วงจรของทำเล มูลค่า และการพัฒนาที่ดิน

ที่ดินไม่ได้เป็นสินทรัพย์มูลค่าตายตัว โดยธรรมชาติแล้วมูลค่าของที่ดินจะสูงหรือต่ำขึ้นอยู่กับว่าเราจะเอาที่ดินแปลงนั้นไปใช้ประโยชน์อย่างไร รูปแบบการใช้หรือการพัฒนาประโยชน์ในที่ดินที่สร้างผลกำไรให้แก่เจ้าของที่ดินได้ ย่อมทำให้มูลค่าของที่ดินสูงตามไปด้วยครับ

เวลาที่นักลงทุนพูดถึงศักยภาพในการพัฒนาที่ดิน โดยทั่วไปมักจะเป็นการนำเสนอแนวคิดในการพัฒนาโครงการที่เป็นไปได้บนที่ดินแปลงนั้นๆ แต่การวัดว่าที่ดินแปลงใดจะมีศักยภาพในการพัฒนาสูงหรือต่ำนั้น นักลงทุนจะต้องวิเคราะห์ศักยภาพการพัฒนาของที่ดินในเชิงลึก (วิธีวิเคราะห์ศักยภาพในการพัฒนาที่ดินรายแปลงว่าดี/ไม่ดี ทำเป็นอะไรได้บ้าง สามารถอ่านได้ในบทความต่อไป)

อย่างไรก็ตาม ปัจจัยพื้นฐานที่นักลงทุนต้องทำความเข้าใจ เพื่อวิเคราะห์ศักยภาพในการพัฒนาที่ดินก็คือ “ทำเลที่ตั้ง” ของที่ดินแปลงนั้นๆ ซึ่งนอกจากการอ่านทำเลให้ขาดแล้ว อีกประเด็นสำคัญก็คือ ความสัมพันธ์ระหว่างทำเลและการพัฒนาที่ดิน ซึ่งมีพื้นฐานเป็นความสัมพันธ์แบบ 2 ทาง (ไป-กลับ) 

ความสัมพันธ์นี้เป็นการวิเคราะห์ภาพรวมของทำเลที่ตั้ง ในมุมมองของพลวัตรในการพัฒนา ยกตัวอย่างง่ายๆ นะครับ ที่ดินที่ทำเลดีๆ (วิธีการดูทำเล ดี/ไม่ดี ดูอย่างไร/ดูจากอะไร อ่านได้จากบทความก่อนหน้านี้) มักจะเป็นบริเวณที่มีการพัฒนาอย่างหนาแน่น และถ้าแน่นจนที่ดินที่จะพัฒนาได้เหลืออยู่น้อย การพัฒนาที่ดินก็จะเกิดขึ้นในแนวสูง ในทางกลับกัน เมื่อที่ดินบริเวณนั้นมีการพัฒนาอย่างเข้มข้น คุณภาพของทำเลที่ตั้งในบริเวณนั้นก็จะดีขึ้นด้วย สาเหตุเป็นเพราะการกระจุกตัวในการพัฒนาที่ดินเป็นองค์ประกอบสำคัญส่วนหนึ่งในการพิจารณาคุณภาพของทำเลที่ตั้งนั่นเอง

แล้ววงจรความสัมพันธ์ดังกล่าวเกิดขึ้นได้อย่างไร?

 

ความตอบก็คือ “การเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดิน”

ในมุมมองของนักลงทุน การจะซื้อที่ดินสักแปลงหนึ่งก็เพื่อแสวงหาประโยชน์ กำไรจากการลงทุนจึงเป็นเป้าหมายหลักในการซื้อที่ดินแปลงนั้น อาจจะซื้อมาแล้วขายต่อ หรือซื้อมาแล้วพัฒนาเองก็ได้ ดังนั้น หากที่ดินอยู่ในทำเลที่ดี มีศักยภาพ สามารถพัฒนาเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างกำไรได้สูง ก็จะนำไปสู่ราคาที่ดินที่สูงตามไปด้วย และเมื่อราคาที่ดินสูงขึ้นแล้ว นักลงทุนก็ย่อมต้องพัฒนาที่ดินแปลงนั้นอย่างคุ้มค่า พูดง่ายๆ ว่ายิ่งที่ดินทำเลดี ราคาก็ยิ่งแพง การพัฒนาก็ยิ่งต้องแน่นและสูงมากยิ่งขึ้น โดยปัจจัยทั้ง 3 นี้ต่างก็เป็นเหตุเป็นผลซึ่งกันและกัน

 

ความสัมพันธ์ระหว่างทำเลที่ตั้ง มูลค่าที่ดิน และการพัฒนาที่ดิน

                     

