อสังหาฯ ไทยในจีนยังแรงไม่ตก Juwai.com เร่งบุกตลาด

กำลังซื้อจากประเทศจีนยังคงทรงพลังไม่หยุด วัดจากตัวเลขการออกไปซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อลงทุนนอกประเทศ และการแจ้งเกิดของเว็บไซต์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในจีนที่เหมือนเป็นประตูเปิดกว้างให้นักลงทุนจีนออกไปเลือกช็อปอสังหาริมทรัพย์ได้ทั่วโลก

เว็บไซต์ในลักษณะดังกล่าวรวบรวมจาก Juwai.com โดย นางแคร์รี่ ลอร์ ประธานกรรมการบริหาร และกรรมการบริษัท Juwai.com เปิดเผยว่า ข้อมูลจาก Juwai.com เว็บไซต์สำหรับชาวจีนในการค้นหาอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ ระบุตัวเลขอสังหาริมทรัพย์ที่ Listing ในรอบปี 2561 มีดังนี้  Juwai.com มีมากกว่า 2,800,000 รายการ, Uoolu.com มากกว่า 1,000 รายการ, Fang.com จำนวน 25,717 รายการ, Haiwai.anjuke.com จำนวน 9,001 รายการ, Lianjia จำนวน 8,084 รายการ, Xhwhouse.com 1,357 รายการ และ Waiguofang.com จำนวน 1,869,235 รายการ

นอกจากนี้ข้อมูลจาก Juwai.com ยังระบุด้วยว่า ในปี 2561พบประเทศที่ชาวจีน เข้าไปลงทุนมากที่สุดคือ สหรัฐอเมริกา คิดเป็นมูลค่า 30,400 ล้านดอลลาร์สหรัฐ รองลงมาคือ ฮ่องกง มูลค่า 16,200 ล้านดอลลาร์สหรัฐ, ออสเตรเลีย มูลค่า 14,100 ล้านดอลลาร์สหรัฐ

ส่วนตลาดไทย พบชาวจีนเข้ามาลงทุน มูลค่า 2,300 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ส่วน มาเลเซีย มียอดการลงทุนมูลค่า 2,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐ  

ทั้งนี้ ข้อมูลในปี 2559-2560 พบประเทศไทยได้ถูกจัดอันดับความนิยมในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของชาวจีน จากลำดับ 6 ในปี 2559 ขยับมาเป็นลำดับ 3 ในปี 2560 และในปี 2561 ที่ผ่านมา พบว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้รับความสนใจจากผู้ซื้อชาวจีนเพิ่มขึ้นเป็นอันดับ 1 รองลงมาเป็นชาวออสเตรเลีย สหรัฐอเมริกา แคนาดา อังกฤษ มาเลเซีย นิวซีแลนด์ กรีซ ญี่ปุ่น และเยอรมนี ตามลำดับ
โดยในช่วงที่ผ่านมานักลงทุนจากประเทศจีน และฮ่องกงได้มีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยจำนวน 15,000 ยูนิต มีสัดส่วนกว่าครึ่งหนึ่งของนักลงทุนชาวต่างชาติทั้งหมดที่เข้ามาลงทุนในประเทศไทย 

เหตุที่ผู้บริโภคชาวจีนมองหาตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในไทย และอีกหลายๆ ประเทศ ปัจจัยมาจากมาตรการและข้อจำกัดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศของทางรัฐบาลที่กำหนดไว้ ทำให้ชาวจีนต้องออกมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศต่างๆ แทน 

สำหรับ Juwai.com ชาวจีนใช้เพื่อการค้นหาอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศมากถึง  3.1 ล้านคนต่อเดือน ในจำนวนนี้มีการประกาศขายอสังหาริมทรัพย์มากกว่า 2 ล้านประกาศ โดยวันนี้เว็บไซต์สามารถรองรับการใช้งานกว่า 90 ประเทศ  

