เจาะดีมานด์ต่างชาติช็อปคอนโด ธปท.เฝ้าระวังซัพพลาย

ธนาคารแห่งประเทศไทย โดย มณีรัตน์ ก้องเสียง เศรษฐกร สายนโยบายการเงิน ได้เผยแพร่บทความในหัวข้อ "อุปสงค์ชาวต่างชาติในตลาดอาคารชุดไทย สถานการณ์ปัจจุบัน และความเสี่ยงที่ต้องติดตามในระยะต่อไป" โดยมีเนื้อหาสรุปได้ดังนี้

ปี 60 ต่างชาติซื้อคอนโด 7 หมื่นล้าน
อุปสงค์ชาวต่างชาติต่อตลาดอาคารชุดไทยเร่งตัวขึ้นมาก โดยมูลค่าเงินโอนเพื่อซื้ออาคารชุดของชาวต่างชาติในปี 2560  มีจำนวน  70,758 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 33% จากปี 2559 ที่มีมูลค่า 53,259 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าการขยายตัวตั้งแต่ปี 2555-2559 ที่เติบโตเฉลี่ยปีละ 10%
ทั้งนี้หากให้เงินโอนซื้ออาคารชุดของต่างชาติสะท้อนถึงยอดโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติทั้งหมดจะพบว่า สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในปี 2560 คิดเป็น 27% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดทั่วประเทศ ซึ่งสูงกว่าปี 2559 ที่มีสัดส่วน 21%
สาเหตุที่ทำให้สัดส่วนการซื้ออาคารชุดของชาวต่างชาติปรับเพิ่มขึ้น นอกจากอุปสงค์ของชาวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นแล้ว อีกส่วนหนึ่งมาจากอุปสงค์ในประเทศที่ชะลอลงด้วย

จีนช็อปทำเลรถไฟฟ้าไม่เกิน 5 ล้าน
สำหรับการขยายตัวของอุปสงค์ต่างชาติในปี 2560 มาจากประเทศจีน (Mainland และฮ่องกง) เป็นหลัก ซึ่งส่วนใหญ่นิยมซื้อเพื่ออยู่จริงและเพื่อลงทุนปล่อยเช่า โดยทำเลที่นิยมคือบริเวณกรุงเทพฯและปริมณฑลตามแนวรถไฟฟ้าและแหล่งงาน ส่วนราคาอาคารชุดที่นิยมซื้อมากที่สุดคือราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท

ตลาดผู้ซื้อชาวต่างชาติเกิดการเปลี่ยนแปลงหลังปี 2557  จากที่ก่อนหน้านั้นเป็นยุคของประเทศฝั่งตะวันตก โดยพบว่า เงินโอนเพื่อซื้อเพื่อซื้อห้องชุดของต่างชาติส่วนใหญ่มาจากสหราชอาณาจักรและสหรัฐอเมริกา แต่มีแนวโน้มลดลงหลังเกิดวิกฤติเศรษฐกิจปี 2551 ขณะที่ผู้ซื้อจากประเทศจีน (Mainland และฮ่องกง)ค่อยๆ เพิ่มขึ้น จนกลายเป็นผู้ซื้อหลักหลังปี 2557 โดยมูลค่าเงินโอนเพื่อซื้ออาคารชุดของจีนช่วงหลังขยายตัวเฉลี่ยสูงถึงปีละ 62.8%

เมื่อพิจารณาจำนวนอาคารชุดที่ถือโดยชาวต่างชาติแยกรายทำเลพบว่า แนวรถไฟฟ้าถนนสุขุมวิทโดยเฉพาะย่านเพลินจิต – สุขุมวิท 63 เป็นบริเวณที่ชาวต่างชาตินิยมอยู่อาศัยมากที่สุด เนื่องจากเดินทางสะดวก และมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบรอบด้าน ทั้งที่อยู่อาศัย สำนักงาน ห้างสรรพสินค้า สวนสาธารณะและโรงพยาบาล

ส่วนระดับราคาอาคารชุดที่เป็นที่นิยมของชาวต่างชาติจากการสอบถามผู้ประกอบการพบว่า ลูกค้าต่างชาติของบริษัทมาจากจีนเป็นหลัก และมีความต้องการอาคารชุดครอบคลุมหลากหลายระดับราคา แต่สาเหตุที่อาคารชุดราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาทต่อยูนิตขายได้มากที่สุด คาดว่าเป็นเพราะจำนวนอุปทานอาคารชุดระดับราคาดังกล่าวมีสัดส่วนมากที่สุดในตลาด

แนวโน้มต่างชาติซื้อ-เช่าเพิ่มต่อเนื่อง
ขณะที่อุปสงค์ต่างชาติในระยะข้างหน้าโดยนำข้อมูลนักท่องเที่ยวต่างชาติมาประกอบการพิจารณา พบว่า นักท่องเที่ยวต่างชาติ 10 ประเทศแรกที่เดินทางมาประเทศไทยมากที่สุด (คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 60% ของจำนวนนักท่องเที่ยวทั้งหมด)นักท่องเที่ยวจีนเร่งตัวขึ้นมาก และกลายเป็นประเทศที่เข้ามาท่องเที่ยวในไทยเป็นอันดับ 1 ตั้งแต่ปี 2556 เป็นต้นมา และเป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้เห็นว่ามีชาวจีนสนใจซื้ออาคารชุดในไทยมากขึ้นในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา

