เศรษฐกิจชะลอตัว อสังหาฯ ยังน่าลงทุนอยู่หรือไม่

ปีที่ผ่านมา เราคงพอเห็นพิษเศรษฐกิจที่ชะลอตัวจนมีหลายคนคิดว่านี่คงเป็นขาลงของการลงทุนอสังหาฯ บ้านเรากันแล้ว แต่ต้องบอกว่าอย่าวิตกกังวลกันเกินไปครับ เพราะแสงสว่างยังมีเสมอ จะมีตรงไหน เรามาดูกันครับ

มาเริ่มกันที่สภาวะเศรษฐกิจภาพรวมของไทยกันก่อน ธนาคารแห่งประเทศไทยได้สรุปภาพรวมและวิเคราะห์แนวโน้มเศรษฐกิจปี 2563 ไว้ว่า สถานการณ์เศรษฐกิจเมื่อปีก่อน(พ.ศ.2562) มีอัตราการขยายตัวของเศรษฐกิจต่ำกว่าที่ประเมินไว้ เพราะต้องเผชิญกับสงครามทางการค้าระหว่างจีน-สหรัฐอเมริกา, การส่งออก, ค่าเงินบาทที่แข็งค่า และการเมืองภายในประเทศ ซึ่งภาครัฐก็ได้ออกมาตรการเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจหลายมาตราการ รวมถึงธนาคารแห่งประเทศไทยที่ออกมาตรการควบคุมสินเชื่อ เพื่อรักษาเสถียรภาพทางการเงินเอาไว้  และจากปัญหาอสังหาฯ เหลือขายจำนวนมาก โดยเฉพาะคอนโด ภาครัฐจึงออกมาตรการมากมายช่วยกระตุ้นผู้ซื้อ ไม่ว่าจะเป็นโครงการบ้านล้านหลัง, โครงการบ้านดีมีดาวน์, มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง และมาตรการคุมเข้ม LTV จากธนาคารแห่งประเทศไทย พร้อมกันนั้นธนาคารต่างๆ ก็ประกาศลดอัตราดอกเบี้ยร่วมด้วยเพื่อช่วยกระตุ้นให้เกิดการซื้อขาย

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์และการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล เริ่มเห็นสัญญาณดีขึ้นในไตรมาส 3 ของปี 2562 จากมาตรการรัฐต่างๆ ที่ออกมากระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ได้เล็กน้อย และในปีนี้(พ.ศ. 2563) คาดว่า หากเศรษฐกิจไทยมีพัฒนาการที่ดีขึ้นก็อาจจะทำให้ผู้บริโภคกลับมาซื้อที่อยู่อาศัยในระยะถัดไป เนื่องจากมาตรการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่จะทยอยสิ้นสุดในปี 2563 ซึ่งช่วยกระตุ้นให้ผู้ซื้อต้องเร่งตัดสินใจ 
ลงทุนดีไหม

• ใครที่หวังกำไรในระยะสั้น ไม่ว่าจะเป็นซื้อใบจอง ขายดาวน์คอนโด ขอบอกว่าไม่เหมาะที่จะลงทุนในช่วงนี้ เพราะตอนนี้จำนวนอสังหาริมทรัพย์เหลือขายมาก แถมโครงการต่างๆ ยังอัดโปรโมชันและสิทธิพิเศษมากมาย จนไม่จำเป็นต้องพึ่งเรา ทำให้เสี่ยงที่จะติดดอย ขายดาวน์ไม่ออก หรือโดนบีบให้โอนกรรมสิทธิ์เป็นของตนเองด้วยซ้ำไป
• ใครที่กะลงทุนระยะยาว เช่น การซื้อเพื่อปล่อยเช่า และขายในอีก 5-10 ปีขึ้นไป ยังถือว่าไปได้อยู่ เพราะรายได้จากการลงทุนระยะยาวนี้มาจาก 2 ทาง ได้แก่ ค่าเช่า (Rental Yield) ที่ต้องยอมรับว่าผู้เช่าจะมีอำนาจในการต่อรองมากขึ้น เพราะคู่แข่งในการปล่อยเช่ามีเพิ่มขึ้นทั้งจากนักลงทุนด้วยกันเองและเจ้าของโครงการเอง และอีกรายได้มาจากการขายต่อในราคาที่สูงขึ้น (Capital gain) ซึ่งต้องเข้าใจด้วยว่า ไม่ใช่ทุกโครงการที่จะกำไรดี โดย Baania นำราคาเริ่มต้นของคอนโดในกรุงเทพฯ ที่สำรวจในไตรมาส 3 ของปี 2562 มาให้ดูกันครับว่า ตอนนี้เขตต่างๆ ราคาประมาณไหนกันบ้าง
  

 ดังนั้นถ้าถามว่าในปีนี้การลงทุนที่อยู่อาศัยจะยังดีอยู่ไหม ก็คงต้องตอบว่าการลงทุนคอนโดต่อจากนี้ไปต้องใช้ความละเอียดและรอบคอบมากขึ้น สิ่งสำคัญคือต้องคำนึงถึงสภาพคล่องของตนเองด้วย

เช็คให้พร้อมก่อนลงทุน

1. เงินในสต็อคตัวเอง
สิ่งแรกที่ต้องดูเลยก็คือ เงินในกระเป๋าตัวเองครับ ว่ามีเงินเย็นเฉียบและเยอะมากพอหรือไม่ หากซื้อมาแล้วไม่มีคนเช่า เพราะเราจะต้องผ่อนต่อหรือโปะค่าดอกที่เพิ่มขึ้นเอง 

2.เลือกทำเลดีกว่าเดิม
ทำเลที่เลือกจะต้องดีขึ้น ทั้งการเดินทางสะดวก ใกล้สถานที่สำคัญ มีโครงการพัฒนาพื้นที่ โดยต้องเลือกจากการคาดคะเนว่าจะมีคนมาเช่าหรือขายต่อในอนาคตได้ราคาสูงจริง เช่น คอนโดนี้มีคนเข้าอยู่บ้างแล้ว คอนโดนี้มีราคาต่ำกว่าบ้านหรือทาวน์โฮมในพื้นที่รอบข้าง คอนโดนี้มีจุดเด่นไม่เหมือนใครและจุดเด่นนี้เชื้อเชิญให้คนมาอยู่ได้

3.อัตราการเติบโตดีขึ้น
หากต้องการลงทุนเพื่อปล่อยเช่า สิ่งสำคัญที่ต้องดูก็คือ Yield rate หรือผลตอบแทนจากการเช่า หากต่ำมากก็ไม่ควรที่จะลงทุน แต่หากมีค่าเฉลี่ยตั้งแต่ 5% ต่อปีก็ถือว่าดีมากแล้วในยุคนี้ โดย Baania ได้วิเคราะห์ Yield rate ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล ในไตรมาส 3 ของปี 2562 มาให้ดูกันครับ

 
ทุกการลงทุนมีความเสี่ยงเสมอ อสังหาฯ ก็มีความเสี่ยงเช่นกัน หากประเมินความพร้อมในการลงทุนแล้วเห็นว่าไม่พร้อมมากพอ ผมขอแนะนำว่าให้ลองมองการลงทุนในรูปแบบอื่นที่ตอบโจทย์กับเราในตอนนี้จะดีกว่าครับ

ขอบคุณภาพประกอบ

https://twitter.com/MatichonOnline/status/1212939685154054144