หากประเมินจากตัวเลขการซื้อ ชาวจีนและฮ่องกงจะเฉลี่ยราคาห้องละ 5 ล้านบาทต่อยูนิต มูลค่าลงทุนรวมการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยรวมในปี 2561 จะมีมูลค่าประมาณ 75,000 ล้านบาท สำหรับพื้นที่นักลงทุนชาวจีนให้ความสนใจในประเทศไทยที่จะลงทุนอันดับ 1 คือ กรุงเทพฯ รองลงมาคือ เชียงใหม่ พัทยา ภูเก็ต และสัตหีบ โดยปัจจุบันชาวจีนหนึ่งคนมีการลงทุนโดยเฉลี่ยที่ 7.7 แสนบาทต่อคน โดยคาดว่าชาวจีนที่สนใจด้านการลงทุนจะเพิ่มเป็นกว่า 200 ล้านคนในปี 2022 

ปัจจัยหลักที่นางแคร์รี่ เชื่อว่าการลงทุนในตลาดเอเชียตะวันออกเฉียงใต้จะเพิ่มมากขึ้นมาจาก ผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่จูงใจกว่าเมื่อเทียบกับในหลายประเทศ ยังมีปัจจัยบวกด้านเส้นทางสายไหมที่รัฐบาลจีนทำอยู่เป้าหมายก็เพื่อต้องการให้นักธุรกิจจีนออกไปทำธุรกิจต่างประเทศด้วยการเชื่อมโยงเครือข่ายทั้งทางบกและทางน้ำ 

สำหรับปัจจัยด้านมาตรการสินเชื่อของไทยนั้น นางแคร์รี่  กล่าวว่า ไม่ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อของคนจีน เพราะที่ผ่านมายังไม่เคยเห็นความต้องการของผู้ซื้อชาวจีนต่ออสังหาริมทรัพย์ไทยสูงมากขนาดนี้มาก่อน สะท้อนให้เห็นถึงการยอมรับด้านคุณภาพของผู้พัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในไทย 

อีกทั้งการตัดสินใจซื้อของคนจีนยังมีปัจจัยอื่นที่เป็นตัวผลักดันมองหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อลงทุนในต่างประเทศเพิ่มมาจากกฎระเบียบอันเคร่งครัดของกรุงปักกิ่ง และขาดความหลากหลายในโอกาสการลงทุนภายในประเทศจีน เมื่อเทียบกับโดยไทยที่มีความหลากหลายมากกว่าในเรื่องทำเลและราคา และอีกปัจจัยหนึ่งที่นักลงทุนชาวจีนสนใจชื่นชอบอสังหาริมทรัพย์ในไทยเป็นเรื่องของการก่อสร้างระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานในประเทศไทยที่มีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง 

ด้าน สุรเชษฐ กองชีพ นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า หากประเมินกำลังซื้อในภาพรวมของตลาดจีน พบมีการเปลี่ยนแปลงในเชิงของการตัดสินใจซื้อ และทำเลที่ตั้งจากเดิมที่ยึดติดเฉพาะแนวรถไฟฟ้า และรถไฟใต้ดิน ตลอดสาย รวมถึงสถานทูตจีน วันนี้ ความต้องการขยายไปในหลายๆ ทำเล ได้แก่ พระราม 9 รัชดาภิเษก สีลม สาทร นอกจากนี้ ยังมีทำเลถนนเพชรเกษม เดอะมอลล์ท่าพระ ที่วันนี้คอนโดมิเนียมจะมีคนจีนพักอาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก ส่วนในตลาดต่างจังหวัด ความนิยมยังคงเป็น เชียงใหม่ พัทยา ระยอง หัวหิน กระบี่  สัตหีบ อย่างไรก็ตาม  หลักๆ แล้ว กรุงเทพฯ ก็ยังครองพื้นที่หลักๆ ในการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์อยู่เช่นเดิม

“ความต้องการซื้อที่กระจายตัวไปในหลายทำเล ปัจจัยสำคัญมากจากแพลตฟอร์มต่างๆ ที่เปิดตัว ในนั้นนำเสนอไว้ครบ ทั้งทำเลที่ตั้ง โครงการ ราคา ตัดสินใจ ข้อมูลมีครบ ตั้งแต่ผลตอบแทนสูง ค่าเช่าที่เหมาะสม ต้นทุนสนการซื้อไปจนถึง บทความต่างๆ ที่ชาวจีนสามารถคลิกอ่านและศึกษาได้ก่อนตัดสินใจลงทุน” 

