เคล็ดวิธีประยุกต์ “สิทธิเก็บกิน” ทำเงินกับชาวต่างชาติ

ไทยเป็นประเทศที่คนต่างชาติทั่วโลกนิยมเข้ามาอยู่อาศัยและอยากครอบครองเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์กัน แต่ก็ติดปัญหาตรงกฎหมายบ้านเรา ที่ไม่ยินยอมให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ได้ จะให้เฉพาะคอนโดฯ เท่านั้น แต่ก็กำหนดเพดานถือครองกรรมสิทธิ์ไว้ที่ไม่เกิน 49% เท่านั้น

ภายใต้ข้อจำกัดการถือครองกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ทางออกหนึ่งที่อาจนำมาใช้เป็นหลักฐานครอบครองแทนการถือครองกรรมสิทธิ์ ซึ่งสามารถทำให้ชาวต่างชาติมั่นใจและพออกพอใจได้ใกล้เคียงกัน นั่นก็คือการจด “สิทธิเก็บกิน” นั่นเอง

จริงๆ แล้ว สิทธิเก็บกินตัวนี้ ก็คือสิทธิทางกฎหมายรูปแบบหนึ่ง ที่ชาวต่างชาติที่เข้ามาในเมืองไทยส่วนใหญ่รู้จักกันดีอยู่แล้ว โดยในหมู่ชาวอังกฤษ เรียกกันว่า “Usufruct” หรือ “ยูซุฟรักต์”  ขณะที่ฝั่งชาวฝรั่งเศส จะเรียกเป็น “Usufruit” ออกเสียงว่า “อูซูฟรุย” หรือ “อูซูฟรองค์” ส่วนชาวจีน จะรู้จักกันดีในนาม 用益物权 หรือ “ย่งอี้อู้เฉวียน”

ในโอกาสนี้ จึงใคร่นำเสนอแง่มุมน่ารู้เกี่ยวกับ “สิทธิเก็บกิน” ตั้งแต่ความหมาย การประยุกต์นำไปใช้ประโยชน์ จนกระทั่งถึงเทคนิคการจดสิทธิเก็บกิน เชื่อว่าความรู้และความเข้าใจที่ถูกต้องเหล่านี้ จะเป็นประโยชน์สำหรับประยุกต์ใช้ทำตลาดและทำเงินกับลูกค้าชาวต่างชาติได้ไม่มากก็น้อย

เริ่มต้นคงต้องพามารู้จักกับคำว่า “สิทธิเก็บกิน” กันก่อน ซึ่งความหมายง่ายๆ จะหมายถึง สิทธิที่บุคคลมีสิทธิครอบครองใช้ และถือเอาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลอื่น โดยจะเสียค่าเช่าหรือผลประโยชน์ตอบแทนหรือไม่ก็ได้

ในทางกฎหมายแล้วสิทธิเก็บกินจัดเป็นทรัพย์สิทธิชนิดหนึ่ง ที่เข้ามาตัดทอนอำนาจกรรมสิทธิ์ของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มากกว่าทรัพยสิทธิชนิดอื่นๆ (อาทิ สิทธิการเช่า สิทธิอยู่อาศัย หรือสิทธิเหนือพื้นที่ฯลฯ)  กล่าวคือสิทธิของเจ้าของทรัพย์สินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เกือบทั้งหมด จะถูกโอนมาเป็นของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน คงเหลือเพียงสิทธิที่จะจำหน่ายทรัพย์สินเท่านั้นที่ยังคงอยู่กับเจ้าของ

ด้วยเหตุนี้เมื่อทำการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้หนึ่งผู้ใดแล้ว จะส่งผลให้การทำสัญญาเช่า  ผู้เช่าจะต้องเปลี่ยนมาทำกับผู้ทรงสิทธิเก็บกินแทน ไม่ใช่ทำกับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อีกต่อไป และเงินได้ค่าเช่าจะถือเป็นเงินได้ของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน

การเกิดสิทธิเก็บกิน อาจเป็นได้ทั้งกรณีเจ้าของอสังหาริมทรัพย์กับผู้ทรงสิทธิตกลงกันเอง หรือผู้ทรงสิทธิได้สิทธิเก็บกินมาโดยทางพินัยกรรมก็ได้ แต่ธุรกรรมที่เกี่ยวข้องทุกเรื่อง จะต้องไปจดทะเบียนกันที่สำนักงานที่ดินก่อน จึงจะมีผลทางกฎหมาย

ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ สิทธิเก็บกิน คือสิทธิทางกฎหมายประเภทหนึ่ง ที่สามารถนำมาประยุกต์ใช้ประโยชน์กับธุรกรรมต่างๆ ได้อย่างกว้างขวาง ซึ่งช่องทางประยุกต์ใช้ประโยชน์ที่นิยมทำกันจะเป็นไปใน 4 ลักษณะดังนี้

