มองโอกาสทอง ‘เอ็นพีเอ’ ในไทย ผ่านมหกรรมบ้านมือสองและสินเชื่อ 2019

หลังธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศใช้มาตรการ LTV สำหรับผู้ซื้อบ้านหลังที่สองและสามด้วยจำนวนเงินดาวน์บ้านที่สูงขึ้น สำหรับการซื้อบ้านหลังที่สอง ต้องดาวน์สูงถึง10-20% หากเป็นการทำสัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังที่ 3 ขึ้นไปต้องวางเงินดาวน์สูงถึง 30%

แม้ LTV จะไม่ส่งผลนักต่อความต้องการซื้อบ้าน โดยเฉพาะตลาดแนวราบในกลุ่มบ้านเดี่ยว และทาวน์โฮม ที่ยังมีแนวโน้มเติบโตโดยเฉพาะในช่วงในไตรมาส 2 ที่ผ่านมาซึ่งเป็นทิศทางที่ดีกว่าตลาดคอนโดมิเนียมที่มีซัพพลายค่อนข้างมาก อย่างไรก็ดี ในอีกด้านด้วยความเข้มข้นในการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยก็ได้สร้างโอกาสทองให้กับคนซื้อบ้าน NPA ด้วยเช่นกัน

นายกิตติ พัฒนพงศ์พิบูล ประธานสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย เปิดเผยถึงตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในทำเลกรุงเทพฯ-ปริมณฑล  (มกราคม-พฤษภาคม) ในปี 2562 ว่า มีจำนวน 71,019 ยูนิต โดยมีสัดส่วนกว่า 59% เป็น บ้านสร้างใหม่ จำนวน 41,990 ยูนิต และอีกกว่า 41% เป็น บ้านมือสอง 29,029 ยูนิต

ในปี 2561  มียอดโอนกรรมสิทธิ์รวม 196,630 ยูนิต มูลค่า 565,112 ล้านบาท โดยมีสัดส่วนจากบ้านสร้างใหม่ 63% จำนวน 123,664 ยูนิต และ 37% เป็นบ้านมือสอง จำนวน 72,966 ยูนิต

ขณะที่สถานการณ์ในปี 2562 จากข้อมูลของศูนย์อสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ คาดว่าจะมียอดโอนกรรมสิทธิ์  145,300-527,600 ยูนิต หรือมีมูลค่ารวม 431,900-527,900 ล้านบาท เปรียบเทียบกับยอดโอนกรรมสิทธิ์ ในปี 2561 โดยมีจำนวนยูนิต ลดลง 17.9% และ มีจำนวนมูลค่าลดลง 15.1%

 

ข้อดี NPA ‘ซื้อถูก-เลือกทำเลได้’

สถานการณ์บ้านมือสองและทรัพย์สินรอการขายจะเป็นตลาดที่เติบโตได้ดีในปี 2562 นายกิตติ กล่าวว่า ด้วยทางเลือกที่มากกว่าของผู้บริโภคในการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง อีกทั้ง บ้านมือสอง มีจุดเด่นเรื่องราคาที่ต่ำกว่าบ้านใหม่  20-50% และส่วนใหญ่อยู่ในทำเลที่ดี

โดยโอกาสสำหรับผู้บริโภคที่กำลังมองหาบ้านมือสองจะมีมากขึ้นในปีนี้ พิจารณาได้จากตัวเลขมูลค่าสินทรัพย์รอการขายของธนาคารพาณิชย์

ธันวาคม 2552 มีมูลค่าสินทรัพย์รอการขายอยู่ที่ 138,511 ล้านบาท
ธันวาคม 2561 มีมูลค่าสินทรัพย์รอการขายอยู่ที่ 93,065 ล้านบาท
มิถุนายน 2562 มูลค่าสินทรัพย์รอการขายอยู่ที่ 92,528 ล้านบาท

ทั้งนี้ สินทรัพย์รอการขายของบริษัทบริหารสินทรัพย์ ณ 31 พฤษภาคม 2562 มีมูลค่าอยู่ที่ 40,227 ล้านบาท

โดยสัดส่วนมูลค่าทรัพย์สินรอการขาย 5 อันดับแรก (สิ้นมิถุนายน 2562) ได้แก่  ธนาคารกรุงไทย อยู่ที่ 31,777 ล้านบาท ตามด้วย กสิกรไทย  23,705 ล้านบาท, ไทยพาณิชย์ 15,548 ล้านบาท , กรุงเทพ 8,520 ล้านบาท และ เกียรตินาคิน 4,821 ล้านบาท

 

ภาพรวมสินเชื่อที่อยู่อาศัย

นายอลงกต บุญมาสุข  เลขาธิการ สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย เปิดเผยว่า ภาพรวมสินเชื่อที่อยู่อาศัยในรอบ 6 เดือนแรกของปี 2562 เติบโตที่ 8% ขณะที่ภาพรวมทั้งปีน่าจะอยู่ที่ 4%  

สำหรับภาพรวม NPA ที่จะได้เห็นในปีนี้จะมีการเติบโตมากขึ้นเห็นได้จากซัพพลายใหม่ๆ ที่มีเข้ามาเพิ่มในตลาด

