เคล็ดลับวางแผนภาษีค่าเช่า โดยจดสิทธิเก็บกิน

“สิทธิเก็บกิน (Usufruct)” เป็นเครื่องมือในการวางแผนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดารูปแบบหนึ่ง ที่นิยมนำมาใช้กันมากในหมู่ผู้มีรายได้ค่าเช่าจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อกระจายเงินได้ไปยังหน่วยเสียภาษีอื่นๆ

ทั้งนี้เมื่อจดสิทธิเก็บกินในอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้หนึ่งผู้ใดแล้ว จะส่งผลให้การทำสัญญาเช่า ผู้เช่าจะต้องทำกับผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ไม่ใช่ทำกับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อีกต่อไป ดังนั้นเงินได้ค่าเช่าในทางกฎหมายจึงกลายเป็นเงินได้ของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน จะไม่ใช่รายได้ของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์แต่อย่างใด

          ในทางปฏิบัติแล้วการวางแผนภาษีโดยการจดสิทธิเก็บกิน มักถูกมองว่าเป็นธุรกรรมสีเทา คือจะขาวก็ไม่ขาว จะดำก็ไม่ดำ ดังนั้นผู้ใช้จำเป็นต้องมีความรู้ความเข้าใจแง่มุมต่างๆ ทางกฎหมายให้ดีเสียก่อน เพื่อเวลานำมาใช้จะได้ไม่มีปัญหาในภายหลัง    

สำหรับทางเลือกในการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน สามารถทำได้ทั้งในลักษณะจดกับอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด หรือจดเฉพาะส่วนก็ได้ และระยะเวลาของการให้สิทธิเก็บกิน ก็อาจทำได้ถึงสามรูปแบบด้วยกัน

รูปแบบแรกก็คือ การจดสิทธิเก็บกินแบบมีกำหนดระยะเวลา จะกำหนดยาวนานเท่าไรก็ได้ แต่ต้องไม่เกิน 30 ปี ถ้าเกินกฎหมายให้ลดลงมาเหลือ 30 ปี 

อีกลักษณะหนึ่งอาจเป็นการจดทะเบียนในลักษณะไม่มีกำหนดเวลา พูดง่ายๆ ก็คือเป็นการจดตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธินั่นเอง

หรืออาจจดทะเบียนในรูปแบบที่สาม ซึ่งเป็นการจดสิทธิเก็บกินให้ แบบมีเงื่อนไขคือผู้ให้สิทธิเก็บกินมีสิทธิบอกเลิกสิทธิเก็บกินเมื่อใดก็ได้ ซึ่งการกำหนดเงื่อนไขแบบนี้ สามารถทำได้ทั้งการจดแบบมีกำหนดระยะเวลา และจดแบบไม่มีกำหนดระยะเวลาก็ได้

ทั้งนี้กฎหมายบ้านเราบัญญัติไว้ว่า สิทธิเก็บกินจะสิ้นสุดไปได้ทางใดทางหนึ่งดังต่อไปนี้ คือด้วยการตกลงเลิกสิทธิเก็บกิน หรือทรัพย์สินอันเป็นฐานรองรับสิทธิเก็บกินนั้นสลายไป โดยไม่มีทรัพย์สินอื่นมาแทน หรือเมื่อผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย

สำหรับค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการจดสิทธิเก็บกินนั้น ถ้าเป็นการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินโดยไม่มีค่าตอบแทน ซึ่งเป็นการจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์ คิดค่าธรรมเนียมเพียงแปลงละ 50 บาท

แต่ถ้าเป็นการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่มีค่าตอบแทนหรือแบบมีทุนทรัพย์ จะถือเอาค่าตอบแทนที่คู่กรณีตกลงชำระให้แก่กันเป็นราคาประเมินทุนทรัพย์  โดยเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนในอัตราร้อยละ 1 และจะต้องถูกเรียกเก็บค่าอากรแสตมป์จากจำนวนค่าตอบแทนด้วย 

แม้สิทธิเก็บกินจะมีประโยชน์อย่างกว้างขวาง แต่การประยุกต์นำมาใช้จำเป็นต้องทำบนพื้นฐานความรู้ความเข้าใจที่ถูกต้องและใช้อย่างระมัดระวังด้วย จึงจะทำให้เกิดประโยชน์สูงสุด สำหรับเคล็ดลับการประยุกต์ใช้กับการลงทุนคอนโดฯ และบ้าน มีประเด็นที่พึงทราบมีอยู่ 5 เรื่องด้วยกัน ดังนี้

1.ต้องตระหนักอยู่เสมอว่า ธุรกรรมของสิทธิเก็บกินทุกอย่าง ไม่ว่าจะเป็นการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน การแก้ไขเงื่อนไขสิทธิ รวมถึงการยกเลิกสิทธิเก็บกิน จำเป็นต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินทุกครั้งจึงจะมีผลตามกฎหมาย ซึ่งทุกครั้งต้องนำเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ไปให้พนักงานเจ้าหน้าที่สลักหลังให้เรียบร้อยเสมอ

2.บ้านที่ปลูกอยู่บนที่ดินซึ่งเป็นทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินนั้น ถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่ง จึงสามารถขอจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเฉพาะบ้านก็ได้

3.การจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน สามารถทำได้ถึงสามแบบ ดังนั้นการจดสิทธิเก็บกินจึงจำเป็นต้องเลือกการจดสิทธิเก็บกินในแบบที่เหมาะสมและยืดหยุ่น ให้สอดคล้องกับวัตถุประสงค์ในการจดทะเบียนด้วย เพื่อจะได้ไม่เกิดปัญหาตามมาภายหลัง และยังมีผลทำให้เกิดความยืดหยุ่นในการวางแผนภาษีได้ดียิ่งขึ้นด้วย

4.ควรเน้นจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเฉพาะแบบไม่มีค่าตอบแทน เพราะการจดสิทธิเก็บกินลักษณะนี้เสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียน รวมค่าใช้จ่ายอื่นๆ แล้วไม่ถึง 100 บาทเท่านั้น

5.เมื่อจดทะเบียนให้ใครเป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินแล้ว สัญญาเช่าและสัญญาบริการต่างๆ ต้องทำในชื่อของผู้ทรงสิทธิเก็บกินในฐานะผู้ให้เช่าและในฐานะผู้ให้บริการเสมอ