วงจร ทำเล-มูลค่า-การพัฒนา

จะเห็นได้ว่าทำเลที่ตั้ง มูลค่าที่ดิน และการใช้ประโยชน์ที่ดินมีความสัมพันธ์เกี่ยวเนื่องเป็นวงจร ซึ่งมีกลไกของความต้องการซื้อและความต้องการขายที่ดินเป็นกลจักรขับเคลื่อนวงจร โดยทำเลที่ตั้งที่ดีขึ้น (มีองค์ประกอบที่ดีขึ้น เช่น เกิดรถไฟฟ้าหรือทางพิเศษตั้งอยู่ใกล้พื้นที่) ทำให้ศักยภาพหรือมูลค่าที่ดินสูงขึ้น เนื่องจากปริมาณที่ดินที่เหลือขายอยู่ในตลาดนั้นมีปริมาณคงที่ ในขณะที่ความต้องการซื้อที่ดินมีความสามารถในการจ่ายมากขึ้น (เพราะผู้ประกอบการเล็งเห็นโอกาสทำกำไรที่สูงขึ้น) จึงทำให้ราคาที่ดินที่แพงขึ้น นำไปสู่การพัฒนาที่ดินที่เข้มข้นมากยิ่งขึ้น จากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แนวราบ ก็กลายเป็นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แนวสูงมากขึ้น เพื่อทำให้กำไรให้คุ้มค่าต่อการลงทุนซื้อที่ดินแปลงนั้นๆ และเมื่อพัฒนาที่ดินบริเวณดังกล่าว ศักยภาพของทำเลที่ตั้งโดยรวมก็จะเปลี่ยนไปในทางที่ดีขึ้น เช่น เมื่อสร้างเป็นอสังหาริมทรัพย์แนวสูง (High Rise) ก็จะทำให้เกิดการกระจุกตัวของประชากรมากขึ้น ส่งผลให้ที่ดินมีทำเลที่ตั้งที่ดีขึ้น นำไปสู่มูลค่าที่ดินสูงขึ้นเป็นวงจร

ตัวอย่างของวงจรทำเล-มูลค่า-การพัฒนาที่ดินที่เห็นได้ชัดในกรุงเทพมหานครคือทำเลที่ใกล้รถไฟฟ้านั่นเองครับ อย่างแถบถนนสุขุมวิท ราคาที่ดินมีราคาสูงขึ้นมาก สังเกตได้จากราคาประเมินในช่วงปี พ.ศ. 2551-2559 ราคาประเมินที่ดินกรมธนารักษ์เพิ่มสูงขึ้นกว่า 80-90% ซึ่งราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นนั้นเกิดจากที่ดินที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้ามีคุณสมบัติในการเข้าถึงที่ตั้งได้สะดวก มีการกระจุกตัวของโครงการต่างๆ มากมาย ทั้งศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม ฯลฯ ทำให้ผู้ประกอบการเล็งเห็นโอกาสในการทำกำไรจากการพัฒนาที่ดินในบริเวณนี้มากขึ้น แต่ที่ดินที่สามารถนำมาพัฒนาได้ในบริเวณแนวรถไฟฟ้ามีจำนวนจำกัดอย่างยิ่ง ทำให้ราคาที่ดินในบริเวณดังกล่าวเพิ่มสูงขึ้นมาก และเมื่อราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้น การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จึงต้องมีรูปแบบที่เปลี่ยนแปลงไปจากเดิม เพื่อสร้างความคุ้มค่าในการลงทุนพัฒนาที่ดิน ทำให้เกิดการกระจุกตัวของโครงการขนาดใหญ่ในแนวรถไฟฟ้า เช่น คอนโดแนวสูงบริเวณสีลม สาทร สุขุมวิทตอนต้น เมื่อคอนโดมากขึ้น การกระจุกตัวของผู้คนก็มากขึ้น เศรษฐกิจในทำเลนั้นก็คึกคักตามไปด้วย คุณภาพ (ศักยภาพ) โดยรวมของทำเลนั้นจึงดีขึ้น ซึ่งก็เป็นไปตามวงจรที่แสดงไว้ข้างต้นนั่นเองครับ

 

เขียนโดย: ดร.ชูชาติ เตชะโพธิวรคุณ

วิทยาศาสตร์มหาบัณฑิต (ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์) (MRE) มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ และการวางแผนภาคและเมืองดุษฎีบัณฑิต จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เชี่ยวชาญด้านการวิเคราะห์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ศักยภาพที่ดิน การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

MSc in Financial Economics, University of Exeter, UK

จบการศึกษา เศรษฐศาสตร์บัณฑิต มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์

ปัจจุบันดำรงตำแหน่งที่ปรึกษาคณะกรรมการกำหนดราคาประเมิน ธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮาส์ จำกัด (มหาชน), กรรมการสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย และกรรมการผู้จัดการ บจก. วิน เรียล เอสเตท อินเทลลิเจนซ์รีเสิร์ช เซอร์วิส แอนด์ แมนเนจเมนต์
 

Contact Info:
www.facebook.com/Win-real-estate-intelligence-255098521568745
Email: [email protected]
Tel: +6694-624-2442

 

บทความที่เกี่ยวข้อง:

• "Location, Location... Location!" โครงสร้างทำเลที่ตั้ง 3 ส่วนสำคัญที่คุณต้องรู้!
   
• รู้ไว้ใช่ว่า...ภาษีอสังหาฯ ใหม่ เรื่องใกล้ตัว
   
• 11 วิธีส่องทำเลแบบนักลงทุนมืออาชีพ