อสังหาฯ ปีหมูเขี้ยวตัน ศก.สะเทือน แบ็กล็อก 3 แสนล้านสะท้าน

เริ่มต้นปี 2562 อย่างเป็นทางการ ซึ่งในปีนี้เป็นปีหมูที่อาจจะไม่หมูเหมือนเช่นนักษัตรประจำปี หนำซ้ำอาจจะย่ำแย่กว่าที่คาดคิด เพราะใครหลายๆ คนเริ่ม เดจาวู ไปถึงเหตุการณ์ช่วงก่อนเกิดวิกฤติในปี 2540 ด้วย moment หลายอย่างที่คล้ายๆ กัน โดยเฉพาะขยะใต้พรมที่ซุกซ่อนไว้ เมื่อผนวกกับภาวะเศรษฐกิจไทย และเศรษฐกิจโลกที่ออกอาการชะลอตัว ดอกเบี้ยที่เริ่มทะยาน และมาตรการคุมสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น อาจจะทำให้เกิดปัญหาที่ไม่มีใครคาดคิดขึ้นมาได้ นั่นคือข้อกังวลของบิ๊กดีเวลลอปเปอร์ที่เฝ้าติดตามสถานการณ์ด้วยความเป็นห่วง

หวั่นแบ็กล็อกกว่า 3 แสนล้านสะดุด
ปัญหาที่กังวลกันอยู่ก็คือ ยอดขายรอรับรู้รายได้ที่เรียกกันว่า แบ็กล็อก (backlog)  อาจจะมีความเสี่ยงที่จะไม่แปรเปลี่ยนเป็นรายได้ และทำให้เกิดปัญหาสภาพคล่องตามมา โดยนายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ บริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส ได้ประเมินไว้ว่า ในปีที่ผ่านมา  backlog จาก 15 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่รวม 3.39 แสนล้านบาท แบ่งเป็น backlog จากคอนโดฯ มูลค่ามากถึง 1.28 แสนล้านบาท ขณะที่ ยอดพรีเซลทั้งปี 2561 จะอยู่ที่ประมาณ 3.6 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2560 ที่มียอดพรีเซลอยู่ที่ 3.21 แสนล้านบาท

backlog มูลค่ากว่า 3 แสนล้านบาทนี้เปรียบเสมือนระเบิดเวลา หากสถานการณ์ต่างๆ ไม่เป็นไปตามแผนที่วางกันไว้ ที่สำคัญที่สุดคือ  backlog ที่เกิดจากยอดขายของต่างชาติที่มีสัดส่วนไม่น้อยกว่า 20-30% โดยเฉพาะจากจีนที่น่าจะมีสัดส่วนมากที่สุด และมีความเสี่ยงมากที่สุดด้วยเช่นกัน “ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา มีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติมากขึ้น โดยเฉพาะจากจีน ที่น่าเป็นห่วงมากคือ อาจมีปัญหาในการโอน เมื่อรัฐบาลจีนต้องการที่ให้คนจีนใช้เงินในประเทศมากขึ้น เพราะการส่งออกมีปัญหาจากสงครามการค้า จึงอาจจะมีออกมาตรการในการคุมไม่ให้เงินไหลออกนอกประเทศมากนัก” นายอนันต์ อัศวโภคิน ที่ปรึกษากิติมศักดิ์ สมาคมอสังหาริมทรัยพ์ไทย ตั้งข้อสังเกตเอาไว้

ปัจจัยลบรุมเร้าอสังหาฯปีหมูเหนื่อย
ขณะที่ภาพรวมเศรษฐกิจในปี 2562 นายอนันต์ มองว่า มีทิศทางที่จะชะลอตัวลง หากดูจากตัวเลขเศรษฐกิจของแต่ละสำนักประเมินแนวโน้มในปีหน้าไม่ค่อยดี ขณะที่การท่องเที่ยวที่ผ่านมาตกลงมากอย่างผิดปกติ นักท่องเที่ยวจีนยังกลับมาช้ามาก และคงต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว การลงทุนภาครัฐ แม้จะมีการผลักดันโครงการต่างๆ มากมาย แต่ในช่วงใกล้เลือกตั้ง อาจจะขยับอะไรไม่ได้มาก ขณะที่กำลังซื้อในระดับกลาง-ล่างยังมีปัญหา นอกจากนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะได้รับผลกระทบจากมาตรการคุมสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ที่จะประกาศใช้ในวันที่ 1 เมษายนที่จะถึงนี้

