สัญญาว่าจ้างก่อสร้างอาคาร เรื่องควรรู้ก่อนจ้างผู้รับเหมา

การตัดสินใจสร้างบ้าน สร้างอาคารเป็นเรื่องใหญ่ สิ่งที่ควรตระหนักให้มากที่สุดคือ ความละเอียดรอบคอบ อย่าใจร้อน หรือเร่งรีบทำให้เสร็จ โดยมองข้ามรายละเอียด จนทำให้เกิดปัญหาตามมาภายหลังได้ การทำสัญญาการก่อสร้างเป็นเรื่องสำคัญที่เป็นข้อตกลงรายละเอียดต่าง ๆ ระหว่างผู้ว่าจ้างกับผู้รับเหมา ที่ควรต้องศึกษาข้อมูลให้รอบด้านมากที่สุด ดังนั้น สัญญาว่าจ้างก่อสร้างอาคาร เจ้าของบ้านควรรู้ก่อนจ้างผู้รับเหมา จึงจำเป็นต้องรู้ลึกในทุกรายละเอียดก่อนเป็นอันดับแรก

สัญญาว่าจ้างก่อสร้างอาคารคืออะไร

สำหรับการก่อสร้างต่าง ๆ จะมีกฎหมายที่ให้ความคุ้มครองผู้ว่าจ้าง โดยจะมีข้อกำหนด รายละเอียด ที่ไม่ให้เกิดการเสียเปรียบ โดยจะมีความพิเศษก็คือหากสัญญาที่มีเนื้อหาหรือข้อความที่ทำให้ผู้ว่าจ้างเสียเปรียบ จะเท่ากับว่าสัญญานั้นไม่สามารถนำไปใช้บังคับทางกฎหมายได้ โดยจะมีประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่องให้ธุรกิจการรับจ้างก่อสร้างอาคารเพื่อการอยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ.2559 ในมาตรา 35 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 กำหนดเอาไว้ 

จากบทบัญญัติทางกฎหมายที่ให้ความสำคัญและช่วยเหลือผู้ว่าจ้างดังกล่าวนั้น เหมือนเตือนให้ผู้ว่าจ้างต้องระมัดระวัง รอบคอบ และตรวจสอบความถูกต้องของสัญญาในทุกรายละเอียด ไม่ว่าจะเป็นเรื่อง ขอบเขตงาน ระยะเวลาแล้วเสร็จ การรับประกันทั้งเรื่องความบกพร่องหรือเรื่องผลงาน รวมถึงเรื่องค่าปรับจากความเสียหายในระหว่างก่อสร้าง

สิ่งที่เจ้าของบ้านควรทราบก่อนทำสัญญากับผู้รับเหมา

ปัญหาเรื่องการจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างบ้าน เรียกว่าเป็นปัญหาคลาสสิค เพราะมีกรณีฟ้องร้องเกิดขึ้นมากมาย สิ่งที่ต้องระมัดระวังที่สุดก็คือ เนื้อหาในสัญญาจ้าง ต้องดูให้ละเอียดครบถ้วน และหากพบว่าตรงไหนที่อาจจะมีปัญหาก็ต้องต่อรองแล้วปรับแก้สัญญา ซึ่งรายละเอียดที่ควรต้องดูให้
รอบคอบมีดังนี้

ระบุระยะเวลาในการก่อสร้างให้ชัดเจน 

โดยให้เริ่มจาก 15-30 วัน นับจากวันเจาะเสาเข็ม หากในช่วงเวลาที่กำหนดนี้ผู้รับเหมายังไม่ลงมือทำงานก็สามารถยกเลิกได้ นอกจากนั้น ก็ต้องมีรายละเอียดอื่น ๆ อีก เช่น ผู้ว่าจ้างจะเคลียร์พื้นที่สำหรับการก่อสร้างภายใน 60 วัน นับจากวันทำสัญญา ที่สำคัญที่สุดก็คือการระบุให้ชัดเจนไปเลยว่าจะแล้วเสร็จภายในกี่เดือนนับจากวันเจาะเสาเข็มแล้วเสร็จ

การจ่ายเงินค่าก่อสร้าง 

สิ่งแรกที่ต้องระบุให้ชัดเจนก่อนว่าราคาค่าก่อสร้างเป็นราคาที่รวม VAT หรือไม่ แนวปฏิบัติในการจ่ายเงินงวดแรก 5-15% ในวันทำสัญญา และกำหนดงวดแบ่งจ่ายเงินทั้งหมดเป็น 8-12 งวด ขึ้นอยู่กับจำนวนงาน โดยทั่วไปก็จ่ายในอัตรา 5-15% เช่นกัน ซึ่งก็ขึ้นอยู่กับการตกลงด้วย

