รู้ทัน! ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

เป็นที่ทราบกันดีว่า เมื่อวันที่ 7 มิถุนายน 2559 ทางคณะรัฐมนตรีได้มีมติเห็นชอบร่างพระราชบัญญัติ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยเป็นการปรับปรุงการเก็บภาษีโรงเรือนและที่ดิน และภาษีบำรุงท้องที่ตามกฎหมายที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน ซึ่งจะมีผลกระทบต่อทั้งนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งบุคคลทั่วไปในอนาคตอันใกล้

สมาคมอสังหาริมทรัพย์ เชียงใหม่ ได้เล็งเห็นถึงความสำคัญของร่างพระราชบัญญัติดังกล่าว จึงจัดเวทีเสวนา “พลิกวิกฤติเป็นโอกาสกับ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” เมื่อวันที่ 25 มิถุนายนที่ผ่านมา เพื่อเป็นการเสริมสร้างความรู้และวิชาการให้แก่สมาชิกและบุคคลทั่วไป โดยได้รับเกียรติจาก คุณเลิศมงคล วราเวณุชย์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี และเลขาธิการสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย มาเป็นวิทยากรผู้ให้ความรู้

สาระสำคัญของการเสวนาครั้งนี้มีความน่าสนใจเป็นอย่างมาก ซึ่ง Baania ก็ไม่พลาดที่จะหยิบประเด็นนี้มาฝาก เพราะเชื่อว่าหลายคนก็กำลังกังวลกับ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ฉบับนี้ซึ่งคาดว่าจะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการในปี 2562 อยู่เหมือนกัน คาดว่า ถึงตอนนั้นอาจจะมีผลกระทบกับคุณไม่ทางตรงก็ทางอ้อม รู้ไว้สักหน่อยก็ไม่เสียหลายนะครับ

“ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง”
ประเด็นนี้น่าจะเป็นเรื่องที่ก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งยิ่งใหญ่ในประเทศไทย คาดกันว่า พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะออกภายในสิ้นปี 2560 นี้ และจะถูกบังคับใช้ในปี 2562 ทำให้เราจะต้องเสียภาษีที่ดินครั้งแรกในวันที่ 30 เมษายน 2562 โดยผู้ที่จะต้องเสียภาษีที่ดินมีเพียงคนเดียวก็คือ เจ้าของที่ดินที่มีชื่ออยู่ในโฉนด ณ วันที่ 1 มกราคม 2562 ซึ่งนับเพียงคนเดียวตามกฏหมาย คอนเซปท์ก็เหมือนการปิดสมุดโอนผู้ถือหุ้น กล่วาคือ หากคุณเป็นเจ้าของที่ดิน ณ วันที่ 1 มกราคม 2563 คุณก็จะมีหน้าที่เสียภาษีที่ดินในวันที่ 30 เมษายน 2563 นั่นเองครับ

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่จะได้รับผลกระทบจากภาษีที่ดินนั้น ไล่เลียงไปตั้งแต่ ที่ดินแปลงใหญ่ในเมืองที่มีมูลค่าสูงแล้วใช้ประโยชน์ไม่เต็มตามศักยภาพ เช่น ที่ดินเปล่า บ้านขนาดใหญ่ สถานีบริการน้ำมัน ร้านอาหาร เต็นท์รถ ฯลฯ ที่ดินของรัฐหรือเอกชนที่ปล่อยเช่าระยะยาว 20-30ปี ก่อนหน้าปี 2562, ที่ดินของบริษัทพัฒนาที่ดินแปลงใหญ่ที่ไม่สามารถจำหน่ายได้หมดใน 3 ปี และที่ดิน NPA หรือสาขาขนาดใหญ่ของธนาคารที่เกินความจำเป็น
อนึ่งการเก็บภาษีที่ดินนั้นได้เกิดขึ้นมานานแล้วทั่วทั้งโลก ซึ่งในแต่ละประเทศจะมีอัตราภาษีการถือครองทรัพย์สินที่ต่างกัน เช่น ประเทศอินโดนีเซีย มีค่าเฉลี่ยภาษีที่ดินอยุู่ที่ 0.5%, ประเทศญี่ปุ่น 1.4%, ประเทศสหรัฐอเมริกา 2.9%, ประเทศเกาหลีใต้ 5% หรือประเทศไต้หวัน 5.5% เป็นต้น สำหรับประเทศไทย ล่าสุดทางคณะรัฐมนตรีได้เสนอร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไปยังสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) ระบุถึงอัตราการเรียกเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (อัตราสูงสุด) ในประเทศไทย โดยแบ่งออกเป็น 4 ประเภท ได้แก่

1.ที่ดินเพื่อการเกษตร                                    อัตรา 0.2%
2.ที่ดินเพื่อการอยู่                                         อาศัยอัตรา 0.5%
3.ที่ดินเพื่อการพาณิชย์                                   อัตรา 2.0%
4.ที่ดินอื่นๆ                                                   อัตรา 5.0%