ภาคอสังหาฯ ในปี 2562 จะถูกจู่โจมจากหลายด้าน ตั้งแต่เศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว และสงครามการค้าระหว่างสหรัฐกับจีน ที่จะมีผลต่อเศรษฐกิจไทยที่ทำให้กำลังซื้อระดับกลาง และกลาง-ล่างที่ยังไม่ฟื้นตัวดีนักกลับแย่ลงไปอีก นอกจากนี้ กำลังซื้อจากต่างชาติ โดยเฉพาะประเทศจีนที่เคยเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย เพื่อลงทุนและเก็งกำไรอย่างเป็นล่ำเป็นสัน น่าจะชะลอตัวลงด้วยเช่นกัน สังเกตได้จากนักท่องเที่ยวจีนที่ลดลง ส่วนหนึ่งเป็นอาจจะไม่พอใจกับการแก้ปัญหาของรัฐบาลไทยกรณีเรือนักท่องเที่ยวจีนล่มที่ภูเก็ต แต่เหตุผลที่มีน้ำหนักมากกว่าในเวลานี้คือ คนจีนระมัดระวังการใช้จ่ายมากขึ้น ซึ่งเป็นผลพวงจากสงครามการค้าที่ยังคุกรุ่น และพร้อมจะระเบิดได้ตลอดเวลา 

นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท-แวลู บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน)  กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาฯในปีนี้จะได้รับผลกระทบจากตลาดต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีนที่ถือเป็นลูกค้ากลุ่มใหญ่ของตลาดอสังหาฯไทย เนื่องจากปัญหาเศรษฐกิจภายในประเทศจีน และสงครามการค้าระหว่างจีนกับอเมริกาที่จะทำให้ตลาดคนจีนหายไป รวมถึงมาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่งจะทำให้ยอดขายโดยรวมมีการเติบโตที่ลดลงจากปีที่แล้ว

“ในปี 2562 ประเมินว่ายอดขายโดยรวมจะโตได้แค่ครึ่งหนึ่งของปี 2561 จากที่โตได้กว่า 10% จะเหลือ 5% เนื่องจากกลุุ่มลูกค้าคนจีนจะหายไปมาก บริษัทจึงได้ปรับสัดส่วนลูกค้าคนจีนเหลือ 10% จากปีที่ผ่านมาลูกค้าคนจีนมีสัดส่วนประมาณ 15% แต่สำหรับลูกค้าจีนที่กำลังรับโอน ยังไม่มีสัญญาณอะไรที่ผิดปกติ โดยมีลูกค้าชาวจีนโอนโครงการแชปเตอร์ วัน ห้วยขวางไปมากถึง 2,000 ล้านบาท แต่การซื้ออสังหาฯของคนจีนคงจะไม่ร้อนแรงเหมือนที่ผ่านมา”นายปิยะกล่าว

ด้านนายนริศ เชยกลิ่น ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ใน 2-3 ปีข้างหน้า ตลาดอสังหาริมทรัพย์คงจะเร่งอะไรได้ไม่มากนัก โดยในปี 2562 นี้ การลงทุนจะต้องเป็นไปอย่างระมัดระวัง เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจโดยภาพรวมจะชะลอตัว ปัญหาหนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง ดอกเบี้ยกำลังอยู่ในช่วงขาขึ้น ขณะที่การเมืองยังต้องรอดูความเรียบร้อยในการจัดตั้งรัฐบาล ส่วนสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯและจีนเชื่อว่าจะมีผล กระทบในทางอ้อมมากกว่า คือจำนวนนักท่องเที่ยวอาจจะหายไป รวมๆ แล้วเป็นปีที่ต้องระมัดระวังมากยิ่งขึ้น 

