ราคาคอนโดขาลง ผลกระทบจากเศรษฐกิจในยุคโควิด-19

สถานการณ์ราคาคอนโดฯ เฉลี่ยต่อตารางเมตรในภาพรวมมีแนวโน้มชะลอตัวลงต่อเนื่องตั้งแต่ 2 ปีที่ผ่านมา และราคาในปัจจุบันมีการปรับลดลงครั้งแรกในรอบ 10 ปี ไปดูกันว่าอะไรเกิดขึ้นบ้างกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมา

• ชี้ปัจจัยฉุดตลาดอสังหาในไทย มาจากเศรษฐกิจชะลอตัว สงครามการค้า โอเวอร์ซัพพลายในตลาดอสังหา มาตรการ LTV และโควิด-19
• ส่งผลราคาคอนโดฯ เฉลี่ยต่อตารางเมตรในภาพรวมมีแนวโน้มชะลอตัวลงต่อเนื่องตั้งแต่ 2 ปีที่ผ่านมา
• พบเขตปทุมวัน วัฒนา ราชเทวี พญาไท และสาทร แนวโน้มราคาเติบโตต่ำลง

EIC วิเคราะห์ข้อมูลราคาจากโพสต์ประกาศขายพบว่า ราคาคอนโดฯ เฉลี่ยต่อตารางเมตรในภาพรวมมีแนวโน้มชะลอตัวลงต่อเนื่องตั้งแต่ 2 ปีที่ผ่านมา และราคาในปัจจุบันมีการปรับลดลงครั้งแรกในรอบ 10 ปี จากข้อมูลของเว็บไซต์ Hipflat.co.th ราคาคอนโดฯ เฉลี่ยต่อตารางเมตรในภาพรวมทั้งประเทศมีทิศทางเพิ่มขึ้นมาตลอดหลายปีที่ผ่านมา แต่อย่างไรก็ดี ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา การเพิ่มขึ้นของราคาเริ่มมีสัญญาณการชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง

• ปี 2561-2562 อัตราการเติบโตของราคาคอนโดฯ เฉลี่ยทั้งประเทศอยู่ที่ 3% ต่อปี ลดลงจากค่าเฉลี่ยในช่วง 5 ปีก่อนหน้า (ปี 2556-2560) ที่ราคาเคยปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4.9% ต่อปี
• ในปี 2563 ราคาคอนโดฯ ต่อตารางเมตรในภาพรวมยังคงมีแนวโน้มชะลอลงต่อเนื่อง โดยอัตราการเติบโตของราคาชะลอลงมาอยู่ที่ 2%YOY ในไตรมาสที่ 1 และซบเซาลงต่อเนื่องในไตรมาสที่ 2 จากราคาที่ปรับลดลงมาที่ -0.02%YOY (ราคาเฉลี่ยปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 9.7 หมื่นบาทต่อตารางเมตร) นับเป็นการลดลงครั้งแรกนับตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2553

กรุงเทพฯชั้นในราคาเติบโตต่ำลง

ราคาคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเติบโตต่ำสุดในรอบหลายปี ในไตรมาสที่ 2 ปี 2563 โครงการคอนโดฯในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน (เขตปทุมวัน วัฒนา ราชเทวี พญาไท และสาธร) มีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ 1.4 แสนบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนเพียง 1.3%YOY ซึ่งถือเป็นอัตราการขยายตัวที่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่ไตรมาสที่ 1 ปี 2552

ขณะที่โครงการคอนโดฯ ในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอกและปริมณฑลก็มีแนวโน้มในลักษณะเดียวกัน โดยราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรในไตรมาสที่ 2 ปีนี้อยู่ที่ 8.9 หมื่นบาท ขยายตัวในระดับต่ำที่ 0.3%YOY เป็นการชะลอตัวมา 4 ไตรมาสติดต่อกัน และเป็นอัตราการเติบโตของราคาของย่านนี้ที่ต่ำที่สุดในรอบ 9 ปี

ห่าง 500 จาก BTS-MRT เฉลี่ย1.3 แสน/ตร.ม.

แนวโน้มราคาที่ชะลอตัวของโครงการคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเกิดขึ้นทั้งในโครงการที่ใกล้และไกลสถานีรถไฟฟ้า โครงการคอนโดฯ ที่อยู่ใกล้ BTS MRT หรือ Airport Link ภายในรัศมีไม่เกิน 500 เมตร (เฉพาะสถานีที่เปิดให้บริการแล้ว) มีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ 1.3 แสนบาทในไตรมาสที่ 2 ของปีนี้ โดยหดตัวอยู่ที่ -0.1%YOY นับเป็นการหดตัวครั้งแรกเท่าที่มีข้อมูลนับตั้งแต่ปี 2552

ขณะที่โครงการกลุ่มที่อยู่ไกลกว่า 500 เมตร มีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรในช่วงเดียวกันอยู่ที่ 9.0 หมื่นบาท เพิ่มขึ้น 1.3%YOY เป็นการขยายตัวชะลอลงต่อเนื่องจากในไตรมาสก่อนหน้าและเป็นอัตราการเติบโตที่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2556

ปัจจัยที่มีผลกระทบต่อราคา

EIC วิเคราะห์ว่าการที่ราคาคอนโดฯ ในไทยมีแนวโน้มชะลอตัวเป็นผลกระทบจากหลายปัจจัยตลอดช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ทั้งการชะลอตัวของเศรษฐกิจ สงครามการค้า ภาวะอุปทานล้นเกิน (oversupply) มาตรการ LTV และในปัจจุบันยังได้รับผลเพิ่มเติมจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ซึ่งมีแนวโน้มที่ผลกระทบจะกินเวลานานอีกด้วย สงครามการค้าระหว่างจีนและสหรัฐฯ ที่ส่งผลให้เม็ดเงินจากนักลงทุนชาวจีนในตลาดอสังหาฯ ไทยลดลง สะท้อนจากราคาคอนโดฯ เฉลี่ยต่อตารางเมตรในบริเวณสถานีรถไฟฟ้าพระราม 9 และรัชดาภิเษก ซึ่งเป็นทำเลยอดนิยมของนักลงทุนชาวจีน มีอัตราการเติบโตของราคาที่ปรับลดลงชัดเจน จากที่เคยเติบโตที่ 7.8% ต่อปี ในช่วงปี 2557-2561 ลดเหลือเพียงเติบโต 1.6% ในปี 2562 โดยมีการหดตัวในไตรมาสที่ 4 ปี 2562 และยังติดลบต่อเนื่องมายัง 2 ไตรมาสแรกของปี 2563 ซึ่งในไตรมาสล่าสุดอยู่ที่ -4.6%YOY (ปัจจุบันราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 1.1 แสนบาทต่อตารางเมตร) 

หรือราคาคอนโดฯ ในทำเล MRT สายสีม่วงที่ประสบปัญหาอุปทานล้นเกิน ก็มีการชะลอตัวมาในช่วงหลายปีก่อนหน้าเช่นกัน โดยอัตราการเติบโตของราคาเฉลี่ยรายปีของย่านนี้ปรับลดมาในทุกปีตั้งแต่ปี 2559 เป็นต้นมา และมีการติดลบในทั้ง 2 ไตรมาสแรกของปี 2563 (ปัจจุบันราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 6.9 หมื่นบาทต่อตารางเมตร) ทั้งนี้จาก 7 ไตรมาสล่าสุด ราคาต่อตารางเมตรในย่านนี้มีการปรับลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า (หรือ ติดลบ %YOY) ไปถึง 6 ไตรมาสด้วยกัน

 
ทิศทางราคามือสอง

แนวโน้มทิศทางราคาในตลาดคอนโดฯ มือสองที่ชะลอตัวลงสะท้อนถึงกำลังซื้อและการเก็งกำไรที่ลดลงซึ่งทำให้คอนโดฯ ขายยากขึ้นโดยเฉพาะในทำเลที่มีอุปทานล้นเกิน นอกจากนี้ ยังมีผลจากการลดราคาคอนโดฯ มือหนึ่งของหลายผู้พัฒนาโครงการคอนโดฯ เพื่อระบายหน่วยเหลือขายซึ่งส่งผลให้ราคาในตลาดมือสองมีข้อจำกัดในการปรับเพิ่มราคาขายมากขึ้นหรือกระทั่งต้องลดราคา

