เปิดทำเลฮอตคอนโดใหม่-ดีมานด์แรง ปี 2561

คอนโดมิเนียมยังเป็นโครงการฮอตฮิตทั้งการซื้อเพื่ออยู่อาศัยและลงทุน จากการสำรวจในงานมหกรรมบ้านและคอนโดครั้งล่าสุด ยอดการจองซื้อภายในงาน 3 ลำดับแรกได้แก่ คอนโดมิเนียม รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ ตามลำดับ ลองมาดูกันว่าผลสำรวจของ 2 บริษัทใหญ่ในปีที่ผ่านมาและในปี 2561 ทำเลฮอตๆ ของคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ และทำเลที่ที่ขายดีมีดีมานด์แรงๆ มีอยู่ที่ไหนและราคาระดับใดกันบ้าง

เริ่มที่สำนักวิจัย บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ได้สรุปภาพรวมการเปิดคอนโดมิเนียมใหม่ในปี 2560 และทิศทางของปี 2561 โดย คาดการณ์ว่า หน่วยอาคารชุดเปิดใหม่ในปี 2561 จะลดลงจาก ปี 2560 เล็กน้อย เนื่องจากที่ดินเริ่มหายากและมีราคาแพงจากปี 2560 ที่มีการพัฒนาโครงการระดับบนมากในทำเลแนวรถไฟฟ้าและถนนใหญ่ ทำให้มีแนวโน้มพัฒนาโครงการโลว์ไรส์ในซอยมากขึ้นในปี 2561

เปิดทำเลฮอตโครงการใหม่ปี 2561

นอกจากนี้ในกลุ่มตลาดกลางบนมีแนวโน้มที่จะขยายการพัฒนาพื้นที่รอบนอกมากขึ้น โดยเฉพาะในทำเลอ่อนนุช บางนา แบริ่ง และ ลาดพร้าว ช่วงต้น รัชโยธิน เกษตรนวมินทร์
โดยคาดการณ์ว่าในปีนี้จะมีจำนวนหน่วยเปิดใหม่ประมาณ 60,000-65,000 หน่วย สำหรับอาคารชุดระดับราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป จะยังเติบโตอย่างต่อเนื่องในปี 2561 ทำเลที่มีแนวโน้มการเปิดตัวสูงในปี 2561 ได้แก่ 

1. ทำเลลาดพร้าวช่วงต้น รัชโยธิน เกษตรนวมินทร์
2. ทำเลใจกลางเมือง อโศก พร้อมพงษ์ เอกมัย
3. ทำเลอ่อนนุช บางนา แบริ่ง

สำหรับอาคารชุดจดทะเบียนในปี 2561 คาดว่าจะสูงกว่าปี 2560 เล็กน้อย โดยมีจำนวนหน่วยจดทะเบียนใหม่ประมาณ 55,000-60,000 หน่วย และเป็นอาคารชุดระดับกลาง-บน ที่จดทะเบียนสูงสุด ส่วนทำเลที่มีแนวโน้มการจดทะเบียนสูงในปี 2561 ได้แก่

1. ทำเลใจกลางเมือง อโศก พร้อมพงษ์ เอกมัย
2. ทำเลจรัญสนิทวงศ์ ปิ่นเกล้ำ
3. ทำเลอ่อนนุช-บางนา-แบริ่ง

ทั้งนี้คาดว่าทำเลรถไฟฟ้าสายสีม่วงยังคงจำนวนหน่วยสร้างเสร็จเหลือขายสูงสุดต่อเนื่องจากปี 2560 แม้ว่ารถไฟฟ้าจะเชื่อมต่อกันแล้วที่สถานีเตาปูน เนื่องจำกจำนวนหน่วยเหลือขายค่อนข้างมากจึงต้องใช้เวลา ในการระบายสินค้าคงเหลือ

สำหรับภาพรวมการเปิดตัวอาคารชุดในปี 2560 มีจำนวนเปิดโครงการใหม่ทั้งสิ้น 126 โครงการ จำนวน 70,553 หน่วย สูงขึ้น 22% จากปี 2559  โดยมีมูลค่ารวม 245,195 ล้านบาท เนื่องจากผู้ประกอบการยังคงมีการเปิดตัวอย่างต่อเนื่องตลอดทั้งปี โดยเฉพาะในไตรมาสที่3 ที่เปิดตัวกว่า 20,000 หน่วย

ทั้งนี้ในปี 2560 ปัญหาหนี้สินครัวเรือนส่งผลให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เน้นการพัฒนาโครงการระดับกลาง-บน กว่า 60% โดยในกลุ่มต่ำกว่า 1 ล้านบาท แทบจะไม่มีการเปิดตัวในปีนี้ ในขณะที่ยอดขายของกลุ่มตลาดราคาตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไป มียอดขายสูงกว่าภาพรวมตลาด (45%) 

ทำเลที่เปิดตัวสูงสุดคือ ทำเลลาดพร้าว ช่วงต้น รัชโยธิน เกษตรนวมินทร์ 14% จำนวน 23 โครงการ 10,063 หน่วย รองลงมา คือ ทำเลอโศก พร้อมพงษ์ เอกมัย 13% จำนวน 22 โครงการ 9,052 หน่วย อันดับ 3 ทำเลรถไฟฟ้าสายสีเขียว อ่อนนุช-บางนา-แบริ่ง จำนวน 10 โครงการ 7,410 หน่วย 

ส่วนทำเลที่มียอดขายสูงสุด ได้แก่ ทำเลอโศก พร้อมพงษ์ เอกมัย มียอดขาย 57% ทำเลลาดพร้าว ช่วงต้น รัชโยธิน เกษตรนวมินทร์ มียอดขาย 53% และทำเลรถไฟฟ้าสายสีเขียว อ่อนนุช-บางนา-แบริ่ง มียอดขาย 46%

ทำเล-ราคาคอนโดขายดีที่ต้องจับตา

ขณะที่ผลสำรวจของบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ บริษัทในเครือของ แสนสิริ ระบุว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในปัจจุบันยังเติบโต แม้บางทำเลที่มีผู้ประกอบการเข้าไปแข่งขันกันค่อนข้างมากจนทำให้การดูดซับเริ่มทรงตัว โดยในปี 2560 มีอุปทานเสนอขายห้องชุด จำนวน 121,291 ยูนิต มีอุปสงค์ให้การตอบรับแล้ว 68,228 ยูนิต ขยายตัวเพิ่มขึ้น 13% หรือเพิ่มขึ้น 9,228 ยูนิต จากปีก่อน ซึ่งยอดขายได้ในรอบนี้ปรับตัวดีขึ้นเกือบทุกช่วงราคา มาจากทิศทางเศรษฐกิจที่เริ่มดีขึ้น และหนี้ครัวเรือนที่มีแนวโน้มลดลง  

ในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน โซนเพลินจิต-ชิดลม-สีลม-สาทร-สุขุมวิท มีจำนวนทั้งสิ้น 11,148 ยูนิต มีอัตราการดูดซับ 45% ยังมีการตอบรับสูง โดยโครงการที่มีอุปสงค์อยู่ในระดับสูงจะเป็นโครงการในช่วงระดับราคากลาง-บน ราคาขายเฉลี่ย 130,000 – 160,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งมีแนวโน้มอัตราการดูดซับดี 

โดยในทำเลสุขุมวิทพบว่า โครงการระดับราคา 160,000 – 400,000 บาทต่อตารางเมตร ประเมินว่าจะสามารถปิดการขายได้ในระยะเวลาเพียง 3-4.5 เดือน เร็วกว่าค่าเฉลี่ยที่ 5.5 เดือน เนื่องจากในทำเลดังกล่าวเหลือพื้นที่พัฒนาโครงการไม่มาก แต่ยังมีความต้องการซื้อสูง 

สำหรับพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลาง โซนพหลโยธิน-พญาไท-พระราม 3-รัชดา มีจำนวนทั้งสิ้น 17,878 ยูนิต มีอัตราการดูดซับ 47% พบอุปสงค์ส่วนใหญ่เป็นโครงการในระดับกลางราคา 70,000 – 160,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งคอนโดมิเนียมในโซนกรุงเทพฯ ชั้นกลาง ประเมินว่าจะใช้เวลาเฉลี่ยปิดการขายภายในระยะเวลาประมาณ 3 เดือน 

ทำเลพหลโยธินพบว่า คอนโดมิเนียมที่มีอุปสงค์สูงจะเป็นโครงการในช่วงระดับราคา 130,000 -200,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนคอนโดมิเนียมย่านรัชดาภิเษกโครงการที่มีอุปสงค์สูงจะอยู่ในช่วงราคา 100,000-160,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนโครงการระดับกลาง-บน ในราคา 130,000-160,000 บาทต่อตารางเมตร พบว่าเป็นที่น่าจับตามอง

เนื่องจากเป็นโครงการที่อยู่บริเวณตามแนวรถไฟฟ้าสายเฉลิมรัชมงคล ที่จะมีการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มเพิ่มเติมตัดเชื่อมผ่านสถานีศูนย์วัฒนธรรม ซึ่งจะทำให้สามารถเชื่อมโยงการเดินทางระหว่างฝั่งตะวันออกและฝั่งตะวันตกของกรุงเทพมหานคร และอยู่ในทำเลศักยภาพที่มีทั้งศูนย์การค้า อาคารสำนักงานขนาดใหญ่ และในอนาคตจะมีอาคารสูงที่คาดว่าจะเป็นอีกหนึ่งแลนด์มาร์คของประเทศ จึงมีความต้องการซื้อทั้งเพื่ออยู่เองและเพื่อการลงทุน 

สำหรับพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก ธนบุรี-สุขุมวิทรอบนอก-บางซื่อ-มีนบุรี-นนทบุรี-พระราม2-รามคำแหง-สุวรรณภูมิ มีจำนวนทั้งสิ้น 18,062 ยูนิต มีอัตราการดูดซับ 43% โดยโซนสุขุมวิทรอบนอก พบว่ามีอุปสงค์ตอบรับในโครงการระดับกลาง คือระดับราคา 50,000 – 100,000 บาทต่อตารางเมตร 

สำหรับยอดขายคอนโดมิเนียมของพลัสฯ ในปี 2560 ที่ผ่านมา มีมูลค่ายอดขายรวม 21,250 ล้านบาท เติบโต 7% จากปี 2559 ที่ 19,890 บาท ส่วนใหญ่มาจากคอนโดมิเนียมระดับกลาง-บน (ราคา 3-7 ล้านบาท) มีอุปสงค์ตอบรับที่ดี โดยโครงการที่เป็นห้องรูปแบบ 1 ห้องนอนมีสัดส่วนขายได้สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องจาก 69% ในปี 2558 เป็น 87% ในปี 2560 ซึ่งทำเลที่ขายได้ดีคือโซนสุขุมวิทตอนต้น-ตอนกลาง (เพลินจิต-เอกมัย) สุขุมวิทตอนปลาย (พระโขนง-บางนา) พหลโยธิน และรัชดาภิเษก ตามลำดับ