จากสถานการณ์เร่งปั๊มยอดขายในฝั่งผู้ประกอบการโดยใช้โมเดลของเอเยนต์ในการสร้างกำลังซื้อล็อตใหญ่นั้น สุรเชษฐ กล่าวว่า ผู้ประกอบการไทยกับเอเยนต์เป็นปัจจัยสำคัญในการทำให้ตลาดจีนโตขึ้นหรือหดลง

“ถ้าอัพราคากันมากๆ เค้าก็อาจไปที่อื่นได้เพราะมีกำลังซื้อสูงคนจีนไปที่ไหนก็ได้ ที่มีโครงการเสนอขาย เอเยนต์เสนอขาย เค้าไปหมดทุกที่ ไม่มีข้อจำกัดอะไร”

โดยเฉพาะปัจจัยลบด้านราคาทรัพย์ไทยที่ผู้ประกอบการหรือเอเยนต์เอาไปเสนอขายแล้ว ในกรณีที่มีการทำงานกันหลายๆ ส่วน แต่ละส่วนก็บวกราคาเข้าไปทำให้ที่สุดแล้ว ราคาสูงเกินจริง ยกตัวอย่าง มีการนำเสนอว่าซื้อราคาเท่านี้ พอสร้างเสร็จ 2 ปีแล้วจะได้กำไร 20% แล้วก็ไม่จริงตามที่ได้บอกไว้ แบบนี้จะทำให้คนจีนเสียความรู้สึก ว่าโดนหลอก บางคนทิ้งดาวน์ ไม่โอน อย่างไรก็ตาม พร็อพเพอร์ตี้ที่ขายได้ในไทยส่วนใหญ่จะมีราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทสำหรับตลาดจีน 

ขณะที่ผู้บริหารจาก Juwai.com กล่าวว่า สิ่งที่ทำให้เว็บไซต์มีคุณค่าและได้รับการยอมรับมาจากพันธมิตรที่ร่วมทำงาน อาทิ JD.com และอีกหลายราย จาก 90 ประเทศที่เข้าไปทำธุรกิจ 

มุมมองต่อสถานการณ์เดียวกันนี้ นายชนินทร์ ประธาน ฮาบิแทท กรุ๊ป กล่าวว่า โมเดลการขายของฮาบิแทท เน้นขายผ่านเอเยนต์ ซึ่งที่ผ่านมามีเข้ามาคุยกับบริษัทหลายรายของปลอมก็มี ของจริงก็มี มาคุยคำโต สุดท้ายก็หายไป โอนเงินมาไม่ได้

“เราก็เจอมานะ แล้วก็เสียเวลาเราด้วย เขามาบอกจะเหมาหมดเลย ทำคอนแทรคดีลกันเป็นเดือนสุดท้ายติดปัญหา เจอแบบนี้ประมาณ 2-3 ราย ซึ่งเวลาทำงานจะให้เกียรติและดีลกันทีละราย เมื่อเกิดอย่างนี้ก็ทำให้เสียเวลา”

อย่างไรก็ดี ชนินทร์ ยังมองว่า โอกาสยังมีอยู่ แค่ปรับกลยุทธ์กันใหม่ 

“ผมว่าวันนี้ต้องถอยหลังนิดนึงแล้วกลับมาวางแผนใหม่ เราเชื่อว่ายังมีตลาดอื่น สิงคโปร์ เคยดรอปไปช่วงหนึ่ง ถ้าเรามองว่าจีนเป็นตลาดหลัก ผมว่าควรต้องเปลี่ยน ประเทศอื่นๆก็มีศักยภาพแค่ยังไม่ค่อยมีใครเจาะเข้าไป  ยกตัวอย่าง เริ่มส่งทีมเขาไปในประเทศเพื่อนบ้านพบสัญญาณที่ดี คนมีเงิน และอยากมาลงทุน เพียงแต่ที่ผ่านมา ทุกคนไปจับจองที่จีนกันหมด”

แม้ว่ากระแสของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของนักลงทุนชาวจีนจะบูมเอามากๆ ทำให้เว็บไซต์ หรือเอเยนต์เข้ามาเป็นตัวกลางในการซื้อขายเกิดขึ้นราวกับดอกเห็ด แต่ก็มีสิ่งที่ต้องระวังคือ ใครคือของจริงหรือของปลอมกันแน่