อึ้ง! "หลังสวน" แซง "เพลินจิต" ที่ดินวาละ 5 ล้าน!!

ปี 2560 ผ่านไปไม่ถึงไตรมาส มีกระแสว่าราคาที่ดินใจกลางกรุงเทพฯ ขยับขึ้นอีกแล้ว และไต่ไปถึงตารางวาละ 5 ล้านบาท!

รถไฟฟ้าตัวการปั่น
ชายนิด อรรถญาณสกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ระบุว่าในวงการมีการเบนช์มาร์ก (ราคาเทียบเคียง) ดีลซื้อ-ขายที่ดิน "โรงแรมปาร์คนายเลิศ" ไตรมาส 3 ปี 2559 ทำเลริมถนนวิทยุ พื้นที่เพียง 15 ไร่ แต่มีมูลค่าซื้อขายก้อนใหญ่ถึง 10,800 ล้านบาท เฉลี่ยราคาออกมาตกไร่ละ 720 ล้านบาท หรือตารางวาละ 1.8 ล้านบาท ตอนนั้นดูเหมือนราคาตลาดก็พร้อมใจกันขยับขึ้นไปไม่ต่ำกว่า 1.8 ล้านบาทต่อตารางวา ในทำเลย่านซีบีดี หรือศูนย์กลางธุรกิจกรุงเทพฯ

มาต้นปีนี้ ดีลการซื้อขายที่ดินที่เหลือของสถานทูตอังกฤษอีก 25 ไร่ ย่านเพลินจิต กำลังถูกจับตามองว่า ราคาจะไปจบที่เท่าไหร่ เท่าที่ทราบอาจอยู่ที่ 2.2 ล้านบาทต่อตารางวา เนื่องจากเจ้าของที่ดินเมื่อเห็นราคาแปลงใดขยับขึ้นแล้วก็จะหยิบมาเป็น "ราคาตั้งขาย" โดยอัตโนมัติ

"ที่ดินยุคนี้แพงมาก หลายแปลงจับไม่ลง จุดโฟกัสคือแนวรถไฟฟ้าในรัศมี 500 เมตรจากสถานีจะมีราคาพุ่งตลอด เฉลี่ยปีละ 10-20%"

จับตาแยกวิทยุ ราคาพุ่งกระฉูด
ข้อมูลสำรวจของ สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) แจงว่า ทำเลซีบีดีของกรุงเทพฯ ได้แก่ "เพลินจิต-วิทยุ-ชิดลม" นับเป็นโซนที่มีการปิดดีลซื้อขายที่น่าสนใจมากที่สุด ประเมินจาก "โซน" ที่มีการซื้อขายจริง จะเห็นว่า "ราคา" ได้ปรับขึ้นมาถึง 2 เท่าตัวในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา

ทั้งนี้ เมื่อปี 2549 ดีลซื้อขายที่คนเซอร์ไพรส์ราคามากเป็นของกลุ่มเซ็นทรัลซื้อที่ดินสถานทูตอังกฤษเฉลี่ยตารางวาละ 9 แสนบาท และล่าสุด กำลังเจรจาซื้อที่ดินแปลงติดกันเพิ่มขึ้น แต่ราคาขยับขึ้นถึงตารางวาละ 2.2 ล้านบาท

บริเวณใกล้เคียงก็มีการซื้อ-ขายราคาแพงไม่แพ้กัน อาทิ ปี 2557 บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชัน ซื้อที่ดิน 3 ไร่ย่านชิดลมตารางวาละ 1.9 ล้านบาท

ถอยหลังกลับไปในปี 2553 บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเม้นท์ ซื้อที่ดินย่านเพลินจิต ในราคาตารางวาละ 1.5 ล้านบาท เพื่อพัฒนาคอนโดมิเนียม "โนเบิล เพลินจิต" เช่นเดียวกับ บมจ.แสนสิริ ที่สวมใจเสือซื้อที่ดินแปลงบริเวณใกล้ ๆ กัน ในตารางวาละ 1.5 ล้านบาท ทำคอนโดฯ ซูเปอร์แบรนด์ "98 ไวร์เลส"

