที่ 2 เพื่อพักผ่อนและปล่อยเช่า ก่อนหน้านี้เราจะเห็นเทรนด์นี้ เฉพาะในสินค้าประเภท ลักชัวรี่ และซูเปอร์ลักชัวรี่เท่านั้น แต่ขณะนี้ตลาดไฮเอนด์ และตลาดระดับกลางก็เริ่มมีนักลงทุนให้ความสนใจมากขึ้น 

นอกจากนี้นักลงทุนจากประเทศจีน ก็ยังต้องการย้ายเงินลงทุนมายังต่างประเทศเพื่อกระจายความเสี่ยงอีกด้วย ประกอบกับผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ในประเทศเองก็ออกไปนำเสนอสินค้าในต่างประเทศมากขึ้นเรื่อยๆ อย่างต่อเนี่อง มีการสร้างความเชื่อมั่นด้วยการไปเปิดสำนักงานย่อย เพื่อบริการลูกค้าอีกด้วย จึงทำให้ตลาดต่างประเทศโดยเฉพาะในเอเชียเติบโตอย่างต่อเนื่อง
“อีกประเด็นที่น่าจับตามองคือ ในช่วงที่ผ่านมามีนักลงทุนเข้ามามองหาซื้อห้องชุดในโควต้าต่างชาติ 49% เพื่อไปเสนอให้นักลงทุนรายย่อยในต่างประเทศเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากมองเห็นโอกาสในการทำกำไร ในขณะเดียวกันก็ยังเชื่อมันว่ามีผู้ซื้อรายย่อยในประเทศต่างๆ ยังคงมองหาคอนโดมิเนียมในเมืองไทยอย่างต่อเนื่อง ทำให้ตลาดนี้ก็น่าจะยังคงเติบโตได้ต่อไป” 

สำหรับการลงทุนพัฒนาโครงการในหลายปีที่ผ่านมา ผู้พัฒนาหลักในตลาดคอนโดมิเนียมจะเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ มีสัดส่วนมากกว่า 70% ของตลาด แต่สำหรับในช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมาผู้พัฒนาโครงการ รายกลาง และรายใหม่ เริ่มมีสัดส่วนมากขึ้น รวมทั้งผู้พัฒนาจากต่างชาติด้วย โดยมีผู้พัฒนาโครงการรายกลางและรายใหม่เปิดตัวโครงการประมาณ 38% ของจำนวนห้องชุดใหม่ในตลาด ซึ่งจะเห็นได้ชัดว่าตลาดยังน่าดึงดูดให้ผู้ประกอบการรายใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ ผู้ประกอบการขนาดกลางหลายรายยังมีแผนที่จะนำบริษัทเข้าตลาดหลักทรัพย์ภายใน 1 - 2 ปีนี้อีกด้วย
ในขณะเดียวกันแผนธุรกิจและการพัฒนาโครงการสำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่ กลับมาให้ความสำคัญกับตลาดที่มีความยั่งยืนมากขึ้น เปลี่ยนแปลงสัดส่วนการลงทุน ระมัดระวังการซื้อที่ดินกลางเมือง โดยเพิ่มการพัฒนาตลาดบ้านแนวราบที่การเช่าที่ดินระยะยาว เพื่อพัฒนาโครงการที่มีรายได้ค่าเช่ามากขึ้น ไม่ว่าจะเป็น โรงแรมหรืออาคารสำนักงาน และเริ่มมองหาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศมากขึ้นด้วย

ส่วนนักลงทุนรายใหม่ที่มีเงินทุนจากธุรกิจครอบครัวเริ่มจับมือกันมาร่วมทุน เพื่อพัฒนาโครงการที่พักอาศัยแนวใหม่มากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมหรือบ้านพักอาศัยระดับหรู โดยกลุ่มนี้ก็เหมือน Startup ในธุรกิจอื่นๆ มีต้นทุนในการบริหารจัดการต่ำ มีความคล่องตัวสูง บางกลุ่มก็มีตลาดรองรับสินค้า ที่พัฒนาอย่างชัดเจนซึ่งอยู่ในเครือข่ายของธุรกิจหลัก และไม่เฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยเท่านั้น ยังรวมไปถึง โรงแรมแนวใหม่ อพาร์ตเมนต์ Co-working space หรือ Lifestyle retail ต่างๆ

Baania มี Line แล้วนะ
ติดตามเรื่องราวอสังหาริมทรัพย์แบบอินเทรนด์ ได้ทุกวันผ่าน Line ID @baania