รายละเอียดแนบท้ายสัญญาก่อสร้าง 

การระบุวัสดุที่ใช้ จำนวน ปริมาณ ราคา เพื่อเอาไว้ใช้อ้างอิงและป้องกันไม่ให้เกิดการลดสเปค พร้อมกับเอาไว้ตรวจสอบได้ด้วย หากมีการปรับเปลี่ยนหรือแก้ไขก็ต้องทำเอกสารเพิ่มด้วยเช่นกัน นอกจากนั้น ก็ให้แนบแบบแปลนบ้านที่มีรายละเอียดครบถ้วน ทั้งโครงสร้าง ระบบไฟฟ้า ระบบสาธารณูปโภค ฯลฯ รวมถึงหนังสือรับรองบริษัท สำเนาบัตรประชาชน

การปรับเปลี่ยนแบบ 

ไม่ว่าจะเป็นการเพิ่มหรือลดจากเดิม สิ่งที่จะต้องแก้ไขเพิ่มเติมก็คือ ระยะเวลามากขึ้นหรือลดลง วัสดุที่ปรับเปลี่ยนไป โดยเป็นสิทธิของผู้ว่าจ้างที่จะปรับเปลี่ยนได้ตลอดเวลา

การคิดค่าปรับกรณีล่าช้า

มีทั้งการปรับตามมูลค่างาน 0.01-0.05% หรือปรับเป็นรายวัน เช่น  600-2,000 บาท/วัน โดยค่าปรับนี้สามารถกำหนดได้แต่ไม่ควรสูงเกินไป เพราะหากผู้รับเหมาขาดทุนก็อาจจะทิ้งงาน แต่ก็ไม่ควรต่ำเกินไปเช่นกัน เพราะจะส่งผลต่อการทำงานที่ไม่จริงจังของผู้รับเหมา สิ่งที่จะสามารถป้องกันได้อีกทางหนึ่งก็คือ กำหนดระยะเวลาแล้วเสร็จและค่าปรับของแต่ละงานไว้ หรือไม่ก็ระบุสิทธิในการขอยกเลิกสัญญาไว้ เพราะหากล่าช้าในช่วงระหว่างทาง ก็ทำให้เราเกิดความเสียหายได้เช่นกัน

การตรวจรับงาน 

ป้องกันไว้ตั้งแต่เริ่มด้วยการกำหนดในสัญญาให้มีสิทธิตรวจรับงานแบบไม่เป็นทางการก็คือไปเมื่อไหร่ก็ได้ และแบบทางการก็คือตรวจพร้อมกับงวดการจ่ายเงิน ซึ่งถ้าหากไม่เป็นไปตามแบบ วัสดุไม่ถูกต้อง ก็สามารถไม่จ่ายค่างวด หรือแม้กระทั่งแจ้งหยุดงานไปได้เลยเช่นกัน

กรณีผู้ว่าจ้างจ่ายเงินล่าช้า 

กรณีนี้ผู้รับเหมาส่วนใหญ่จะกำหนดเงื่อนไขไว้ก็คือ เรียกดอกเบี้ย 15% ในส่วนของเงินที่ค้างชำระ หรือขอสิทธิหยุดงานและเลิกสัญญา

กำหนดระยะเวลารับประกัน

 ซึ่งส่วนใหญ่จะกำหนดไว้ 2 แบบ ก็คือ 1-2 ปี นับจากวันรับมอบ และ 5-10 ปี สำหรับความเสียหายเกี่ยวกับโครงสร้าง เช่น เสา หรือคาน และระบุให้ชัดเจนว่าจะต้องแก้ไขโดยไม่มีค่าใช้จ่าย ภายใน 15 วัน นับจากวันที่แจ้ง เป็นต้น

ความเสียหายที่เกิดขึ้นกับพื้นที่ข้างเคียง 

เช่น ทำวัสดุตกหล่นทำให้เกิดความเสียหาย หรือคนทำงานประสบอุบัติเหตุระหว่างก่อสร้าง จึงจำเป็นต้องระบุในสัญญาเสมอ เช่น ให้จัดหาสิ่งจำเป็นเพื่อความปลอดภัยในการก่อสร้าง รับผิดชอบความเสียหายหรืออันตรายที่เกิดขึ้น

