เจาะวิเคราะห์ตลาดคอนโดเย็นอากาศ-นราธิวาส-นางลิ้นจี่

ถนนนราธิวาสราชนครินทร์ ถนนที่เชื่อมจากถนนพระราม 3 เข้าสู่ สาทร ความยาว 3.5 กิโลเมตร อัดแน่นไปด้วยขนส่งสาธารณะอย่าง BRT ทอดยาวตลอดเส้นทาง พร้อมจุดขึ้นลงพาดผ่านถนนสายนี้ ปลายถนนยังเป็นสถานนี BTS ช่องนนทรี หนึ่งในสถานีที่ร้อนแรงที่สุดของกรุงเทพฯ อีกหนึ่งจุดเด่นด้านภูมิทัศนของถนนเส้นนี้คือ ถนนที่คั่นกลางไว้ด้วยคลองพร้อมต้นไม้เขียวทอดยาวตลอดแนวลำคลอง

คอนโดเย็นอากาศ - นางลิ้นจี่

อีกหนึ่งในชื่อที่คุ้นหูของคนเมือง หลายคนจะรู้จักกันว่าเป็นซอยที่ใช้เดินทางลัดสาทรไปยังถนนพระราม 4 คลองเตย ในอดีตเคยเป็นทุ่งขนาดใหญ่ เรียกว่า ทุ่งมหาเมฆ สภาพโดยรวมมีลมพัดเย็นกายสบายอากาศสมชื่อ ด้วยความที่เป็นย่านต้นไม้และมีลมพัดแรงในอดีตจึงมีการเล่นว่าวกันในพื้นที่ แตกต่างจากปัจจุบันด้วยความเจริญของเมืองทำให้พื้นที่บริเวณนี้กลายเป็นที่พักอาศัยมาหลายปีแล้ว แต่ท่ามกลางความเจริญของเมืองที่เพิ่มเข้ามาก็ยังสังเกตุเห็นว่ามีบ้านเก่าแก่ที่สืบทอดจากรุ่นสู่รุ่นที่อยู่กันแบบครอบครัวใหญ่ และแน่นอนว่าด้วยความหนาแน่นของพื้นที่สีเขียวที่ยังมีให้เห็นก็ส่งให้ย่านนี้ดึงดูดชาวต่างชาติพักอาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก

 

ด้วยข้อมูลทำเลที่ตั้งของสถานที่ต่างๆ Baania ได้จัดทำระบบคำนวณ ความน่าอยู่ของพื้นที่ (Living Score) เพื่อบอกว่า ไลฟ์สไตล์และการอยู่อาศัยในย่านนี้เป็นอย่างไร ทั้งด้านการเดิน การใช้รถยนต์ส่วนตัว การเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ การกินทั้งกลางวันและกลางคืนนั้นเป็นอย่างไร ซึ่ง "ย่านนราธิวาส นางลิ้นจี่-เย็นอากาศ" หนึ่งในย่านที่มีความหลากหลาย ด้ววจุดเด่นของย่านนี้ที่อยู่ใกล้กับแหล่งธุรกิจ/พาณิชยกรรมศูนย์กลางเมือง (Central Business District: CBD) บนถนนสาทร ส่วนหนึ่งของย่านเป็นการการค้าดั้งเดิมของคนในพื้นที่ ในอีกด้านย่านนี้ก็เป็นแหล่งที่พักอาศัย ด้วยการผสมผสานทั้งสองด้านเข้าด้วยกันยิ่งส่งให้ย่านนี้เหมาะกับการพักอาศัยและใช้ชีวิตด้วยการเดิน การขับรถ ทั้งการเดินชิลในพื้นที่รัศมีใกล้ๆ (ซึ่งเหมาะมากๆ) การใช้รถยนต์ที่ใกล้จุดขึ้นลงทางด่วนได้สะดวก ขณะที่ระบบขนส่งสาธารณะของเมืองอย่าง BRT แม้จะวิ่งผ่านตลอดถนนถนนนราธิวาสราชนครินทร์ปลายทางถึง BTS ช่องนนทรี แต่การเดินทางด้วยขนส่งมวลชนในพื้นที่ก็ไม่ได้เลวร้ายมากนัก ด้านอาหารการกินก็เพียบพร้อมทั้งในช่วงบ่าย เย็นถึงค่ำๆ โดยจะโดดเด่นในการเป็นพื้นที่ After Hour ของคนวัยทำงาน และชาวต่างชาติ

