10 เรื่องสารพันการผ่อนคอนโด วางแผนให้ดีก่อนตัดสินใจ

การผ่อนคอนโด มักกู้ธนาคารไม่ผ่าน จ่ายนานแถมดอกเบี้ยสูงจนผ่อนไม่ไหว เรื่องเหล่านี้จะหมดไป หากมีการวางแผนอย่างถูกวิธี ประเมินรายได้ของตนเองก่อนผ่อน และเตรียมตัวให้ดีเมื่อต้องการกู้ธนาคาร ด้วยวิธีง่าย ๆ นำไปใช้ได้จริงตามขั้นตอนดังต่อไปนี้

1. วางแผนผ่อนคอนโด

สามารถทำได้ 2 วิธีด้วยกันคือ ประเมินรายได้ตนเอง ทั้งกรณีกู้คนเดียวหรือกู้ร่วมกันมีค่าใช้จ่ายทั้งหมดเท่าไหร่ หลังหักลบหนี้สินแล้วเหลือเพียงพอต่อการกู้หรือไม่ โดยการคำนวณง่าย ๆ เพียงคิดจากเงินเดือนทั้งหมดคูณด้วย 50 (วงเงินที่ธนาคารอนุมัติให้) เป็นราคาคอนโดที่สามารถผ่อนได้ และไม่เกินภาระของผู้กู้ ตัวอย่าง นายนา มีเงินเดือน 15,000 บาท จะสามารถซื้อคอนโดที่มีราคา 750,000 บาทได้ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการพิจารณาของธนาคารด้วย

การเตรียมเงิน ปกติธนาคารจะปล่อยวงเงินกู้ให้ไม่เต็มที่ ดังนั้นการพิจารณาราคาของคอนโดควรมีเงินก้อนสำหรับการจ่ายสำรอง หรือฉุกเฉินจะทำให้การทำสัญญาซื้อขายบ้านปลอดภัยยิ่งขึ้น โดยควรมีเงินอยู่ที่ 10-20% ของราคาคอนโดที่ต้องการซื้อ ตัวอย่าง นายอา สนใจซื้อบ้านราคาทั้งสิ้น 2,500,000 บาท จึงต้องมีเงินสำรองอยู่ที่ 250,000 บาทเป็นอย่างต่ำ หรือ 500,000 บาทเพื่อความปลอดภัย

2. คำนึงถึงเรื่องเงินจองและเงินดาวน์

ทั้งสองส่วนนี้เป็นเงินที่ควรจัดเตรียมไว้ก่อนการขอกู้วงเงินกับธนาคารมีความคล้ายคลึงกับการเช่าบ้าน โดยต้องมีการวางเงินจองเพื่อเป็นสัญญากับทางผู้ขายก่อนทำการซื้อขายคอนโด ส่วนนี้ต้องใช้เงินของผู้ซื้อเองเสมอ และเงินดาวน์เป็นการวางเงินเพื่อทำสัญญาซื้อขายกับคอนโด โดยเงินจำนวนนี้จะรวมเข้าไปในตัวของทรัพย์สินด้วย หากตกลงกับทางธนาคารเรื่องการผ่อนไว้ก็ไม่จำเป็นต้องวางเงินส่วนดังกล่าวได้ ทั้งนี้ควรเตรียมเงินของตนเองเผื่อไว้เสมอเพื่อป้องกันความผิดพลาด

3. เช็คตัวเอง! เงินเดือนเท่านี้ กู้ได้แค่ไหน ผ่อนคอนโดได้เท่าไหร่

จะพิจารณาทั้งสิ้น 3 อย่างด้วยกันคือ รายได้ หนี้สินและวงเงินกู้ที่ผู้ต้องการกู้ตั้งเป้าเอาไว้ โดยปกติแล้วการขอกู้เงินเพื่อนำมาผ่อนคอนโดมักทำกับธนาคารเนื่องจากมีความน่าเชื่อ และตัวผู้กู้เองก็จำเป็นต้องมีความน่าเชื่อถือในการผ่อนชำระด้วยเช่นกัน การกู้โดยมาตรฐานอยู่ที่ 1 ล้านบาทขึ้นไป และผู้กู้ต้องมีรายได้อย่างน้อย 15,000 บาท