สิทธิในการยกเลิกสัญญา 

ป้องกันกรณีที่ในระหว่างการก่อสร้างผู้รับมีหนี้สินล้นพ้นตัว หรือตกเป็นบุคคลล้มละลาย หยุดงานเกิน 1 เดือน ทิ้งงาน หรือผู้รับเหมาไม่เริ่มงานภายใน 30 วัน นับจากวันตอกเสาเข็ม หรือมีเหตุให้เชื่อได้ว่าผู้รับเหมาไม่สามารถทำงานให้แล้วเสร็จ พร้อมกับระบุเรื่องการเรียกค่าเสียหายไว้ด้วย

ขั้นตอนการตกลงกับผู้รับเหมาและข้อควรระวังที่ควรใส่ในสัญญา

เมื่อวางแผนเรื่องการก่อสร้างบ้านเรียบร้อยแล้ว ขั้นตอนแรกที่สำคัญมากก็คือการหาผู้รับเหมา ซึ่งอาจจะบอกต่อคนรู้จัก หรือติดต่อบริษัทรับสร้างบ้าน ติดต่อไว้หลาย ๆ ทาง เพื่อเปรียบเทียบและประกอบการตัดสินใจ รวมทั้งการตรวจสอบประวัติ ผลงานการก่อสร้างที่ผ่านมาด้วย จากนั้นก็ทำเงื่อนไขหรือสัญญาว่าจ้าง ตัดสินใจเลือกผู้รับเหมา เพื่อที่จะได้ส่งแบบแปลนให้ตีราคา โดยผู้ว่าจ้างจัดเตรียมสัญญา และที่ต้องระมัดระวังเป็นพิเศษก็คืออย่าใช้สัญญาที่ผู้รับเหมาร่างให้เพราะอาจทำให้เสียเปรียบได้ เมื่อทุกอย่างลงตัวก็นัดหมายกันเซ็นสัญญาว่าจ้างพร้อมเริ่มงาน 

สำหรับเรื่องควรระวังในการจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างบ้าน หากได้ผู้รับเหมาที่ดีสามารถสร้างบ้านได้ทันตามกำหนด ช่วยประหยัดงบประมาณ ก็ถือว่าโชคดีมาก แต่ก็ควรต้องป้องกันปัญหาที่จะเกิดขึ้นไว้ด้วย ทั้งนี้ เพื่อป้องกันผู้รับเหมาโกง ทิ้งงาน หรือแม้กระทั่งทำให้งบบานปลาย ที่มักเจอกันก็คือผู้รับเหมาทิ้งงาน ซึ่งอาจจะมีสาเหตุมาจากการประหยัดงบ จนทำให้ผู้ว่าจ้างเลือกผู้รับเหมาที่เสนอราคาถูก เพื่อหวังจะได้งาน เมื่องบประมาณต่ำเกินไปจึงทำให้งบบานปลายนั่นเอง 

แบบฟอร์มสัญญาว่าจ้างก่อสร้างอาคาร

สัญญาว่าจ้างก่อสร้างอาคาร ควรมีข้อความที่ระบุไว้อย่างชัดเจน เพื่อป้องกันปัญหาที่จะตามมา ซึ่งจะมีแบบฟอร์มที่เป็นมาตรฐานไว้แล้ว ผู้ว่าจ้างควรไปลงรายละเอียดที่ต้องการเพิ่มให้ครบถ้วน เช่น ข้อตกลงในการว่าจ้าง หลักประกัน ค่าจ้าง การจ่ายเงิน กำหนดเวลาแล้วเสร็จ สิทธิในการบอกเลิกสัญญา ความรับผิดชอบในงานที่เสียหาย ค่าปรับ เอกสารแนบท้ายสัญญาต่าง ๆ

ปัญหาที่เกิดจากการก่อสร้างบ้าน ระหว่างเจ้าของบ้านซึ่งเป็นผู้ว่าจ้างกับผู้รับเหมามีให้เห็นอยู่ตลอดเวลา แต่ปัญหาเหล่านี้ก็ยังเกิดขึ้นมาโดยตลอด เพราะไว้ใจกัน หรือไม่ได้คิดว่าต้องทำสัญญาว่าจ้างก่อสร้างอาคารอะไรให้ยุ่งยาก แต่การก่อสร้างก็ควรจะวางแผนอย่างรอบคอบ ศึกษาข้อมูลให้ดีในทุก ๆ ด้าน และเพื่อป้องกันการเกิดปัญหายุ่งยากตามมาภายหลัง ควรทำสัญญาว่าจ้างก่อสร้างอาคาร ระบุเงื่อนไขข้อตกลงให้ชัดเจนเสมอ