 

ในส่วนของเรื่องราวรอบย่านนี้เขียนโดยนักผังเมืองของศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง (UddC) กลุ่มผู้เชี่ยวชาญและเข้าใจเมืองของประเทศไทย สรุปมุมมองเรื่องราวรอบย่านไว้ใน 5 ด้านดังนี้

เรื่องราวที่ 1 ประชาชนชาวย่าน

• ย่านนราธิวาส เป็นถนนที่มีความหลากหลายของผู้คนในย่าน ช่วงปลายถนนตัดกับถนนสาทร (แยกสาทร-นราธิวาส) เป็นใจกลางธุรกิจ (CDB) ของกรุงเทพฯ (อ่านบทความที่เกี่ยวกับเมือง ที่่นี้) ทำให้มีกระแสการไหลเข้าออกของผู้คนในส่วนนี้เกิดขึ้นเป็นจำนวนมากในแต่ละวัน และแน่นอนว่า ถนนนราธิวาสราชนครินทร์จะคับคั้งไปด้วยยานยนต์ที่มุ่งหน้าเข้าสาทรในช่วงเช้า และเย็นของทุกวัน โดยที่ความหนาแน่นของผู้คนจะลดลงในช่วงค่ำ
• นางลิ้นจี่เป็นชุมชนเก่าที่มีขนาดเป็นถนนที่มีร้านค้าในแบบสมัยก่อนให้เห็นอยู่ตลอดสองข้างทาง ในตรอกซอยของถนนสายนี้จะเป็นบ้านพักของประชาชนชาวย่านที่มีลักษณะเป็นบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมความคึกคักขอย่านนี้จะมีในช่วงเช้าตรู่ยาวตลอดทั้งวันและเงียบลงในช่วงค่ำๆ สำหรับใครอยากเห็นการดำเนินชีวิตแบบชาวกรุงเทพฯเก่าก็เชิญได้ที่ย่านนี้ครับ
• ซอยเย็นอากาศ เป็นย่านที่มีชื่อเสียงด้านองค์ประกอบของการเอื้อต่อการพักอาศัย คนที่พักอาศัยในย่านนี้จะอยู่กันเป็นครอบครัวใหญ่และเป็นคนที่อยู่ดั้งเดิมมีความรักในย่าน แต่ด้วยความร่มรื่นของต้นไม้และความอาร์ตของย่านเป็นอีกเสน่ห์ที่ดึงดูดให้ชาวต่างชาติเข้ามาพักอาศัยเป็นจำนวนมาก ท่านจะพบชาวต่างชาติที่ไม่ได้เป็นเพียงนักท่องเที่ยวแต่เป็นประชาชนชาวย่านเลยทีเดียว 

เรื่องราวที่ 2 ความคาดหวังที่จะพบในย่าน

ด้วยการมีลักษณะพื้นที่ขนาบไปด้วย 4 ถนนใหญ่ของกรุงเทพฯ ได้แก่ ถนนนราธิวาสราชนครินทร์ ถนนสาทร ถนนพระราม 4 และถนนพระราม 3 ทำให้ย่านนี้ถูกใช้เป็นทางลัดเลาะซอกแซกอยู่เป็นประจำ และนั่นก็เป็นการสร้างความคึกคักให้แก่ย่านนี้เป็นอย่างมาก

ด้วยความเป็นย่านที่เป็นส่วนผสมของย่านธุรกิจการค้าทั้งในรูปแบบปัจจุบันและดั้งเดิมกับย่านที่พักอาศัยที่มีจุดแข็งด้านสภาพแวดล้อมที่ลงตัวทำให้ย่านนี้เป็นเป้าหมายของการสมัครเข้ามาเป็นสมาชิกชาวย่านอยู่เนืองๆ ท่านอาจจะนึกภาพไม่ออกลองจินตนาการถึงย่านที่มีต้นไม้สีเขียวตลอดสองข้างทาง แวดล้อมด้วยบ้านเรือนที่ก่อสร้างมาตั้งแต่ในอดีตจนถึงปัจจุบัน ในอีกที่มาของความคึกคักมาจากร้านนั่งชิลที่ตกแต่งไว้อย่างสวยงาม ในมุมของความปลอดภัยก็ดีเยี่ยม ไม่ห่างเกินไปนักมีสถานีตำรวจ สถานีดับเพลิง ตลาดสด การเดินทางที่สามารถเข้าสู่แหล่ง CBD ของกรุงเทพฯ ได้ไม่ยาก 

เรื่องราวที่ 3 วิถีการดำเนินชีวิต

องค์ประกอบของย่านที่ส่วนหนึ่งเป็นแหล่งงานที่มีการทำงานสูงที่สุดในกรุงเทพมหานคร ส่วนหนึ่งเป็นแหล่งการค้าดั่งเดิมของชุมชน และส่วนหนึ่งเป็นแหล่งพื้นที่พักอาศัยที่น่าสนใจ วิถีการดำเนินชีวิตทั่วไปที่จะเกิดขึ้นในย่านจึงเกิดขึ้นตลอดทั้งวันตามจุดต่างๆ การตื่นขึ้นของเมืองจะเริ่มตั้นในส่วนของพื้นที่ CBD และแหล่งการค้าของย่านบนถนนนราธิวาส และนางลิ้นจี่ จากนั้นในช่วงบ่ายตกเย็นจะเป็นบทบาทของย่าน After Hour หลังเลิกงานตามซอกซอยในย่าน โดยเฉพาะซอยเย็นอากาศที่จะมีเปิดร้านกันต้อนรับผู้คนในช่วงบ่ายๆยาวไปจนถึงค่ำ โดยสิ่งที่น่าสนใจคือโดนส่วนใหญ่ร้านค้าในพื้นที่จะเปิดและดำเนินการโดยผู้คนที่เป็นประชาชนชาวย่านเดิมทั้งนั้น

 

เรื่องราวที่ 4 สิ่งที่อาจจะไม่พบในย่าน

สิ่งที่อาจจะห่างไกลจากธรรมชาติของย่านนี้คือ การลื่นไหลของการเดินทางบนท้องถนนเพราะเป็นธรรมดาของย่านที่อยู่ใกล้กับ CBD แถมยังมีตรอกซอกซอยในการลัดเลาะได้เพียบ ในย่านนี้จึงเหมาะกับการเดินเท้าเที่ยวชมย่านมากกว่าการขับรถยนต์ผ่านไปมาอย่างน่าเสียดาย

อีกสิ่งที่จะไม่ได้เห็นในย่านนี้ จืดชืด ไร้สีสันของเมือง เพราะด้วยความมีชีวิตชีวาของย่านที่ปลุกโดยประชาชนชาวย่าน และร้านรวงต่างๆทำให้การหมุนเปลี่ยนของกิจกรรมในย่านเกิดขึ้นไม่ช้าและไม่เร็วเกินไป แต่เกิดขึ้นแน่ๆ เกิดขึ้นอย่างเป็นพลวัตที่ทรงเสน่ห์เลยครับ

 

เรื่องราวที่ 5 เสน่ห์ของย่านที่ทำให้คุณหลงรัก

เสน่ห์ของย่านนี้คงหนีไม่พ้นการเป็นย่านที่รองรับกิจกรรมประจำวันได้อย่างลงตัว การมีสถานที่รองรับกิจกรรมช่วงเย็นๆค่ำทั้งวันธรรมดาและวันหยุดที่น่าสนใจ โดยร้านกิน ชิว ในย่านนี้จะให้บรรยากาศที่แอนเอียงตอบสนองสไตล์ของชาวตะวันตก ครา์ฟเบียรที่ละลานตา เช่นร้าน WONG’S PLACE ร้านในตำนานของย่านนี้ที่เปิดมายาวนาน ถูกแนะนำทั้ง lonelyplanet และ CNN Travel ตัวร้านจะดีอย่างไรต้องลองครับ สำหรับอีกหนึ่งร้านในตำนานดังไปทั่วไทยเลยคงหนีไม่พ้น โรงเบียร์เยอรมันตะวันแดง คอเบียรและสายรื่นเริงต้องมาสัมผัสสักครั้ง

       ด้วยความเป็นย่านที่บรรยากาศดีและมีความสุนทรีย์ด้านอารมณ์ที่สูงมากเมื่อเดินในย่านนี้ ไม่แปลกที่จะพบกับ ART Gallery กระจายอยู่ในพื้นที่ ในย่านนี้จะพบ 2 ที่เด่นๆ ด้วยกัน คือ <<2f529cccd547e1824d22028130ff234a>> จุดรวมพลของศิลปิน นักสะสม และนักจัดกิจกรรมที่จัดแสดงมาแล้วทั้ง (ภาพวาด, ภาพถ่าย, ภาพเขียน, ประติมากรรม, อนิเมชัน, video-art, installation, light-art, fashion shows, งานแสดงเครื่องประดับ, งานประชุม, งานเปิดตัวหนังสือ เป็นต้น) ที่แห่งนี้เป็นหนึ่งในสถานที่แสดงงานอาร์ตที่ดังมากในกรุงเทพฯ อีกสถานที่หนึ่งคือ <<9d1239f03345a1cf47bcd8956fd93ad7>> เว็บไซต์ kooper ได้ใช้คำนิยามสถานที่แห่งนี้ได้อย่างเห็นภาพว่า “ถ้า Gallery Ver เป็นคน คงเป็นคนหนุ่มรุ่นใหม่ไฟแรงที่หัวขบถหน่อยๆ” เพราะวัตถุประสงค์ของที่แห่งนี้ถูกสร้างให้เป็นพื้นที่สำหรับศิลปินรุ่นใหม่ที่มีแนวคิดแตกต่าง พื้นที่แห่งการทดลองทางศิลปะ โดยจุดมุ่งหวังให้เกิดแนวทางใหม่ๆขึ้น เมื่อ 10 ปีที่แล้ว Gallery Ver คือคนหนุ่มไฟแรงที่ไม่สนใจวงการศิลปะไทยในตอนนั้น วันนี้เติบโตขึ้น เป็นชายหนุ่มที่สุขุมผู้พยายามเลือกนิทรรศการอย่างพิถีพิถันมากกว่าเดิม ต้องยอมรับว่า kooper เขียนบรรยายได้คมเลยทีเดียวครับผู้อ่าน

 

ข้อมูลตลาดมือสอง Baania.com พบว่า ราคาขายคอนโดสตูดิโอ-1 ห้องนอนในพื้นที่ ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 3.68 ล้านบาท และขนาด 2 ห้องนอน จะมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 6.74 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาปกติของอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กลางเมืองที่เพียบพร้อมด้วยความสะดวกสบายเช่นนี้ ในมุมมองของนักลงทุนแล้วการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมในห้องสตูดิโอ-1 ห้องนอน มีอัตราผลตอบแทนที่สูงกว่า 2 ห้องนอน ซึ่งในย่านนี้พบผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่า 2 ห้องนอนที่สูงกว่าด้วยจุดเด่นของการเป็นย่านที่ใกล้กับย่านเศรษฐกิจสำคัญอย่างสีลม สาทร ทำให้เกิดความต้องการห้องพักทั้ง 2 ประเภทอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ความต้องการห้องพักแบบ 2 ห้องนอนจะเป็นเป้าหมายความต้องการของกลุ่มชาวต่างชาติมากกว่า โดยมีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนที่สูงมากถึง 6-7% ต่อปี โดยส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมในช่วงปี 2000-2010 เป็นส่วนใหญ่