1. รายได้: ในส่วนนี้จะต้องเป็นยอดเฉลี่ยที่เข้ามาโดยตรงไม่มียอดต่ำไปกว่าที่กำหนด ตัวอย่าง เป็นผู้รับงานอิสระ มีรายได้เดือนแรก 17,000 บาท เดือนถัดไปได้รับรายได้รวม 14,000 บาท และรายได้เดือนต่อ ๆ มาได้รับเงินเดือนอยู่ที่ 15,000 บาท ในกรณีนี้จะคำนึงที่รายได้ต่ำที่สุดเพื่อใช้พิจารณาความสามารถในการผ่อน อาจไม่เข้าเกณฑ์ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับทางธนาคาร อีกหนึ่งกรณีเป็นผู้ทำงานอิสระเหมือนกัน แต่มีรายได้ขั้นต่ำ 15,000 ทุกเดือน และมีเงินเดือนมากขึ้นในเดือนต่อ ๆ มาจะมีสิทธิ์มากกว่าตัวอย่างแรก โดยมาตรฐานธนาคารจะคำนวณ 40% ของรายได้ออกมาเป็นฐานเงินผ่อนชำระก่อน
2. หนี้สิน: เป็นส่วนถัดมาเมื่อผู้กู้ถูกคำนวณรายได้ออกมาแล้ว จะนำเงิน 40% ของรายได้มาหักลบภาระหนี้สินเพื่อดูว่ามียอดคงเหลือในการผ่อนชำระเท่าไหร่ ตัวอย่าง นายเบียร์เป็นพนักงานประจำต้องการกู้เงินเพื่อซื้อคอนโด โดยมีเงินเดือน 15,000 บาท และมีภาระหนี้สินในการผ่อนรถ 5,000 บาททุกเดือน ดังนั้นนายเบียร์จะมีรายได้ที่สามารถผ่อนได้ทั้งหมด 6,000 บาท มีภาระหนี้สิน 5,000 บาท เมื่อหักลบจะเหลือรายได้ที่สามารถผ่อนธนาคารได้ 1,000 บาทต่อเดือน
3. วงเงินกู้: เป็นตัวแปรสำคัญในการผ่อนธนาคารอีกตัวหนึ่ง หากมีทั้งสองอย่างขั้นต้นตรงตามเงื่อนไขแล้ว หากวงเงินที่ตั้งเอาไว้กับธนาคารสูงไปก็ถือว่าไม่ผ่านเช่นกัน โดยถูกกำหนดเอาไว้เดือนละ 7,000 บาทเป็นขั้นต่ำต่อวงเงินกู้ 1 ล้านบาท ตัวอย่าง นายนา มีเงินเดือน 30,000 บาท ต้องการกู้เงินผ่อนคอนโดจำนวน 1,200,000 บาท และมีภาระหนี้สินเดือนละ 5,000 เมื่อคำนวณทั้งหมดแล้วเหลือยอดที่สามารถจ่ายธนาคารได้ 7,000 ต่อเดือน แต่สามารถผ่อนในวงเงิน 1 ล้านบาทเท่านั้น จึงอาจไม่ผ่านการพิจารณาของธนาคารได้

4. เทคนิคการกู้ให้ผ่าน

มีวิธีการด้วยกัน 3 ขั้นตอนคือ

1. การสร้างประวัติการรับเงินให้คงที่สม่ำเสมอ ในเรื่องรายได้ที่เข้ามาให้มีการบันทึกเป็นประวัติสามารถตรวจสอบในระยะ 3-12 เดือนได้ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความน่าเชื่อถือของบริษัทที่ร่วมทำอยู่
2. จัดการหนี้สิน ที่คงค้างไว้ทั้งหมดรวมถึงไม่มีภาระหนี้สินเพิ่ม ในช่วง 3-6 เดือนทำให้มีวงเงินในการผ่อนธนาคารมากขึ้น และมีโอกาสผ่านพิจารณาสูง
3. การเตรียมเอกสารได้แก่ สลิปเงินเดือนระยะ 6-12 เดือน ใบรับรองเงินเดือน สำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน ประวัติรายได้ หรือใบขอกู้ของธนาคาร เพื่อให้การยื่นขอประเมินรวดเร็วยิ่งขึ้น