โดยซัพพลายจะมาจากลูกค้าที่ซื้อบ้านหรือคอนโดมาแล้ว ไม่สามารถเอาไปลงทุน ปล่อยเช่า ขายต่อได้ เมื่อเจอสถานการณ์เช่นนี้เจ้าของทรัพย์จะตัดสินใจเลือกที่จะถือต่อหรือโอนถ่ายไปสู่ตลาดบ้านมือสอง ทำให้ตลาดในภาพรวมเติบโตเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา

ในมุมของดีมานด์ จากซัพพลายจำนวนมากในตลาด โดยเฉพาะคอนโด จึงเป็นโอกาสของลูกค้า โดยเฉพาะในตลาดบ้านมือสองที่เลือกโลเคชั่นได้ และในราคาที่ต่ำกว่าบ้านมือหนึ่ง

ด้านโบรกเกอร์ ลูกค้าสามารถฝากขาย เช่า ตามเว็บไซต์ โซเชียลเยอะขึ้น แสดงว่า ลูกค้ามีสินค้าในมือที่ต้องการระบาย ทั้งการเช่า และขาย

ในมุมของสถาบันการเงินในปีนี้จะได้เห็นการบริหารจัดการทรัพย์สินรอการขายที่หลากหลายมากขึ้น เช่นการนำเทคโนโลยีบิ๊กดาต้า มาช่วยวิเคราะห์ข้อมูลและความต้องการของลูกค้ามากขึ้น

แนวทางการบริหารจัดการสินทรัพย์รอการขายของแต่ละธนาคารพาณิชย์ ทำโดย การจัดขายเป็นล็อตใหญ่ให้กับบริษัทรับบริหารสินทรัพย์ และประกาศขายในช่องทางออนไลน์

สำหรับแนวโน้มครึ่งปีหลัง การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยภายใต้กฎเกณฑ์ที่เกิดขึ้น โดยเฉพาะ LTV ที่เริ่มใช้ 1 เมษาที่ผ่านมา สิ่งที่คาดหวังคือแบงก์จะได้ลูกค้าที่มีคุณภาพดียิ่งขึ้น รวมถึงร่วมกันผลักดันว่าทำอย่างไรจะแก้ปัญหา NPL ให้กลับมาอยู่ในจุดที่เหมาะสมได้ 

“ถ้าเรามองบ้านมือสองของแบงก์ สัญญาณที่ชัดเจน ตอนนี้แต่ละสถาบันการเงินเร่งระบายทรัพย์เพื่อลดต้นทุน ส่งผลให้ ปีนี้ตลาดบ้านมือสองมีขนาดใหญ่ขึ้น รวมทั้งจะได้เห็นผู้เล่นรายใหญ่เข้ามา ทั้งที่เป็น โบรกเกอร์ แฟรนไชส์ จากต่างประเทศเข้ามาตลาดไทยมากขึ้นกว่าเดิม”

 

จับคู่ ‘ผู้ซื้อ-ทรัพย์เอ็นพีเอ’

พฤติกรรมผู้ต้องการค้นหาบ้านวันนี้เปลี่ยนไปมาก จากการนำเทคโนโลยี Bigdata – Technology – Digital Marketing ทำให้เห็นถึงความต้องการของผู้ซื้อบ้านที่น่าสนใจ

นางสาวอัญชนา วัลลิภากร กรรมการที่ปรึกษา สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย กล่าวว่า เมื่อวิเคราะห์ถึง ความต้องการซื้อกับทรัพย์รอการขายและสินเชื่อที่อยู่อาศัย พบว่า เพศหญิง ทำการค้นหาบ้าน มากกว่า ชาย โดยเฉพาะเฉลี่ยของคนค้นหาบ้านในช่องทางออนไลน์เฉลี่ยอายุที่ 25-44 ปี

และการค้นหานั้น มากกว่า 60% ของผู้บริโภคสนใจหาบ้านช่องทางออนไลน์ โดยค้นหาทางมือถือ

 

ล่าสุดเตรียมจัดงาน NPA Grand Sale & Home Loan 2019 มหกรรมบ้านมือสองและสินเชื่อแห่งปี ซึ่งจัดโดยสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย สนับสนุนการจัดงานโดย ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)ในวันที่ 29 ส.ค. - 1 ก.ย. 2562 ณ อิมแพค เมืองทองธานี

 

ในปีนี้สถาบันการเงินที่มาร่วมงาน ได้แก่ บมจ.บริหารสินทรัพย์กรุงเทพพาณิชย์ ธนาคารออมสิน ธนาคารกรุงเทพ  ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) บริษัทบริหารสินทรัพย์สุขุมวิท ธนาคารไทยพาณิชย์ และบริษัทเพียวเวลเนส อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด

ส่วน Home Loan สถาบันการเงินที่เข้าร่วมงานในครั้งนี้ ได้แก่ ธนาคารกรุงเทพ ธนาคารกสิกรไทย  ธนาคารออมสิน ธนาคารไทยพาณิชย์ และธนาคารแห่งประเทศจีน

ในปีนี้ ยังมีทรัพย์จากการเคหะแห่งชาติ และกรมธนารักษ์ที่นำบ้านผู้สูงอายุเข้าร่วมงาน พร้อมด้วยเครดิตบูโร และ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ เรียกว่า ในปีนี้มีครบเรื่องซื้อ-กู้ ในเงื่อนไขที่น่าพอใจ