ทั้งนี้ ที่ดินประเภทที่ 1 และ 2 ที่มีมูลค่าเกิน 50 ล้านบาท ต้องทำการเสียภาษี หากต่ำกว่ากว่า 50 ล้านบาท ไม่ต้องเสีย ที่ดินประเภทที่ 3 ความหมายคือที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตร หรือเพื่อที่อยู่อาศัย คือบรรดา โรงแรม, โกดัง, โรงงาน, ห้างสรรพสินค้าต่างๆ ส่วนที่ดินประเภทที่ 4 คือที่รกร้างว่างเปล่า แต่อาจจะให้เริ่มเสียภาษีที่ 2% ของมูลค่าที่ดินก่อน ก่อนจะปรับขึ้นทุกๆ 3 ปีจนถึงอัตราสูงสุดที่ 5%

กระทรวงการคลังมองว่า ด้วยรูปแบบการเก็บภาษีเช่นนี้ จะสามารถช่วยให้ประชาชนที่ไม่มีที่ดินทำกิน อาจจะได้เช่าที่ดินในราคาต่ำๆ เพิ่มขึ้นเยอะมาก เพราะมองว่า หากทิ้งที่ดินไว้เปล่าๆ จะต้องเสียภาษีไปเรื่อยๆ จนสูงสุดที่ 5% แต่หากปล่อยให้คนเช่าเพื่อไปทำการเกษตรก็จะเสียภาษีเพียงแค่ 0.2% หลายๆ ประเทศได้ประโยชน์จากการเก็บภาษีแบบนี้มากมาย ดังน้้นที่ดินที่ใช้ไม่สมประโยชน์ก็จะถูกเปลี่ยนวิธีการใช้ทั้งหมด

สำหรับผู้ที่มีหน้าที่เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามกฏหมาย คือ เจ้าของที่ดิน หากไม่ได้ไปเสียภาษีตามกำหนด จะต้องเสียค่าปรับ 1.5 เท่าของมูลค่าที่ดิน และต้องจ่ายดอกเบี้ยอีก 18% ต่อปีจนกว่าจะชำระหมด และหากคุณไม่ไปเสียภาษีภายใน 90 วัน องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น สามารถที่จะอายัดที่ดินไปขายทอดตลาดได้

“การปรับตัวของเจ้าของที่ดิน”
เมื่อมีปัญหาก็ต้องหาทางแก้ครับ สำหรับคนที่อาจจะมีที่ดินในมือมากๆ อาจารย์เลิศมงคลมีข้อแนะนำเพื่อจะได้ปรับตัวและเตรียมการ ก่อนจะมีการเรียกเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไว้ได้ทัน อาทิ ลดการถือครองที่ดินที่เป็นภาระทางภาษี โดย ขายที่ดินที่ไม่มีศักยภาพ หรือที่ดินที่เจ้าตัวไม่สามารถรับภาระภาษีที่ดินได้ หรือถือครองเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่มีความคุ้มค่าต่อการลงทุนเท่านั้น

จากนี้ไป คุณอาจจะต้องเริ่มวางแผนภาษีตั้งแต่ก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างเนิ่นๆ อีกด้านหนึ่ง การปล่อยเช่าที่ดินเพื่อให้ใช้ประโยชน์การเกษตร และการร่วมทุนกับนักพัฒนาที่ดิน หรือผู้ร่วมทุนที่มีความชำนาญในการพัฒนาที่ดินตามศักยภาพของที่ดิน ก็น่าจะช่วยให้คุณสามารถปรับตัวเพื่อวางแผนรับมือกับ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่กำลังจะมีผลบังคับใช้ตามที่กล่าวไป ได้ไม่มากก็น้อยเลยล่ะครับ

สำหรับมหาเศรษฐีที่มีที่ดินในมือมหาศาล พ.ร.บ. อาจไม่ใช่ปัญหา แต่สำหรับเราๆ ท่านๆ ต้องรู้และศึกษาให้เข้าใจยิ่งเร็วดียิ่งดีครับ เพราะการมีที่ดินมากๆ อาจกลายเป็นดาบสองคมถ้าคุณรบริหารจัดการไม่เป็น อาจกล่าวได้ว่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลุูกสร้าง คือภาษีตัวเดียวที่อาจทำให้คุณนอนหลับอยู่ที่บ้านดีๆ แล้วตื่นมาล้มละลายได้อย่างไม่รู้ตัว!!! ฉะนั้นเรื่องกฏหมาย จะอ้างไม่รู้ก็ไม่ได้แล้ว ลองกลับไปตรวจเช็คโฉนดที่ดินและทรัพย์สินที่มี แล้วเตรียมแผนรับมือตั้งแต่วันนี้กันเถอะครับ!