อพาร์ตเมนต์แปลงร่าง

การเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์สักตึกนั้น เป็นความใฝ่ฝันของคนทำงาน ที่เมื่อยามสูงอายุไม่สามารถทำมาหากินได้เหมือนวัยหนุ่มสาวก็จะสามารถมีรายได้ประจำจากค่าเช่าอพาร์ตเมนต์ แถมถ้าอยู่ในทำเลดีๆ อนาคตก็จะเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าเพิ่มอย่างรวดเร็วที่จะเก็บไว้ยกให้กับลูกหลาน ก็จะเป็นทรัพย์สินที่ลูกหลานอยากได้ เป็นมรดกตกทอดกันได้หลายเจเนอเรชั่น

แต่วันนี้เมื่อมีโอกาสได้คุยกับนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือแม้แต่นายธนาคาร ความคิดเรื่องการลงทุนในอพาร์ตเมนต์กลับไม่เหมือนเดิม เพราะทุกๆ อย่างเปลี่ยนไป เริ่มจากข้อมูลของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่สร้างคอนโดมิเนียมจำนวนกว่าหลายหมื่นยูนิต เหตุผลแรกในการเลือกทำเลคือเลือกทำเลที่มีตลาดเช่าเยอะๆ เป็นหลัก อาทิ ย่านสถาบันการศึกษา แหล่งว่าจ้างงานใหญ่ๆ และจะพัฒนาสินค้าที่สามารถผ่อนส่งได้ในราคาที่ใกล้เคียงกับราคาเช่า เพื่อให้คนที่เสียค่าเช่าทุกเดือนเปลี่ยนมาเป็นการผ่อน เพื่อจะได้มีทรัพย์สินเป็นของตนเอง ซึ่งจำนวนเงินที่จ่ายนั้นไม่ต่างกันแต่ความรู้สึกต่างกันอย่างมาก

เมื่อหันมามองมุมนักลงทุนก็ต้องบอกว่าเปลี่ยนไปมากกว่าอีก เพราะการลงทุนในอพาร์ตเมนต์ต้องเริ่มตั้งแต่การหาทำเลที่ดี ออกแบบ ก่อสร้าง จัดระบบบริหารจัดการ หาแม่บ้าน ยามรักษาความปลอดภัย ซึ่งถ้าไม่มีเวลาหรือความรู้ก็ไม่ใช่เรื่องง่าย แถมต้องบริหารจัดการปัญหาทั้งหมดที่เกิดขึ้นในอพาร์ตเมนต์ การดูแลซ่อมแซม ซึ่งเมื่อตัวอาคารมีอายุปัญหาก็จะยิ่งเพิ่มมากขึ้น และปัจจุบันเมื่อมีตลาดคอนโดมิเนียมที่มีราคาผ่อนเท่ากับเช่ามาแย่งชิงลูกค้าที่จะมาเช่า ทำให้รายได้ที่ประมาณการไว้ไม่เป็นไปตามคาดคิด ทำให้ปัจจุบันกลุ่มนักลงทุนเปลี่ยนการลงทุนจากการสร้างอพาร์ตเมนต์มาเป็นการเลือกลงทุนในโครงการคอนโดมิเนียมดีๆ ในทำเลที่มีตลาดเช่า

ข้อดีคือสภาพแวดล้อมของโครงการจะดีเพราะมีเงินจำนวนยูนิตมากพอที่จะพัฒนา มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่มักเป็นปัจจัยที่ทำให้ราคาเช่าดี อาทิ สระว่ายน้ำ ฟิสเนต ที่จอดรถ และมีนิติบุคคลที่จะคอยบริหารจัดการรรายละเอียด แถมบางทีก็สามารถหาผู้เช่าให้ได้ หรือบางโครงการก็มีระบบบริหารจัดการเรื่องผลตอบแทนการลงทุนให้เลย แถมเมื่อตึกมีอายุก็จะมีการดูแลซ่อมแซมอย่างเป็นระบบ และเมื่อต้องการเปลี่ยนมือ มูลค่าของทรัพย์สินในอนาคตของอาคารที่มีการบริหารจัดการที่ดีก็จะสูงขึ้น แถมยังขายง่ายเพราะสามารถขายได้ทีละห้อง ไม่ต้องขายยกตึก ซึ่งจำนวนคนซื้อแตกต่างกันอย่างมาก

ในมุมทางการเงิน การลงทุนในการสร้างอพาร์ตเมนต์ถือเป็นสินเชื่อทางธุรกิจซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยสูงและระยะเวลาการกู้สั้น เพราะเป็นสินเชื่อที่มีความเสี่ยง แต่การกู้ซื้อคอนโดมิเนียมเป็นสินเชื่อเพื่อการอยู่อาศัย อัตราดอกเบี้ยและระยะเวลาการกู้มักอยู่ในเงื่อนไขพิเศษ และรายรับจากการให้เช่าก็ไม่ต้องเสียเป็นภาษีธุรกิจแบบอพาร์ตเมนต์ แถมตอนขายค่าใช้จ่ายในการขายก็ต่างกัน

อพาร์ตเมนต์เกิดการแปลงร่างเป็นห้องเล็กๆ อยู่ในคอนโดมิเนียมใหญ่ๆ แต่คงต้องบอกว่าก็ไม่ใช่ทั้งหมดนะคะ เพราะเมื่อไม่กี่วันนี้ไปดูที่พักแถวสถาบันการศึกษาชื่อดังย่านรังสิตในกรุงเทพฯ ก็พบว่ายังคึกคักมาก เพราะมีราคาค่าเช่าตั้งแต่ 7,000-12,000 บาท ซึ่งนับว่าค่อนข้างสูงแต่ก็แทบไม่มีห้องว่าง

การแปลงร่างคงขึ้นอยู่กับหลายปัจจัยว่าจะเป็น Iron Man ในชุดเกราะแบบไหนดี

ผู้เขียน  : อัญชนา วัลลิภากร

มีประสบการณ์ในแวดวงสื่อด้านอสังหาริมทรัพย์มานาน

ปัจจุบันเป็นกรรมการผู้จัดการ บริษัท โฮมบายเออร์ไกด์ (เชียงใหม่) จำกัด

อาจารย์พิเศษมหาวิทยาลัยรังสิต และจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย