ส่องสถานการณ์ 4 ตลาดอสังหาภาคใต้

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัดเป็นอย่างไรบ้างท่ามกลางวิกฤตเศรษฐกิจที่เกิดขึ้น โดยเฉพาะใน 4 จังหวัดหลักภาคใต้ ได้แก่ ภูเก็ต สงขลา สุราษฎร์ธานีและนครศรีธรรมราช 

• เจาะลึกสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย 4 จังหวัดภาคใต้ ได้แก่ ภูเก็ต สงขลา สุราษฎร์ธานีและนครศรีธรรมราช
• คอนโดเหลือขายในจังหวัดไหนน่าห่วงที่สุด
• พบ 3 ทำเลไหนขายดีใน 4 จังหวัด

รายงานสรุปผลการสำรวจดีมานด์และซัพพลายของโครงการที่อยู่อาศัย ในพื้นที่ภาคใต้ ได้แก่จังหวัดภูเก็ต สงขลา สุราษฎร์ธานีและนครศรีธรรมราช ที่อยู่ระหว่างการขายในช่วงครึ่งหลังปี 2562 โดย ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้ทำการสำรวจเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 หน่วย พบว่าสิ้นปี 2562 มีโครงการที่อยู่อาศัยเสนอขายทั้งสิ้น 17,928 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 5.0 ของจำนวนที่อยู่อาศัยใน 26 จังหวัดหลัก มีจำนวนรวม 355,145 หน่วย นับได้ว่ากลุ่มจังหวัดภาคใต้มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสูงสุดเป็นอันดับ 3 รองจากพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่มีจำนวน 209,868 หน่วย

ภูเก็ตอาคารชุดเหลือขายฉุดตลาด

จำนวนที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างเสนอขายในภูเก็ตมี 133 โครงการ จำนวน 9,291 หน่วย เป็นตัวเลขที่ลดลงจากช่วงครึ่งปีแรกร้อยละ -13.5 โดยแบ่งเป็นอาคารชุด จำนวน 5,978 หน่วย บ้านจัดสรร จำนวน 3,313 หน่วย ทั้งนี้มาจากปัจจัยต้นทุนราคาที่ดินปรับตัวสูงมากโครงการส่วนใหญ่จึงหันมาพัฒนาเป็นอาคารชุด โดยมีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ 1,207 หน่วย ประกอบด้วยอาคารชุด 868 หน่วย และบ้านจัดสรร 339 หน่วย

โดยทำเลขายดี 5 อันดับแรกพิจารณาจากหน่วยที่ขายได้ใหม่ได้แก่ 1.หาดบางเทา-หาดสุรินทร์ จำนวน 365 หน่วย 2.เกาะแก้ว-รัษฎา จำนวน 214 หน่วย 3.หาดราไวย์ จำนวน 183 หน่วย 4.หาดกมลา จำนวน 171 หน่วย และ 5.เทพกระษัตรี-ศรีสุนทร จำนวน 127 หน่วย

แต่ด้วยอัตราการขายได้ใหม่ลดต่ำลงอย่างมากส่งผลให้ทำเลขายดีบางทำเลกลายเป็นทำเลที่มีหน่วยสร้างเสร็จเหลือขายมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ 1.เกาะแก้ว-รัษฎา จำนวน 268 หน่วย 2.หาดในยาง-หาดไม้ขาว จำนวน 221 หน่วย 3.หาดป่าตอง จำนวน 131 หน่วย 4.เทพกระษัตรี-ศรีสุนทร จำนวน 100 หน่วย และ 5.หาดบางเทา-หาดสุรินทร์ จำนวน 86 หน่วย

ทั้งนี้ ประมาณการว่าในปี 2563 จะมีที่อยู่อาศัยเหลือขายอยู่ในตลาดจำนวน 8,966หน่วย ประกอบด้วยอาคารชุดจำนวน 5,679 หน่วย ทาวน์เฮ้าส์จำนวน 1,510 หน่วย บ้านเดี่ยวจำนวน 937 หน่วย บ้านแฝดจำนวน 786 หน่วย และอาคารพาณิชย์จำนวน 54 หน่วย เป็นโครงการเปิดขายใหม่จำนวน 2,700 หน่วย ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 2 ปีที่มีการเปิดขายปีละประมาณ 4,800 หน่วย คาดว่าในปี 2563 อัตราดูดซับจะลดทุกกลุ่มประเภทที่อยู่อาศัยโดยลดเหลือประมาณร้อยละ 1.1-1.8 และที่อยู่อาศัยเหลือขายจะยังคงเพิ่มขึ้นโดยเฉพาะกลุ่มอาคารชุดจึงต้องเพิ่มความระมัดระวังในการลงทุน

ส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย คาดการณ์ในปี 2563 จะลดลงมาอยู่ที่ 6,553 หน่วย ลดลงร้อยละ-18.1 มีมูลค่าประมาณ 14,401 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -40.2 เมื่อเทียบกับปี 2562 ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยที่มีมูลค่า 19,157 ล้านบาท 

3 ทำเลขายดี ‘สงขลา’

ภาพรวมโครงการที่อยู่อาศัยในจังหวัดสงขลา พบว่ามีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขาย ณ สิ้นปี 2562 จำนวน 599 หน่วย มูลค่า 2,262 ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรรมีจำนวน 511 หน่วย มูลค่า 1,953 ล้านบาท โครงการอาคารชุดมีจำนวน 88 หน่วย มูลค่า 309 ล้านบาท