 

คอนโดในย่าน อาทิ

• ศุภาลัย ไลท์ รัชดาฯ-นราธิวาส-สาทร
• สุพรีม เลเจ้นด์ นางลิ้นจี่-พระราม3
• อิสสระ คอลเลคชั่น สาทร
• แบงค์คอก ฮอไรซอน สาทร
• เดอะ บริส นราธิวาส
• ลุมพินี สวีท รัชดา – พระราม 3
• พาร์โก้ คอนโดมิเนียม
• เดอะทรัสต์ เรสซิเด้นซ์ รัชดา-พระราม 3

ด้วยเทคนิคเชิงพื้นที่ของ Baaniaได้แสดงภาพราคาขายคอนโดมือสองประเภทสตูดิโอ-1 ห้องนอน ในย่านนราธิวาส-นางลิ้นจี่ พบว่า ราคาคอนโดมิเนียมมือสองแบบสตูดิโอ-1 ห้องนอนย่านนางลิ้นจี่จะมีราคาที่สูงมากราวยูนิตละ 3.91 ล้านบาท เพราะเป็นโลเคชันที่สนับสนุนการพักอาศัยที่สมดุล ทั้งสภาพย่าน พื้นที่สีเขียว และการดำเนินชีวิต ส่วนย่านนราธิวาสที่จะมีราคาคอนโดที่เบากว่าด้วยปัจจัยที่สภาพเชิงพื้นที่ที่เป็นถนนใหญ่การดำเนินชีวิตในย่านจึงทำได้ยากและมีรถติดเกือบตลอดทั้งวัน ราคาคอนโดมิเนียมมือสองแบบสตูดิโอ-1 ห้องนอนในพื้นที่นี้จะเฉลี่ยอยู่ที่ 3.39 ล้านบาท เกิดคำถามว่าทำไมคอนโดมิเนียมในย่านเหล่านี้จึงราคาทะยานไม่สูงมากเมื่อเทียบกับย่านเพื่อนบ้านอย่างสวนพลู สาทร เพราะการพัฒนาอสังริมทรัพย์ของคอนโดย่านนี้ยังไม่ได้ร้อนแรงเท่าย่านเพื่อนบ้านมากนัก แต่ทว่าในอนาคตอันใกล้ข้อจำกัดด้านที่ดินอาจบีบให้ความร้อนแรงของคอนโดมิเนียมขยับมาในย่านนี้ได้เช่นกัน

 

ด้วยเทคนิคเชิงพื้นที่ของ Baania ได้แสดงภาพราคาปล่อยเช่าคอนโดเย็นอากาศ ในย่านนราธิวาส-นางลิ้นจี่ มือสองประเภทสตูดิโอ-1 ห้องนอน พบว่า การประกาศเช่าคอนโดแบบสตูดิโอ-1 ห้องนอน ในพื้นที่ตลอดทั้งย่านโดยเฉลี่ยจะอยู่ราว 20,000-30,000 บาทต่อเดือน แต่ทั้งนี้ถึงแม้ราคาเช่าของย่านนราธิวาส (เฉลี่ย 17,000 บาท) จะน้อยกว่าย่านนางลิ้นจี่-เย็นอากาศ (เฉลี่ย 21,200 บาท) แต่เมื่อพิจารณาราคาเช่าต่อตารางเมตรของทั้ง 2 ย่านที่ไม่ต่างกันมาก แสดงว่าขนาดพื้นที่ของห้องย่านนางลิ้นจี่ใหญ่กว่า อาจเป็นเพราะคอนโดส่วนใหญ่ในย่านนี้ถูกสร้างในปี 2000-2010 ที่มีแนวคิดสร้างห้องขนาดใหญ่ก็เป็นได้

เต็มอิ่มกับการอธิบายเมืองของย่านนี้แล้วนะครับ ถ้าหากต้องการหาบทความอื่นๆ เพิ่มเติมคลิกได้เลยที่ baania.com ง่ายครบ จบเว็บเดียวครับ