พัฒนาอสังหาฯ ทำกำไรโดยขายสิทธิการเช่าแทนขายกรรมสิทธิ์

“ขายสิทธิการเช่าแทนขายกรรมสิทธิ์ (Sell Leaseholds Not Property)” ถือเป็นกลยุทธ์คลาสสิคเก่าแก่รูปแบบหนึ่งที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทำกันมานานแล้วทั้งในบ้านเราและในต่างประเทศ โดยนิยมประยุกต์ใช้กับอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นคอนโดฯ หรืออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ต่างๆ เช่น ตึกแถว อาคารศูนย์การค้า ตลาด และแผงค้าขายในเขตชุมชนและแถบใจกลางเมือง 

ปกติแล้วกลยุทธ์แบบนี้หากเลือกนำมาใช้กับอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างถูกต้องและเหมาะสม มักประสบความสำเร็จได้ค่อนข้างดี โดยกุญแจความสำเร็จสำคัญอยู่ตรงที่ต้องแน่ใจก่อนว่า อสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นที่ต้องการและตั้งอยู่ในทำเลดีเลิศชนิดที่ว่าเด่นสุด และจะหาทำเลแบบนี้อีกไม่ได้แล้ว

ตัวอย่างโครงการประเภทนี้ที่ประสบความสำเร็จและรู้จักกันดี เช่น โครงการของบริษัทเซ็นทรัลพัฒนาที่ซื้อสิทธิเช่าที่ดินของการรถไฟฯ มาพัฒนาเป็นศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว หรือโครงการคอนโดฯ ติดมหาวิทยาลัยของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ที่สามารถขายสิทธิการเช่า 5 ปีได้ในราคาที่สูงมาก

โดยทั่วไปแล้วกลยุทธ์แบบนี้สามารถทำได้ทั้งในแบบที่ตัวเองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์(Freehold) อยู่ แล้วนำมาพัฒนาเป็นสิทธิการเช่าระยะยาว (Leasehold) ออกขาย

หรืออาจอยู่ในลักษณะเข้าเจรจาซื้อสิทธิการเช่าที่ดินระยะยาวนำมาพัฒนาให้กลายเป็นคอนโดฯ หรืออาคารเชิงพาณิชย์ แล้วนำมาขายสิทธิการเช่าในช่วงเวลาที่เท่ากัน หรืออาจขายสิทธิการเช่าในระยะเวลาที่สั้นกว่าก็ได้ 

ในแง่การลงทุนแล้วยิ่งสามารถซอยระยะเวลาขายสิทธิการเช่าได้สั้นมากเท่าไหร่ ก็จะยิ่งทำให้ผู้พัฒนาขาย มีโอกาสทำกำไรได้สูงมากเพียงนั้น

สำหรับจุดขายที่สำคัญ จะช่วยให้สิทธิการเช่าระยะยาวประสบความสำเร็จ มีคนสนใจและขายได้ ก็คือต้องมีราคากว่าถูกการซื้อกรรมสิทธิ์อย่างมีนัยสำคัญ และสามารถให้ Rental Yield สูงในระดับที่คุ้มค่ากับการลงทุนได้ด้วย

ในทางปฏิบัติแล้ววิธีพัฒนาขายสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกันในบ้านเรา ส่วนใหญ่มักเป็นไปใน 2 ลักษณะ กล่าวคือ

* ในรูประดมเงินทุนนำมาใช้พัฒนาที่ดิน เป็นการเรียกเก็บเงินก้อนค่าสิทธิการเช่าระยะยาวตั้งแต่เริ่มแรก เพื่อนำเงินส่วนนี้มาพัฒนาเป็นสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน โดยทั่วไปวิธีนี้นิยมใช้กันมากกับอสังหาฯ เชิงพาณิชย์ เช่น อาคารสำนักงานและศูนย์การค้า ส่วนใหญ่เจ้าของที่ดินจะมีการกันที่ดินข้างๆ เอาไว้จำนวนหนึ่ง เพื่อรอขายทำกำไร เมื่อการพัฒนาโครงการเสร็จสิ้นเรียบร้อยแล้ว

* ในรูปเรียกเก็บ “เงินกินเปล่า” แลกกับสิทธิการเช่าและเงื่อนไขเสียค่าเช่าต่ำกว่าปกติ กลยุทธ์ลักษณะนี้นิยมนำมาใช้กันมากกับแผงค้าหรือห้องแถวค้าขายเชิงพาณิชย์ ซึ่งเงินค่าสิทธิการเช่าจะเป็นการเรียกเก็บเป็นเงินใต้โต๊ะในลักษณะยื่นหมูยื่นแมว เพื่อแลกกับการได้เข้าเซ็นสัญญาเช่าที่มีเงื่อนไขอัตราค่าเช่าต่ำกว่าตลาดมากๆ 

ซึ่งข้อดีของการดำเนินการในลักษณะนี้ก็คือจะเท่ากับเป็นการปัดรายได้ส่วนนี้ออกนอกระบบ อันจะเป็นผลให้สามารถประหยัดทั้งภาษีเงินได้และภาษีโรงเรือนและที่ดินได้เป็นอย่างดี

 

ผู้เขียน  : อนุชา กุลวิสุทธิ์

กูรูด้านการเงินและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ที่ปรึกษาอิสระ วิทยากรและอาจารย์พิเศษ

มีพ็อกเก็ตบุ๊คด้านการเงิน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์