เร่งปั๊มบ้านราคาไม่เกิน 1 ล้าน รับความต้องการ 1 แสนหลัง

ถือเป็นปรากฏการณ์ที่สั่นสะเทือนวงการอสังหาริมทรัพย์อยู่ไม่น้อยกับตัวเลขการจองวงเงินสินเชื่อโครงการบ้านล้านหลังของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ที่มีผู้ขอจองสิทธิ์สูงถึง 127,000 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่ากรอบวงเงินสินเชื่อสำหรับลูกค้ารายย่อยของโครงการที่กำหนดไว้ 50,000 ล้านบาท

นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) สรุปว่า ยอดจองสิทธิสินเชื่อทั่วประเทศรวมกันที่ 127,000 ล้านบาท แบ่งเป็น ยอดจองสิทธิสินเชื่อสำหรับผู้มีรายได้ไม่เกิน 25,000 บาท/เดือน อัตราดอกเบี้ย 3% ต่อปี นาน 5 ปีแรก จำนวน 113,000 ล้านบาท และยอดจองสิทธิสินเชื่อสำหรับผู้มีรายได้เกิน 25,000 บาท/เดือน อัตราดอกเบี้ย 3% ต่อปี นาน 3 ปีแรก จำนวน 14,000 ล้านบาท โดยประเมินว่า ผู้จองสิทธิจะยื่นกู้จริงประมาณ 100,000 ราย ที่เหลืออาจยังไม่มีความพร้อม

ทั้งนี้ผู้ที่จองสิทธิสินเชื่อสามารถนำ SMS ที่ได้รับจากธนาคาร ซึ่งระบุรหัสการจองสิทธิ ไปตรวจสอบวันที่ธนาคารกำหนดให้ยื่นกู้ได้ที่ www.ghbank.co.th ตั้งแต่วันที่ 25 ธันวาคม 2561 เป็นต้นไป ทั้งนี้ธนาคารกำหนดให้ผู้ที่จองสิทธิสินเชื่อในกลุ่ม 59,000 ล้านบาทแรก ยื่นคำขอกู้กับธนาคารได้ตั้งแต่วันที่ 2 มกราคม 2562-29 มีนาคม 2562 และผู้จองสิทธิส่วนที่เหลือกำหนดให้ยื่นคำขอกู้ได้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562-28 มิถุนายน 2562

นั่นแสดงว่า มีความต้องการซื้อบ้านในราคาที่ไม่เกิน 1 ล้านบาท จากงานนี้อย่างน้อยๆ 100,000 หลัง ซึ่งก็คือ เรียลดีมานด์เพียวๆ ที่มีอยู่ในตลาด ขณะที่สินค้าที่ออกมารองรับนั้นมีน้อยเต็มที ดูจากสต๊อกบ้านราคา 1 ล้านบาทในเว็บไซต์    www.ghbmillionhome.com ที่เปิดให้ผู้จองสิทธิ์สินเชื่อได้เลือกซื้อมีบ้านใหม่อยู่ประมาณ 1.7 หมื่นหน่วย นอกนั้นเป็นสินทรัพย์ NPA ของธอส. ขณะที่การเคหะแห่งชาติมีโครงการเข้าร่วมอีกประมาณ 1 หมื่นหน่วย

เมื่อรวมกับสต๊อกบ้านในตลาดที่จัดเก็บโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ พบว่ามีบ้านราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท อยู่จำนวน 1.9 หมื่นล้านยูนิต หรือคิดเป็น 4.2% ของตลาดโดยรวม รวมๆ แล้ว ซัพพลายบ้านใหม่ในราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ในตลาดมีอยู่ราวๆ 5 หมื่นหน่วย หรืออาจจะน้อยกว่านั้น เพราะมีตัวเลขบางส่วนที่อาจจะทับซื้อนกันอยู่บ้างระหว่างตัวเลขของศูนย์ข้อมูล และในเว็บไซต์  www.ghbmillionhome.com

สะท้อนให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์บ้านเรา มองข้ามกลุ่มคนระดับนี้ อาจจะด้วยเหตุผลหลายประการ โดยเฉพาะต้นทุนที่ดินที่เพิ่มขึ้นทุกวัน แต่ก็ใช่ว่า จะไม่มีใครที่สามารถพัฒนาสินค้าในกลุ่มที่ต่ำกว่า 1 ล้านบาทได้เลย เพราะปรากฏว่ายังมีผู้ประกอบการหลายรายพัฒนาสินค้าในกลุ่มนี้ได้แต่ก็ยังไม่เพียงพอกับตลาด

นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการบริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ให้ความเห็นว่า ตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ถือเป็นตลาดใหญ่ สำหรับคนที่เริ่มต้นในการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ซึ่งยังสามารถพัฒนาได้อยู่ แต่ต้องเป็นทำเลที่อยู่ไกลออกไป โดยมีผู้ประกอบการหลายรายให้ความสนใจ ทั้งการพัฒนาโครงการใหม่ หรือการซื้อคอนโดเก่ามาปรับปรุงใหม่ ซึ่งโดยส่วนตัวคิดว่า เป็นตลาดที่ผู้ประกอบการควรจะเข้ามาทำให้มากขึ้น โดยที่รัฐอาจจะให้การสนับสนุนด้านภาษี เพื่อให้ต้นทุนสามารถพัฒนาได้

นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ให้ความเห็นว่า ถ้าเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบประเภททาวน์เฮาส์ ปัจจุบันไม่สามารถพัฒนาโครงการที่ต่ำกว่า 1 ล้านบาทได้ แม้แต่ทาวน์เฮาส์ชั้นเดียวในต่างจังหวัดก็ยังทำได้ยาก เพราะต้นทุนที่ดินแพงขึ้น และคาดว่า ทาวน์เฮาส์ในราคา 1.5 ล้านบาท ก็จะขายไปจากตลาด โดยมีคอนโดมิเนียมเข้ามาทดแทน  อย่างไรก็ตาม ถ้าเป็นคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ก็ยังสามารถทำได้อยู่ในทำเลนอกเมือง ซึ่งมีหลายบริษัทก็ยังพัฒนาอยู่

“ตัวเลขการจองสินเชื่อโครงการบ้านล้านหลังสะท้อนว่า ความต้องการบ้านที่ต่ำกว่า 1 ล้านบาทยังมีอยู่สูง จากดอกเบี้ยที่จูงใจ และอัตราการผ่อนที่ต่ำ ถ้าเป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบเอกชนคงทำในราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ไม่ได้แน่ แต่ถ้าเป็นการเคหะฯ จะสามารถทำได้ เพราะการเคหะฯไม่อยู่ภายใต้กฎหมายการจัดสรรที่ดิน ซึ่งจะทำให้ต้ทุนลดลง ส่วนคอนโดมิเนียม เชื่อว่า ยังมีเอกชนที่ทำได้ และต้องการเข้ามาพัฒนาโครงการ แต่ที่ยังไม่กล้าตัดสินใจ เพราะโครงการยังมีความไม่แน่นอน โดยไม่รู้ว่าหลังเลือกตั้งเมื่อได้รัฐบาลใหม่จะยังเดินหน้าต่อไปหรือไม่ ขณะที่จึงทำได้แค่เพียงการระบายสต๊อกเก่าเสียมากกว่า” นายอิสระให้ความเห็น

นายชายนิด อรรถญาณสกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงความสำเร็จจากการเข้าร่วมโครงการบ้านล้านหลังว่า โครงการ"อยู่รวยคอนโด" ที่ทาง บริษัทนำมาให้ประชาชนได้จองซื้อ ได้รับการตอบรับอย่างล้นหลาม โดยมียอดจองเข้ามา 4,000 ยูนิต เกินกว่าเท่าตัวของจำนวนยูนิตที่พัฒนาทั้ง 10 อาคารประมาณ 2,461 ยูนิต พัฒนาเป็นห้องชุดพิเศษขนาด 22 ตร.ม. พร้อมเฟอร์นิเจอร์ เปิดขายทุกชั้นในราคาเดียว 899,000 บาทโดยทางบริษัทกำลังพิจารณาจัดหาที่ดิน เพื่อพัฒนาโครงการ"อยู่รวยคอนโด" โครงการ 2 แต่ยอมรับว่า ที่ดินที่เหมาะสมกับทำโครงการบ้านล้านหลัง ค่อนข้างหาลำบาก เนื่องจากปัจจุบันราคาที่ได้ปรับสูงขึ้น

"รัฐบาลควรจัดหาเรื่องอัตราดอกเบี้ยต่ำให้ผู้มีรายได้น้อยได้เข้าถึงแหล่งสินเชื่อ เพื่อให้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ซึ่งเราอยากทำบ้านราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท แต่มีหลายประเด็นต้องพิจารณาทั้งเรื่อง ราคาที่ดินต้นทุนต้องไม่เกินแสนบาทต่อตารางวา  ค่าก่อสร้างต้องถูก แต่ในตลาดแล้ว ผู้ประกอบการทำโครงการระดับราคาดังกล่าวมีน้อย ขณะที่ความต้องการบ้านมีมาก เห็นได้จากที่เปิดให้ประชาชนจองสิทธิวันเดียวมีตัวเลขสูงเกินแสนล้านบาท" นายชายนิดกล่าว

นายนิรันต์ อยู่ภักดี กรรมการผู้จัดการบริษัท รีเจ้นท์ กรีนทาวเวอร์ จำกัด เจ้าตลาดโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำกว่าล้านบาท กล่าวว่า ทางบริษัทมีแผนทำโครงการบ้านล้านหลังอย่างต่อเนื่อง เพื่อรองรับความต้องการของลูกค้า โดยได้เสนอต่อนายสมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรี เกี่ยวกับสิทธิประโยชน์สนับสนุนโครงการบ้านล้านหลัง ทางด้านภาษี จะมีส่วนช่วยให้กับผู้ประกอบการในการทำโครงการ ซึ่งทางรองนายกรัฐมนตรี รับปากที่จะหารือเกี่ยวกับสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือ บีโอไอ ในการเพิ่มสิทธิพิเศษ ส่งเสริมโครงการบ้านล้านหลังเพื่อให้ประชาชนได้มีโอกาสมีบ้านเป็นของตนเอง

ในปี 2562 เมื่อเริ่มทะยอยขอสินเชื่อ ก็จะเริ่มมีความชัดเจนมาขึ้นว่า ความต้องการบ้านต่ำกว่า 1 ล้านบาทจะมีมากน้อยขนาดไหน ซึ่งเป็นช่วงเวลาเดียวกับการได้รัฐบาลใหม่หลังการเลือกตั้ง ถ้าการเมืองไม่ติดขัด ในปีหน้าตลาดบ้านต่ำกว่า 1 ล้านบาท จะคึกคักยิ่งขึ้นแน่นอน