ส่วนจำนวนชาวต่างชาติได้รับอนุญาตทำงานในไทย พบว่าชาวต่างชาติที่เข้ามาท างานในไทยมากที่สุดคือ ชาวญี่ปุ่น ชาวจีน และฟิลิปปินส์ นิยมเช่าที่อยู่อาศัยมากกว่าการซื้อ ดังนั้น การเข้ามาทำงานของชาวต่างชาติที่มากขึ้น จึงทำให้อุปสงค์การเช่าที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น และจูงใจให้นักลงทุนต่างชาติสนใจซื้ออาคารชุดในไทยเพื่อปล่อยเช่ามากขึ้น ซึ่งเป็นปัจจัยหนึ่งที่สะท้อนว่าในระยะต่อไป อุปสงค์ต่างชาติจะยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง

ยังไม่มีผลกระทบผู้บริโภคคนไทย
สำหรับอุปสงค์ชาวต่างชาติที่เพิ่มขึ้น ได้ทดแทนอุปสงค์ในประเทศที่ยังอยู่ในช่วงฟื้นตัว ช่วยให้อาคารชุดคงค้างในตลาดไม่ปรับเพิ่มขึ้นมากนัก และในปัจจุบันยังไม่พบสัญญาณว่าอุปสงค์ชาวต่างชาติจะทำให้ราคาอาคารชุดเร่งขึ้น และกระทบความสามารถในการซื้ออาคารชุดของผู้ซื้อในประเทศ

ในทางทฤษฎีอุปสงค์ชาวต่างชาติที่มากขึ้นจะส่งผลให้อุปสงค์อาคารชุดของไทยเพิ่มขึ้น และทำให้ราคาอาคารชุดแพงขึ้นตาม ซึ่งอาจกระทบความสามารถในการซื้ออาคารชุดของผู้บริโภคในประเทศได้หากรายได้ของครัวเรือนในประเทศปรับเพิ่มขึ้นน้อยกว่าการเร่งตัวของราคาอาคารชุด รวมถึงอาจส่งผลกระทบต่อการเข้าถึงแหล่งเงินกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัย (Postfinancing) เนื่องจากวงเงินกู้เพิ่มสูงขึ้นตามราคาอาคารชุด

กรณีของไทย ราคาอาคารชุดในปัจจุบันไม่ได้เร่งขึ้นมากนัก สะท้อนจากดัชนีราคาอาคารชุด (กทม. และปริมณฑล) ปี 2560 ที่ขยายตัวจากปีก่อนเพียง 2.83% อยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในอดีต (ปี 2555-2559) ที่ 6.98%

นอกจากนี้จากศึกษาหาความสัมพันธ์ระหว่างราคาอาคารชุดไทยกับอุปสงค์ชาวต่างชาติในภาพรวมทั้งประเทศโดยแบบจำลองทางเศรษฐมิติ ซึ่งผลการศึกษาพบว่า อุปสงค์ของชาวต่างชาติไม่มีผลกระทบต่อราคาอาคารชุดของไทยอย่างมีนัยสำคัญ โดยปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อราคาอาคารชุดไทย คือ อุปสงค์ในประเทศ และต้นทุนราคาที่ดิน อย่างไรก็ดี การศึกษาข้างต้นยังไม่ได้พิจารณาในมิติรายพื้นที่ซึ่งอาจจะให้ผลการวิเคราะห์ที่แตกต่างออกไปได้ในแต่ละทำเล

ผู้ประกอบการได้ระบายสต๊อกเก่า
ขณะที่เดียวกันยังไม่เห็นความเสี่ยงของอุปสงค์ชาวต่างชาติที่กระทบกับผู้ประกอบการอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ ในปัจจุบันพบว่าฐานะการเงินยังเข้มแข็ง นอกจากนั้น ยังได้รับประโยชน์จากอุปสงค์ชาวต่างชาติ เนื่องจากอุปสงค์ชาวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นมีส่วนทดแทนอุปสงค์ในประเทศที่ยังอยู่ในช่วงฟื้นตัว และช่วยให้อาคารชุดคงค้างในตลาดในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลไม่ปรับเพิ่มขึ้นมาก

นอกจากนี้ จากการสอบถามผู้ประกอบการที่ขายอาคารชุดให้ชาวต่างชาติ พบว่าบริษัทต่างๆ ทราบถึงความเสี่ยงดังกล่าวและยังคงเน้นขายอาคารชุดให้ลูกค้าในประเทศเป็นหลัก สะท้อนจากสัดส่วนรายได้หลักของผู้ประกอบการยังคงมาจากผู้ซื้อในประเทศ และอุปสงค์ชาวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นไม่ได้ส่งผลกระทบต่อคุณภาพสินเชื่อ Post-financing ของภาคสถาบันการเงิน เนื่องจากข้อกำหนดของไทยที่ไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติ กู้เงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์จากสถาบันการเงินในไทยได้โดยเสรี

