อีอีซีเคลียร์ปมต่างชาติซื้อที่ดิน-คอนโด

อีอีซี ตั้งโต๊ะแจงเปิดทางต่างชาติถือครองที่ดิน ซื้อคอนโดได้ไม่จำกัด ชี้ทำได้เฉพาะบางพื้นที่ที่ส่งเสริม

โครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) โดยนายคณิศ แสงสุพรรณ เลขาธิการคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก และนางสาวทัศนีย์ เกียรติภัทราภรณ์ รองเลขาธิการสายงานปฏิบัติการเชิงพื้นที่ ได้ชี้แจงผ่าน เฟซบุ๊ก ไลฟ์ ความก้าวหน้าของโครงการ และข้อกังขาในประเด็น อีอีซี ขายชาติ โดยระบุว่า  ความคืบหน้าการดำเนินงานของอีอีซี ในเรื่องของโครงสร้างพื้นฐานยังคงเป็นไปตามเป้าหมาย ยกตัวอย่างเช่น โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน คาดว่าในปลายปีนี้จะได้ผู้ลงทุน 

ขณะที่ สนามบินอู่ตะเภาที่จะยกระดับเป็นเมืองการบินภาคตะวันออก คาดว่า TOR น่าจะออกได้ในเดือนตุลาคม เช่นเดียวกับการพัฒนาท่าเรือ 2 แห่ง คือ ท่าเรือมาบตาพุด และท่าเรือแหลมฉบัง TOR จะออกได้ในเดือนตุลาคมเช่นกัน  โดยภาพรวมการดำเนินการด้านสาธารณูปโภคยังคงเป็นไปตามเป้าหมายที่วางไว้ 

ในด้านการลงทุน จากการโรดโชว์พบนักลงทุนของรัฐบาลทำให้มีนักลงทุนสนใจเข้ามาลงทุนเป็นจำนวนมาก ตัวเลขการส่งเสริมการลงทุนในพื้นที่ ช่วง 6 เดือนที่ผ่านมา มีการขยายตัวถึง 122% (จำนวนทั้งสิ้น 142 โครงการ คิดเป็นเงินลงทุนรวม 183,230 ล้านบาท)ซึ่งการลงทุนประมาณ 60% จากที่ขอส่งเสริมจะเกิดขึ้นในปีหน้า 

ในช่วงที่ผ่านมามีประเด็นข้อกังขาในเรื่องทิศทางการทำงานของอีอีซี อย่างเช่น  เรื่องของการลงทุนของต่างชาติที่เข้ามาทำไมต้องให้สิทธิประโยชน์มากมาย  ซึ่งต้องยอมรับตรงๆ ว่า การลงทุนในช่วง  10 ปี มีต่ำมากทั้งการลงทุนจากต่างประเทศ และการลงทุนของไทย รัฐบาลจึงได้ปรับโครงสร้างการส่งเสริมการลงทุน ผ่านบีโอไอ สร้างกลไกใหม่ที่เป็นกองทุนพัฒนาขีดความสามารถการแข่งขัน เป็นต้น เป็นการทำให้สิทธิประโยชน์ต่างๆ มีความทันสมัยทำให้ดึงดูดนักลงทุนได้มากขึ้น 

เดินหน้าจัดทำผังเมืองให้เสร็จ 6 เดือน-1ปี
ส่วนเรื่องของผังเมือง ซึ่งการพัฒนาพื้นที่จะต้องใช้ผังเมืองเป็นตัวนำ สำหรับประเทศไทยเพิ่งจะมีผังเมืองประกาศใช้ครบทุกจังหวัดเมื่อต้นปี 2561 ซึ่งการพัฒนาพื้นที่ต่างๆ จะต้องอิงกับผังเมือง โดยกรมโยธาธิการและผังเมือง ในส่วนของอีอีซีตามพ.ร.บ.มาตรา 29 ได้เขียนไว้ชัดเจนว่า จะต้องจัดทำแผนภาพรวมก่อน ซึ่งทางคณะกรรมการนโยบายเพิ่งจะอนุมัติแผนภาพรวมไปเมื่อวันที่ 10 สิงหาคมที่ผ่านมา นั่นหมายถึงเข้าสู่กระบวนการตามมาตรา 30 คือ ภายใน 1 ปี กรมโยธาฯ และหน่วยงานที่เกี่ยว จะต้องไปจัดทำผังเมืองรวม 3 จังหวัดอีอีซีขึ้นมาใหม่