ในมุมมองของนักวิเคราะห์จากบริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส โดยนายเทิดศักดิ์ ยังเชื่อว่า ธูรกิจอสังหาริมทรัพย์มีสถานะที่ดี หากเทียบกับอดีตก่อนเกิดวิกฤตในปี 2540 ที่มีการก่อหนี้ที่สูง แต่ปัจจุบันผู้ประกอบการยังระมัดระวังเรื่องการก่อหนี้ ทำให้รายใหญ่มองหาพันธมิตรในการร่วมลงทุน ซึ่งเท่าที่ดูจะเห็นว่าปัจจุบันอัตราส่วนหนี้ต่อทุนยังอยู่เพียง 1 เท่า และหากมองใน 15 บริษัท ที่มีหนี้ภาระดอกเบี้ยจ่ายอยู่ที่ 3.1 แสนล้านบาท กว่า 63% จะอาศัยการตราสารหนี้และการออกหุ้นกู้ในการระดมทุน

ปรับแผน ปรับพอร์ตรับความเสี่ยงปี 62
อย่างไรก็ตาม เชื่อว่า ปีนี้เป็นปีที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์จะต้องปรับตัวอย่างหนักอีกครั้ง จากปัญหาที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่อง หลายค่ายต่างพยายามปรับพอร์ตการลงทุนใหม่ให้สอดคล้องกับมาตรการคุมสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทยที่จะเริ่มใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย.นี้ ในช่วง 3 เดือน ก่อนที่มาตรการบังคับใช้จะมีการเทสต๊อกล๊อตใหญ่กันอีกครั้ง และหลังจากนั้น ก็ต้องเตรียมตั้งรับกับผลกระทบที่จะเกิดขึ้นจากมาตรการดังกล่าว

“พฤกษา จะมีการปรับพอร์ต คอนโดที่ขายให้จีนจะลดลง จากปีที่แล้วยอดขายจากจีนสูงถึง 40% นอกจากนี้จะ ลดการสร้างคอนโด โลว์ไรส์ หันมาสร้างไฮไรส์ ระยะเวลาประมาณ 2 ปี เพื่อให้สอดคล้องกับระยะเวลาผ่อนดาวน์กับลูกค้าที่ยาวขึ้น รวมถึงการขายบ้านสั่งสร้างระยะเวลา 4-5 เดือนสามารถโอนได้ให้มากขึ้น  ขณะเดียวกัน ได้มีการเจรจากับ Non-Bank ที่จะเข้ามาช่วยลูกค้า” นายปิยะ กล่าว

ขณะที่นายอนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) มองว่า 
ความท้าทายของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562  นอกเหนือปัจจัยอย่างเช่น เศรษฐกิจโลก เศรษฐกิจภายในประเทศ และภาคการเมืองที่ยังคงเป็นสิ่งที่ต้องจับตาดูอย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการต้องวางแผนรบยาวให้เป็น ดังนั้นภาพการรบสั้นอย่างเปิดตัวโครงการแล้วประกาศขายหมดภายในไม่กี่ชั่วโมงคงเห็นได้น้อยลงในปีนี้ โจทย์ของดีเวลลอปเปอร์ก็คือ การกำหนดสินค้าและแพ็คเกจราคาขายที่สอดรับกับความสามารถในการซื้อ และสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงของลูกค้า 

ด้านนายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในปี 2562 บริษัทจะเพิ่มความระมัดระวังในการลงทุนมากขึ้น เพื่อรองรับปัจจัยเสี่ยงที่จะเกิดขึ้น โดยจะปรับพอร์ตไปพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบมากยิ่งขึ้น 

มองภาพจากตรงนี้ บอกได้คำเดียวว่า ธุรกิจอสังหาฯปีนี้ คงไม่ใช่หมูที่อยู่ในอวย แต่กลับกลายเป็นหมูเขี้ยวตัน ที่ไม่ยอมให้เคี้ยวได้ง่ายๆ แน่ และรับรองว่า ปีนี้จะเป็นปีที่เหนื่อยหนักอีกปีอย่างแน่นอน

ไม่พลาดทุกข่าวสาร ทันทุกเรื่องราวอสังหาริมทรัพย์กับ Baania ได้ที่ Line Official >> @baania