หลังสวนโผล่วาละ 5 ล้าน
แหล่งข่าวจากวงการพัฒนาที่ดินหลายรายเปิดเผยว่า การตรวจสอบราคาที่ดินต้องดูที่มีการซื้อ-ขายเกิดขึ้นจริงหรือไม่ เพราะราคาเสนอขายส่วนใหญ่มักจะตั้งไว้สูงๆ อาจเผื่อไว้ให้ต่อรอง หรืออาจเป็นเพราะไม่ต้องการขาย จึงตั้งราคาเพื่อตัดรำคาญ คนจะได้ไม่ไปถามซื้อ

และล่าสุด มีแหล่งข่าวยืนยันว่า "ทำเลหลังสวน" ซึ่งเหลือที่ดินกรรมสิทธิ์จำนวนน้อยมากนั้น มีการตั้งราคาขายไว้สูงมากถึง 5 ล้านบาทต่อตารางวา จริง!

ผู้ถือครองกรรมสิทธิ์เป็น "แลนด์ลอร์ด" ตระกูลใหญ่ และทำเลในย่านนั้นจะเปลี่ยนมือหรือเป็นที่ดินเช่าเป็นส่วนใหญ่ โดยบอกขายยกแปลงในราคา 5,000 ล้านบาท เป็นที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างขนาด 2 ไร่ครึ่ง หรือ 1,000 ตารางวา เท่ากับตารางวาละ 5 ล้านบาท

ทั้งนี้ เมื่อช่วงปลายปี วงการอสังหาริมทรัพย์ได้รับข่าวว่ามีเจ้าของที่ดินบางรายเสนอขายที่ดินขนาด 1-2 ไร่ย่านพระราม 4 ตารางวาละ 3 ล้านบาทขาดตัว ทำให้ต้องเช็คข่าวกันวุ่นว่าเป็นเพียงราคาเสนอขาย หรือเกิดการซื้อขายจริง ปรากฏว่า วันนี้ราคาตารางวาละ 3 ล้านบาท ได้เกิดขึ้นจริงๆ แล้ว โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์กันเรียบร้อย แต่เป็นการซื้อในทางเทคนิค คือที่ดินแปลงนั้นอยู่ในทำเลทองหล่อ และมีโครงการขนาดใหญ่ที่ไม่มีทางเข้าออก จึงต้องตัดสินใจซื้ออาคารพาณิชย์ 1 ห้องเพื่อเปิดทาง ทำให้เกิดดีลแบบเงียบ ๆ นั่นคือ ที่ดินแค่ 19 ตารางวา ขายกันในราคา 60 ล้านบาท หรือตกตารางวาละ 3.15 ล้านบาท

ภาวะราคาที่ดินแพง ทำให้เจ้าของที่ได้ "บวกราคาเพิ่ม" โดยไม่คำนึงถึงศักยภาพของแปลงที่ดินนั้น ๆ ว่า สามารถนำมาพัฒนาอะไรได้บ้าง หรือซื้อไปทำโครงการแล้ว จะขายได้หรือไม่ เพราะถ้าที่ดินแพงมาก ๆ ก็มีผลโดยอัตโนมัติที่ทำให้ราคาที่พักอาศัยพวกบ้านคอนโดฯ ขายแพงขึ้นไปอีกเป็นเงาตามตัว

ย่านรัชดาฯ "วาละล้าน"
เมื่อเร็วๆ นี้มีการเสนอขายแปลงที่ดินย่านรัชดาภิเษกตารางวาละ 1 ล้านบาท คงตั้งไว้เป็นราคาให้ต่อรอง หวังรับโชคก้อนโตมากกว่า

"แต่สำหรับดีเวลอปเปอร์บอกได้เลยว่าราคาวาละ 5 แสนก็จับแทบไม่ลงแล้วเพราะพัฒนาโครงการได้ยากมาก"

ภาพรวมอสังหาฯเมืองไทยยุค 4.0 จึงร้อนแรงไปด้วยราคาที่ดินที่พุ่งปรี๊ด เป็นราคา "มโน" ที่น่ากลัวสุดๆ

 

ขอขอบคุณ: ประชาชาติธุรกิจ

บทความที่แนะนำ: 

• อ่านก่อนตัดสินใจ! รีวิวทำเลบ้านจากผู้รู้ตัวจริง!
   
• คอนโดฯ ย่านทำเลฮอตใกล้ศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ
   
• ไฟเขียว! ขยายถนนราชพฤกษ์ช่วง "จรัญ 13-คลองมหาสวัสดิ์" พร้อมใช้ พ.ค. ปีนี้