โดยทำเลซึ่งมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขายมีมากที่สุดสูงสุด 3 อันดับแรก ได้แก่ 1.ทำเลบ้านพรุ จำนวน 135 หน่วย 2.ทำเลควนลัง จำนวน 114 หน่วย และ 3.ทำเลท่าข้าม-ควนหิน จำนวน 77 หน่วย โดยทำเลขายดี 3 อันดับแรกพิจารณาจากหน่วยที่ขายได้ใหม่ ได้แก่ 1.ทำเลลพบุรีราเมศวร จำนวน 211 หน่วย 2.ทำเลคลองแห จำนวน 161 หน่วย และ 3.ทำเลท่าข้าม-ควนหิน จำนวน 124

สุราษฎร์ธานี ตลาดของทาวน์เฮ้าส์

สำหรับจังหวัดสุราษฎร์ธานี พบว่ามีที่อยู่อาศัยเสนอขายจำนวน89 โครงการ รวม 3,188 หน่วย มีหน่วยขายได้ใหม่จำนวน 237 หน่วย และมีหน่วยเหลือขาย 2,951 หน่วย คิดเป็นมูลค่าหน่วยเหลือขาย 9,334 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร จำนวน 2,767 หน่วยมีมูลค่า 8,743 ล้านบาท

เมื่อแยกเป็นโครงการอาคารชุดพบว่า มีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขาย สิ้นปี 2562 รวมจำนวน 184 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 591 ล้านบาท ทั้งนี้สามารถแยกตามทำเลได้ 3 อันดับ ได้แก่ 1.ทำเลเลี่ยงเมืองมะขามเตี้ย จำนวน 137 หน่วย 2.ทำเลขุนทะเล จำนวน 89 หน่วย และ 3.ทำเลบางใบไม้ จำนวน 48 หน่วย

ส่วนทำเลขายดี 3 อันดับ ได้แก่ 1.ทำเลประดู่-บางชุมโถ จำนวน 57 หน่วย 2.ทำเลโกเตง-เลี่ยงเมือง(พุนพิน) จำนวน 49 หน่วย 3.ทำเลขุนทะเล จำนวน 44 หน่วย อย่างไรก็ตามเมื่อพิจารณาจากภาพรวมอัตราดูดซับจะอยู่ที่ร้อยละ 1.2 ซึ่งลดลงจากช่วงครึ่งแรกของปี 2562 โดยอัตราดูดซับบ้านจัดสรรอยู่ในระดับร้อยละ 1.2 ส่วนอัตราดูดซับของอาคารชุดลดลงอยู่ที่ร้อยละ 1.6 ซึ่งลดต่ำลงจากร้อยละ 5.1 ในครึ่งแรกของปี 2562

โดยในปี 2563 คาดการณ์ว่าอัตราดูดซับของทุกกลุ่มประเภทที่อยู่อาศัยจะยังคงทรงตัว โดยภาพรวมที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นหน่วยเหลือขายจะเพิ่มขึ้นไม่มากนักหากมีการปรับกลยุทธ์การขายให้เหมาะสมกับตลาดหลัก คาดการณ์ว่าจะมีจำนวนประมาณ 3,421 หน่วย เพิ่มขึ้นจากครึ่งแรกของปี 2562 ซึ่งมีจำนวน 3,259 หน่วยซึ่งที่ผ่านมากลุ่มที่อยู่อาศัยที่ได้รับความสนใจคือทาวน์เฮ้าส์ และบ้านแฝด ซึ่งขายได้ดีกว่าบ้านเดี่ยว

นครศรีธรรมราช

ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดนครศรีธรรมราช มีที่อยู่อาศัยเสนอขายจำนวน35 โครงการ รวม 1,627 หน่วย มีหน่วยขายได้ใหม่จำนวน 86 หน่วย และมีหน่วยเหลือขายจำนวน 1,541 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 6,164 ล้านบาท

โดยแบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร จำนวน 1,488 หน่วยมีมูลค่า 6,096 ล้านบาท โครงการอาคารชุด มีจำนวน 53 หน่วย มีมูลค่า 68 ล้านบาท ส่วนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขายในช่วงสิ้นปี 2562 แยกตามทำเลสูงสุด 2 อันดับแรก ได้แก่ 1.ทำเลพัฒนาการ-คูขวาง จำนวน 244 หน่วย 2.ทำเลอ้อมค่าย จำนวน 173 หน่วย

ความต้องการซื้อบ้านในจังหวัดนครศรีธรรมราช โฟกัสไปที่ทำเลหลัก  ได้แก่ 1.ทำเลพัฒนาการ-คูขวาง จำนวน 44 หน่วย 2.ทำเลอ้อมค่าย จำนวน 37หน่วย และ 3.ทำเลท่าวัง จำนวน 5 หน่วย โดยในภาพรวมที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นหน่วยเหลือขายจะเพิ่มขึ้นไม่มากนัก หากมีการปรับกลยุทธ์การขายให้เหมาะสมกับตลาดหลักคาดการณ์ว่าจะมีจำนวนประมาณ 1,620 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปี 2562 ซึ่งมีจำนวน 1,601 หน่วย ซึ่งที่ผ่านมาเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ได้รับความสนใจคือทาวน์เฮ้าส์ และบ้านแฝด ขายได้ดีกว่าบ้านเดี่ยว 

สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯและปริมณฑล รวมถึงในต่างจังหวัดจะเป็นอย่างไร สามารถติดตามความเคลื่อนไหวได้ที่ Baania