5. จองแล้วกู้ไม่ผ่าน 

มีด้วยกัน 2 ส่วนที่ต้องพิจารณาคือ เอกสารในการขอกู้ขาด หรือไม่ตรงไปตามความต้องการของธนาคาร มักเกิดขึ้นเพียงครั้งแรกในการสมัครเท่านั้น สามารถแก้ไขได้ง่ายโดยทำตามความต้องการของผู้ขอให้ถูกต้อง หากกรณีที่ร้ายแรงกว่าได้แก่ ฐานเงินเดือนไม่มั่นคง หนี้สินมากเกินไปจนมีประวัติในการชำระหนี้ไม่ดีในระยะ 6-12 เดือน จะทำให้ธนาคารไม่สามารถอนุมัติได้เลย ควรทิ้งระยะไป 1-2 ปีเพื่อจัดการตนเองและมาสมัครใหม่

ยกเลิกการซื้อคอนโด โดยคุยกับสำนักงานของโครงการเพื่อขอเงินจอง หรือเงินดาวน์คืนได้ตามสัญญาที่ตกลงกันเอาไว้ โดยปกติเงินจองถือเป็นการลงเงินกับผู้ขาย เพื่อไม่ให้ขายคอนโดห้องนั้นไปตามกำหนดเพียงเท่านั้น จึงไม่มีสิทธิ์ในการขอคืน และเงินดาวน์ที่จ่ายไว้ก่อนการกู้กับธนาคารจะถือเป็นเงินของการซื้อขายคอนโด จึงสามารถร้องขอได้ตามกฎหมาย

6. ก่อนย้ายเข้าไปอยู่ต้องจ่ายอะไรอีกไหม

ไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในส่วนของการซื้อขาย แต่มีค่าขนย้ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับตัวผู้ซื้อเอง โดยทั่วไปการทำสัญญาเรียบร้อยแล้วทางคอนโดจะแจ้งรายละเอียดเกี่ยวกับวิธีการเข้าพักอาศัยภายในห้องดังกล่าว หากมีความต้องการย้ายสิ่งของที่มีขนาดใหญ่เข้ามา หรือการติดตั้งอุปกรณ์ไฟฟ้าเพิ่มเติมจำเป็นต้องแจ้งกับเจ้าหน้าที่ก่อน เพื่อป้องกันการรับน้ำหนักของห้องไม่ให้เกินมาตรฐาน และไม่รบกวนห้องข้าง ๆ ของผู้ซื้อ

7. ค่าส่วนกลาง

หรือค่าซ่อมบำรุง (Maintenance Fee, Common Fee) เป็นสิ่งต้องพบเจอในคอนโดทุกที่ เพื่อรักษาสภาพให้ดี และเป็นระบบอยู่เสมอ โดยมีตัวแปรอยู่ที่อายุของคอนโด พื้นที่ของห้อง จำนวนห้องในโครงการ และการดูแลคอนโดเข้ามาประกอบ ซึ่งมีค่าส่วนกลางอยู่ที่ 40-170 บาทต่อตารางเมตร หรืออาจมากกว่านั้น ตัวอย่าง นายติ ย้ายเข้ามาอยู่คอนโดเก่าที่มีอายุ 6 ปี ที่พักจำนวนกว่า 100 ห้อง และห้องของเขามีพื้นที่ทั้งหมด 28 ตารางเมตร ทางตัวคอนโดจึงคิดค่าส่วนกลางของห้องนายติที่ 50 บาทต่อตารางเมตร ดังนั้นเขาจะต้องจ่ายค่าส่วนกลางเดือนละ 1,400 บาท

โดยค่าส่วนกลางที่จ่ายไปจะถูกนำไปใช้ในการบริหารคอนโดให้ดียิ่งขึ้น เช่น แม่บ้าน ยามรักษาความปลอดภัย ค่าบริษัทจัดการโครงการ ค่าซ่อมแซมหรือบำรุง เพื่อให้อายุของคอนโดยาวนาน สวยงาม สามารถนำไปขายต่อได้ง่าย อย่างไรก็ตามค่าใช้จ่ายส่วนดังกล่าวนี้ไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ หากไม่มีการชำระจะมีดอกเบี้ยที่สูงขึ้นมาก และไม่สามารถทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ใด ๆ ได้เลย