แนะลดอุปสรรคการซื้อขายกับต่างชาติ
จากการสำรวจความเห็นของผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอาคารชุด รวมถึงข้อเสนอแนะเชิงนโยบายเพื่อให้หน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้องกับการดูแลตลาดอสังหาริมทรัพย์พิจารณา โดยเห็นว่า อุปสรรคของชาวต่างชาติที่ต้องการเข้ามาซื้อหรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยคือนโยบายภาครัฐทั้งของไทยและของประเทศลูกค้าที่อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงและส่งผลกระทบต่อตลาด
ส่วนอุปสรรคในประเทศ จากการสอบถามผู้ประกอบการต่างมีความเห็นว่าข้อจำกัดในการซื้ออาคารชุดของชาวต่างชาติคือ การเข้าถึงสินเชื่อสถาบันการเงินในไทย ซึ่งกระทบชาวต่างชาติที่ต้องการซื้ออาคารชุดเพื่ออยู่อาศัยจริงโดยเฉพาะกลุ่มชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในไทย ที่แม้จะมีใบอนุญาตทำงาน(work permit) มีสถานที่ทำงาน และมีรายละเอียดของรายได้ในไทยที่ชัดเจน แต่ก็ไม่สามารถกู้สินเชื่อสถาบันการเงินในไทยได้

อย่างไรก็ดี การจำกัดการเข้าถึงสินเชื่อของชาวต่างชาติ ถือเป็นเครื่องมือสำหรับป้องกันการเก็งกำไรค่าเงินบาทจากการปล่อยสภาพคล่องเงินบาทให้ชาวต่างชาติ รวมถึงป้องกันการเก็งกำไรอาคารชุด ซึ่งการเข้าถึงสินเชื่อโดยเสรีอาจนำไปสู่การซื้ออาคารชุดเพื่อเก็งกำไร ส่งผลให้ราคาอาคารชุดเร่งตัว และกระทบพฤติกรรมของผู้ผลิต รวมถึงความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคในประเทศในท้ายที่สุด

สำหรับข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: สามารถแบ่งออกได้เป็น 2 ด้านสำคัญ คือ ด้านข้อมูล หน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้องควรจัดเก็บข้อมูลที่สะท้อนอุปสงค์ต่างชาติต่อที่อยู่อาศัยไทย ให้เป็นระบบ ถูกต้องแม่นยำและทันการณ์รวมถึงพิจารณาแนวทางเผยแพร่ข้อมูลให้สาธารณชนทราบซึ่งจะเป็นประโยชน์ทั้งกับผู้ประกอบการและผู้ดำเนินนโยบายที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อนนำข้อมูลมาใช้วิเคราะห์ภาวะและแนวโน้มอุปสงค์ชาวต่างชาติและวางแผนการดำเนินธุรกิจได้อย่างเหมาะสม

จับตาผู้ประกอบการเร่งพัฒนามากเกิน
ด้านการศึกษาผลกระทบและการเตรียมความพร้อมด้านนโยบาย แม้ปัจจุบันผลกระทบทางลบของอุปสงค์ชาวต่างชาติต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังมีจำกัด แต่จากบทเรียนของหลายประเทศ เช่น ฮ่องกงและสิงค์โปร์ ต่างพบว่าอุปสงค์ต่างชาติที่ร้อนแรงมากเกินไป ก็อาจเป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้เกิดความไม่สมดุลในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ ดังนั้น นอกจากการติดตามความร้อนแรงของอุปสงค์ชาวต่างชาติและปรับตัวของผู้ประกอบการแล้ว หน่วยงานภาครัฐควรเตรียมความพร้อมในการใช้เครื่องมือทางนโยบายต่างๆ ให้สามารถพร้อมใช้หากมีความจำเป็นในอนาคต

อย่างไรก็ตาม  ในระยะต่อไป ต้องติดตามแผนการทำธุรกิจของผู้ประกอบการว่าจะสร้างอาคารชุดเพื่อเน้นขายโครงการให้ลูกค้าชาวต่างชาติมากเกินไปหรือไม่ เนื่องจากหากลูกค้าต่างชาติเกิดปัญหา เช่น เศรษฐกิจของประเทศลูกค้าเกิดปัญหา หรือภาครัฐ (ทั้งฝั่งไทยหรือฝั่งประเทศลูกค้า) ออกมาตรการทำให้เกิดอุปสรรคในการนำเงินเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในไทยลูกค้าต่างชาติที่จองอาคารชุดไว้อาจไม่มาโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อฐานะการเงินของผู้ประกอบการ และเพิ่มอุปทานคงค้างในตลาดได้

Baania มี Line แล้วนะ
ติดตามเรื่องราวอสังหาริมทรัพย์แบบอินเทรนด์ ได้ทุกวันผ่าน Line ID @baania