1. ใช้ซื้อขายแทนกรรมสิทธิ์
สามารถประยุกต์จดสิทธิเก็บกินให้กับคนต่างด้าว แทนการโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อเลี่ยงไม่อยู่ในบังคับของบทบัญญัติมาตรา ๘๖  แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน โดยผู้ถือกรรมสิทธิ์สามารถจดทะเบียนสิทธิเก็บกินมีกำหนดตลอดชีวิตให้แก่บุคคลต่างด้าว เป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินได้ ไม่เป็นการต้องห้ามตามกฎหมาย 



2. ป้องกันปัญหาลูกไม่เลี้ยงดูยามชรา
ใช้ในกรณีที่พ่อแม่ต้องการจะโอนที่ดินให้แก่ลูกในระหว่างที่ยังมีชีวิตอยู่ แต่อาจเกิดปัญหาเมื่อยกให้แล้ว ลูกไม่ยอมเลี้ยงดูพ่อแม่อีกต่อไป วิธีป้องกันที่ดีที่สุดก็คือใช้วิธีโอนทรัพย์สินเป็นชื่อลูก และจดทะเบียนก่อให้เกิดสิทธิเก็บกินแก่พ่อแม่ผู้โอน

3. เป็นเทคนิคการวางแผนภาษีลักษณะหนึ่ง
เนื่องจากกฎหมายถือให้รายได้ค่าเช่า จะเป็นของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน จึงสามารถจดสิทธิเก็บกินกระจายรายได้ค่าเช่าไปยังบุคคลอื่นๆ ที่เสียภาษีในอัตราน้อยกว่า เพื่อช่วยประหยัดภาษีได้  
 


4. ใช้เลี่ยงข้อจำกัดการห้ามโอน
ที่ดินที่รัฐให้ราษฎรยากจนใช้ทำประโยชน์ จะมีข้อกำหนดตามกฎหมายที่ดิน ในการห้ามโอนภายใน 10 ปี การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเป็นทางเลือกในทางเลี่ยงกฎหมาย โดยจดทะเบียนสิทธิเก็บกินแทนในระหว่างที่มีข้อกำหนดห้ามโอน 

สำหรับวิธีจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน สามารถเลือกทำได้ทั้งในลักษณะจดกับอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด หรือจดเฉพาะส่วนก็ได้ และระยะเวลาของการให้สิทธิเก็บกิน ยังสามารถทำได้ถึงสามรูปแบบด้วยกัน รูปแบบแรก ก็คือการจดสิทธิเก็บกินแบบมีกำหนดระยะเวลา จะกำหนดยาวนานเท่าไหร่ก็ได้ แต่ต้องไม่เกิน 30 ปี ถ้าเกินกฎหมายให้ลดลงมาเหลือ 30 ปี 

อีกลักษณะหนึ่งอาจเป็นการจดทะเบียนในลักษณะไม่มีกำหนดเวลา พูดง่ายๆ ก็คือเป็นการจดตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธินั่นเอง หรืออาจจดทะเบียนในรูปแบบที่สาม ซึ่งเป็นการจดสิทธิเก็บกินให้แบบมีเงื่อนไขคือ ผู้ให้สิทธิเก็บกินมีสิทธิบอกเลิกสิทธิเก็บกินเมื่อใดก็ได้ ซึ่งการกำหนดเงื่อนไขแบบนี้ สามารถทำได้ทั้งการจดแบบมีกำหนดระยะเวลา และจดแบบไม่มีกำหนดระยะเวลาก็ได้

ทั้งนี้กฎหมายในบ้านเราบัญญัติไว้ว่าสิทธิเก็บกินจะสิ้นสุดไปได้ทางใดทางหนึ่งดังต่อไปนี้ คือด้วยการตกลงเลิกสิทธิเก็บกิน หรือทรัพย์สินอันเป็นฐานรองรับสิทธิเก็บกินนั้นสลายไป โดยไม่มีทรัพย์สินอื่นมาแทน หรือเมื่อผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย

สำหรับค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการจดสิทธิเก็บกินนั้น ถ้าเป็นการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินโดยไม่มีค่าตอบแทน  ซึ่งเป็นการจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์  คิดค่าธรรมเนียมเพียงแปลงละ 50 บาท แต่ถ้าเป็นการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่มีค่าตอบแทนหรือแบบมีทุนทรัพย์ จะถือเอาค่าตอบแทนที่คู่กรณีตกลงชำระให้แก่กันเป็นราคาประเมินทุนทรัพย์ โดยเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนในอัตราร้อยละ 1 และจะต้องถูกเรียกเก็บค่าอากรแสตมป์จากจำนวนค่าตอบแทนด้วย 

เขียนโดย: อนุชา กุลวิสุทธิ์
กูรูด้านการเงินและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่ปรึกษาอิสระ วิทยากรและอาจารย์พิเศษ
มีพ็อกเก็ตบุ๊คด้านการเงิน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์