อย่างไรก็ตาม ขณะนี้ยังคงใช้ผังเมืองเดิมที่มีอยู่ไม่มีการเปลี่ยนแปลง ส่วนการจัดทำผังเมือง 3 จังหวัด ในเรื่องของการใช้ประโยชน์ที่ดิน ซึ่งจะเสร็จไม่เกิน 1 ปี แต่ตั้งใจให้เสร็จภายใน 6 เดือน  เมื่อวางโครงสร้างพื้นฐานใหม่ที่ครอบคลุมทั้ง 3 จังหวัด พื้นที่การใช้ประโยชน์จะต้องเปลี่ยนไปบ้าง โดยกรมโยธาฯ จะเข้ามาช่วยดูให้ ตามหลักวิชาการ ไม่ได้หมายความว่า อีอีซีทำอะไรในผังเมืองได้เอง ดังนั้นในช่วงนี้ ใครที่จะลงทุนก็ต้องไปขอที่ผังเมืองแบบเดิมทุกอย่าง

สำหรับเรื่องของเส้นทางรถไฟความเร็วสูง มีประเด็นที่เป็นข้อสงสัยว่า ทำไมถึงใช้ทางรถไฟเดิมไม่ใช้เส้นอื่น เหตุผลก็คือ โครงการดังกล่าวเป็นโครงการเก่า สาเหตุที่เห็นความสำคัญ เพราะใช้เส้นทางเดิม มีการเวนคืนน้อยมาก และได้จัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมไปแล้วระดับหนึ่ง ซึ่งจะทำงานได้เร็ว ส่วนเส้นทางอื่น เมื่อไปสำรวจแล้วเห็นว่า ไม่ค่อยเหมาะสมเท่าไหร่

หนุนเอกชนสร้างเมืองใหม่รองรับแหล่งงาน
สำหรับการพัฒนาเมืองใหม่ ซึ่งปกติการพัฒนาเมืองใหม่จะมี 2 รูปแบบ คือ รูปแบบที่ 1 การสร้างในพื้นที่ใหม่ และรูปแบบที่ 2 คือการยกระดับเมืองเก่าขึ้นมาเพื่อให้มีความทันสมัยด้วยเทคโนโลยีต่างๆ  โดยกระบวนการการพิจารณาต่างๆ ก็ต้องมีหลักเกณฑ์ในการพิจารณาอยู่ โดยเฉพาะการพัฒนา สมาร์ท ซิตี้ ก็ต้องมีกระบวนการทำงานให้สอดคล้องกับหลักการที่กำหนดมา

ที่ผ่านมามีภาคเอกชนหลายรายเสนอตัวที่จะเข้ามาพัฒนาโครงการเมืองใหม่ ซึ่งจะต้องมีกระบวนการพิจารณา โดยเฉพาะเรื่องของผังเมือง แต่การพัฒนาเมืองใหม่ ถึงอย่างไรก็ต้องเกิดขึ้น เพราะในอนาคตจะมีคนเข้ามาทำงานในพื้นที่มากขึ้น ถ้าเมืองเก่าปล่อยไว้โดยไม่วางอนาคตของเมืองให้ดีๆ ก็จะเป็นปัญหา เมืองใหม่ที่จะเกิดขึ้นใน 2 ลักษณะ คือยกระดับเมืองเดิม เช่น บริเวณท่าเรือแหลมฉบัง ให้เป็นเมืองที่ทันสมัยมากขึ้น แออัดน้อยลง และอีกกรณีหนึ่ง เป็นเมืองที่ภาคเอกชนสนใจ สร้างที่อยู่อาศัย ให้เป็นเมืองที่ทันสมัย เป็นเมืองอัจฉริยะ น่าอยู่  ถ้าภาคเอกชนสนใจ เราก็พยายามให้ความช่วยเหลือ และกำกับดูแล ซึ่งเชื่อว่า ถึงอย่างไรเมืองลักษณะนี้จะต้องเกิดขึ้น 