8. ผ่อนคอนโดอย่างไรให้หมดเร็วขึ้น

มีด้วยกัน 2 ขั้นตอนคือ การชำระเกินงวด เป็นวิธีการนำเงินที่ต้องจ่ายตามกำหนดต่อเดือนมาชำระด้วยรายได้ที่มากกว่า จะช่วยลดดอกเบี้ย และระยะเวลาผ่อนเงินกู้ได้เร็วยิ่งขึ้น โดยมีวิธีการมีด้วยกัน 2 แบบคือ การชำระให้มากกว่าสองเท่าทุกเดือน และการชำระเป็นก้อนใหญ่เพิ่มเติมทุกปี ทั้งสองแบบนี้จะลดดอกเบี้ยที่ใกล้เคียงกันขึ้นอยู่กับความต้องการของผู้กู้

การรีไฟแนนซ์ (Refinance) เป็นอีกหนึ่งวิธียอดนิยมสำหรับผู้ที่มีประวัติในการผ่อนชำระดี จะช่วยให้ดอกเบี้ยถูกนับใหม่ไม่สูงขึ้น และหากมีเงินที่สามารถนำมาจ่ายลดยอดในการกู้ครั้งนี้ได้จะยิ่งทำให้ระยะเวลาของการชำระหนี้สั้นลงไปอีกด้วย

9. รู้จักการรีไฟแนนซ์

หรืออีกชื่อหนึ่งว่า การไถ่ถอน เป็นการชำระเงินกู้เก่าด้วยเงินกู้ใหม่เพื่อลดดอกเบี้ยให้น้อยลง โดยการนำทรัพย์สินตัวเดิมนั่นคือ คอนโดมาเป็นหลักประกันในการกู้ครั้งใหม่ ซึ่งวิธีการดังกล่าวจำเป็นต้องมีการวางแผนและตกลงกับทางผู้ขายไว้ก่อนทำสัญญาแล้ว ปกติจะมีระยะการทำหลัง 1-3 ปีไปแล้ว จึงสามารถนำไปรีไฟแนนซ์ได้ หากทำก่อนสัญญาจะมีค่าใช้จ่ายที่เพิ่มเติมขึ้นมาด้วยสามารถทำได้กับธนาคารเดิม หรือทำกับธนาคารใหม่ได้ตามความต้องการของผู้กู้

ควรคำนึงการรีไฟแนนซ์ไว้เสมอ หากทำควรมีคุณสมบัติดีเหมือนการกู้ธนาคารครั้งแรกจะทำให้การกู้ในครั้งถัดไปมีโอกาสสูงขึ้น และวิธีดังกล่าวถือเป็นทางเลือกที่ดีในการจัดการดอกเบี้ยระยะยาว แต่ต้องยอมรับในระยะการผ่อนชำระเงินกู้ใหม่ที่ตามมา หรืออาจมีข้อบังคับอื่นเพิ่มขึ้นมาด้วย

10. ผ่อนไม่ไหว ทำยังไงต่อ?

มีให้พิจารณา 2 ส่วนด้วยกันคือ วางแผนค่าใช้จ่ายใหม่ โดยจัดลำดับหนี้สินที่สำคัญก่อน ตรวจเช็คกำหนดในการชำระหนี้ให้รู้ว่าเหลือยอดชำระเท่าไหร่เพื่อใช้เป็นเป้าหมายในการหาวิธีชำระส่วนที่เหลือต่อไป ลดค่าใช้จ่ายของตนเองลงเพื่อนำเงินไปหักลบกับหนี้ที่ค้างชำระอยู่

การเจรจาต่อรองกับธนาคารเพื่อขอผ่อนผันหนี้ หรือการปรับโครงสร้างหนี้ให้มีอัตราการชำระเงินกู้ที่น้อยลง แต่มีดอกเบี้ยและระยะเวลาการชำระเพิ่มมากขึ้น หรือการรีไฟแนนซ์ หากทำตามวิธีทั้งหมดแล้วไม่เกิดผลจึงควรขายคอนโดดังกล่าวทิ้ง เพื่อรักษาประวัติของผู้กู้เอาไว้ก่อน

การผ่อนคอนโดถือเป็นภาระหนี้สินขนาดใหญ่ที่ต้องใช้ระยะเวลายาวนาน 20-30 ปี จึงต้องมีวางแผนที่รอบคอบ สามารถชำระไหวไม่เกิดปัญหาต่อผู้กู้ หรือผู้ร่วมกู้ จะทำให้มีอสังหาริมทรัพย์และทรัพย์สินที่เหมาะสมไม่มีความกังวลในการผ่อนชำระหนี้ แถมทำให้มีความสุข