ต่างจังหวัดราคาติดลบ

ราคาคอนโดฯ ในต่างจังหวัดติดลบ 2 ไตรมาสติดต่อกัน สำหรับโครงการคอนโดฯ ในต่างจังหวัด ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในเมืองท่องเที่ยวหลัก ได้แก่ ชลบุรี ภูเก็ต และ ประจวบคีรีขันธ์ มีการเปลี่ยนแปลงของราคาในทิศทางที่ซบเซากว่าในเขตกรุงเทพฯ โดยในไตรมาสที่ 2 ของปีนี้ คอนโดฯ ในต่างจังหวัดมีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ 7.3 หมื่นบาท ลดลงที่ -3.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และยังเป็นการหดตัวที่เร่งขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า (-1.6%YOY )ซึ่งถือเป็นการหดตัวครั้งแรกในรอบ 4 ปีนับตั้งแต่ไตรมาส 3 ปี 2557

โดยช่วง 2 ปีที่ผ่านมา การเพิ่มขึ้นของราคาเริ่มมีสัญญาณการชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง โดยในช่วงปี 2561-2562 อัตราการเติบโตของราคาคอนโดฯ เฉลี่ยทั้งประเทศอยู่ที่ 3.3% ต่อปี ลดลงจากค่าเฉลี่ยในช่วง 5 ปีก่อนหน้า (ปี 2556-2560) ที่ราคาเคยปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4.9% ต่อปี

ในปี 2563 ราคาคอนโดฯ ต่อตารางเมตรในภาพรวมยังคงมีแนวโน้มชะลอลงต่อเนื่อง โดยอัตราการเติบโตของราคาชะลอลงมาอยู่ที่ 1.2%YOY ในไตรมาสที่ 1 และซบเซาลงต่อเนื่องในไตรมาสที่ 2 จากราคาที่ปรับลดลงมาที่ -0.02%YOY (ราคาเฉลี่ยปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 9.7 หมื่นบาทต่อตารางเมตร) ซึ่งถือเป็นการลดลงครั้งแรกนับตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2553

 

โดยในส่วนของเมืองท่องเที่ยวที่มีแนวโน้มได้รับผลกระทบมากเป็นพิเศษตามความรุนแรงของผลกระทบในอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว อีกทั้งยังมีแนวโน้มในการฟื้นตัวที่ช้า การหดตัวของราคาคอนโดฯ ในเมืองท่องเที่ยว เช่น ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของคอนโดฯ ในบริเวณพัทยาในช่วงไตรมาสที่ 1 ปี 2563 ลดลงที่ -3.3%YOY และหดตัวเร่งขึ้นเป็น -4.5%YOY ในไตรมาสที่ 2 เป็นสัญญาณที่บ่งชี้ของผลกระทบทางเศรษฐกิจของ COVID-19 ที่เริ่มส่งผ่านมายังตลาดคอนโดฯ

ทั้งนี้ EIC มองว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคสำหรับตลาดคอนโดฯ มีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวช้าตามภาวะเศรษฐกิจภาพรวมที่คาดว่าจะใช้เวลานาน (ฟื้นตัวแบบ U-shape) ประกอบกับในตลาดยังมีอุปทานส่วนเกินที่ต้องใช้เวลาในการดูดซับ ผู้ประกอบการจึงควรเตรียมตัวสำหรับภาวะความซบเซาที่กินเวลานานโดยเฉพาะการให้ความสำคัญกับสภาพคล่องและเสถียรภาพทางการเงิน

 

ที่มา :  EIC

ข้อมูลคอนโด บนเว็บไซต์ Hipflat.co.th ที่ประกาศขาย มีจำนวนมากกว่า 6 หมื่นโพสต์ จาก 2,416 โครงการ (ข้อมูล ณ วันที่ 27 มิ.ย. 2563) ส่วนใหญ่เป็นการขายมือสอง โดยกว่า 70% เป็นโครงการในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่เหลือเป็นโครงการคอนโดฯ ในต่างจังหวัดที่กระจุกตัวในแหล่งท่องเที่ยวเป็นสำคัญ เช่น พัทยา ภูเก็ต เป็นต้น  โดย EIC มองว่า ข้อมูลชุดนี้สามารถบ่งชี้ความต้องการขายจากเจ้าของคอนโดฯ หรือนักลงทุนได้อย่างเป็นปัจจุบันและมีความครอบคลุมในหลายทำเล จึงถือเป็นอีกหนึ่งข้อมูลที่เป็นประโยชน์ต่อการติดตามภาวะของตลาดคอนโดฯ ในไทย