แจงต่างชาติถือครองที่ดิน/ซื้อคอนโด100%
มาถึงประเด็นสำคัญในเรื่องของการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ ตามพ.ร.บ.อีอีซีไม่ได้อนุมัติให้ต่างชาติเข้ามาถือครองที่ดิน แต่จะมีพ.ร.บ.อื่น เช่น พ.ร.บ.ของการนิคมอุตสาหกรรม หรือเรื่องของการส่งเสริมการลงทุน เมื่อนักลงทุนต่างชาติเข้ามาก็จะไปขอที่บีโอไอ ไม่ได้มาขอที่อีอีซี เพราะในกฎหมายอีอีซี ไม่ได้เปิดโอกาสการที่จะมีต่างชาติเข้ามาถือครองที่ดิน เป็นหมู่บ้านอย่างที่เกิดในประเทศอื่นๆ คงจะไม่มี  

ส่วนคอนโดมิเนียมหรืออาคารชุดเพื่ออยู่อาศัย ตามกฎหมายอาคารชุดจะให้ต่างชาติถือครองได้ไม่เกิน 49% แต่สำหรับในพื้นที่อีอีซี กระบวนการพัฒนาอาคารชุด หรืออาคารสูงมีโอกาสที่จะเอามาประกอบอุตสาหกรรมได้ด้วย เพราะเป็นอุตสาหกรรมในเชิงดิจิทัล นวัตกรรม ซึ่งไม่จำเป็นต้องพัฒนาในแนวราบ ในพ.ร.บ.อีอีซี จึงเปิดโอกาสให้ต่างชาติ ที่เป็นนิติบุคคล ถือครองอาคารชุด เพื่อรองรับการประกอบกิจการ หรืออุสาหกรรมที่เกี่ยวข้องกับนวัตกรรม หรือดิจิทัล และรองรับการอยู่อาศัยได้ด้วย

การที่เปิดไว้เพราะว่า เป็นการช่วยเหลือคนที่อยู่ในพื้นที่ที่เราจำกัด เฉพาะอุตสาหกรรมเป้าหมาย การจะสร้างออฟฟิศคอนโด แล้วให้ต่างชาติถือครองได้แค่ 49% โครงการก็จะไม่เกิด การขยายให้ถือครองได้ 100% หรืออาจจะไม่ถึง 100% แต่เกิน 49% ก็จะทำให้โครงการเกิดได้   แต่จะเป็นโครงการเฉพาะในบางจุดเท่านั้น ขณะที่การเช่าที่ดิน 99 ปี ไม่ได้มีกำหนดไว้ในพ.ร.บ.อีอีซี ที่กำหนดไว้คือ ให้เช่าที่ดินได้แค่ 50 ปี และอาจจะต่ออายุได้อีกไม่เกิน 49 ปี ซึ่งการจะต่อหรือไม่ก็ต้องมาพิจารณากันอีกที 

ส่วนการยกเว้นการให้สิทธิประโยชน์ เพิ่มเติมไม่ได้ทำใน 3 จังหวัดทั้งหมด แต่จะทำเฉพาะในพื้นที่ที่เรียกว่าพื้นที่ส่งเสริมเขตเศรษฐกิจพิเศษ เช่น สนามบิน เขตนิคมอุตสาหกรรม 21 แห่ง เนื้อที่ประมาณ 28,000 ไร่  ส่วนสิทธิประโยชน์สำหรับผู้เชี่ยวชาญ สิทธิประโยชน์สำหรับ 10 อุตสาหกรรมเป้าหมาย และครอบคลุมไปถึงการท่องเที่ยวและบริการที่เชื่อมโยงกับอุตสาหกรรมเป้าหมายด้วย เช่น การท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ การท่องเที่ยวที่เอานวัตกรรมต่างๆ เข้ามาใช้ เป็นการท่องเที่ยวคุณภาพสูง

Baania มี Line แล้วนะ
ติดตามเรื่องราวอสังหาริมทรัพย์แบบอินเทรนด์ ได้ทุกวันผ่าน Line ID @baania