แนวโน้มการปรับราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล

ฝ่ายวิจัยศุภาลัยได้ตรวจสอบราคาที่ต่ำที่สุดของบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ของโครงการที่เปิดใหม่แต่ละโครงการ ในปี 2560 และ 2561 แล้วทำการหาค่าเฉลี่ยของราคาบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมที่ต่ำสุดของแต่ละโครงการในแต่ละโซน รวม 14 โซน และ เปรียบเทียบค่าเฉลี่ยนั้นๆ ของแต่ละโซนระหว่างปี 2560 และ2561 ว่าราคาเปลี่ยนแปลงไปอย่างไร

ตารางที่ 1

ทั้งนี้การใช้ราคาที่ดิน หรือราคาที่ดินพร้อมบ้านที่เปิดใหม่เป็นตัวชี้ภาวะบ้านและที่ดินที่ใกล้เคียงกับภาวะตลาดมากที่สุด และจากตารางที่ 1 เป็นการเก็บตัวอย่างราคาที่ดิน 12 โซน ในกรุงเทพฯและปริมณฑลพบว่า ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ปี 2561 ลดลงจากปี 2560 โดยเฉลี่ย 15.8%  ตัวเลขนี้ไม่ได้ชี้ว่าราคาที่ดินโดยทั่วไปในกรุงเทพฯและปริมณฑลลดลง แต่เป็นตัวชี้ว่า ที่ดินที่เปิดขายใหม่ห่างไกลจากตัวเมืองมากขึ้น ซึ่งเป็นสาเหตุที่ทำราคาที่ดินเปิดขายใหม่ลดลง

นอกจากนี้ ราคาที่ดินเพียงอย่างเดียวไม่ได้เป็นตัวชี้ว่า สินค้าที่ดินพร้อมบ้านจะเป็นไปในทางทิศใด 

ตารางที่ 2

จากตารางที่ 2 จะแสดงให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงราคาของทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยวที่เปิดขายใหม่ระหว่างปี 2560 กับ 2561  การเก็บตัวอย่างที่ได้แสดงว่า ทาวน์โฮมในโซนพหลโยธิน-รามอินทรามีการปรับตัวสู่สินค้าที่มูลค่าเพิ่มสูงอย่างมีนัยสำคัญ  ส่วนราคาทาวน์โฮมในโซนบางนา-สมุทรปราการนั้น ลดลงในลักษณะที่เป็นความเคลื่อนไหวเพื่อดิ้นไปสู่บริเวณที่สามารถเสนอสินค้าราคาต่ำกว่าภายในโซนเดียวกัน  ส่วนบ้านเดี่ยวนั้น โซนตะวันออกเป็นโซนเดียวที่มีราคาสินค้าสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

อย่างไรก็ตาม สินค้าที่มีการปรับตัวมากของราคาที่ดินพร้อมบ้านนั้น จะขึ้นอยู่กับสภาพแวดล้อมของที่ดินและการสร้างสรรค์สินค้าของผู้ประกอบการด้วย แต่โดยเฉลี่ยแล้วราคาทาวน์โฮมปรับตัวเพิ่มขึ้น 22.1% และราคาบ้านเดี่ยว 42.9% ในกรุงเทพฯและปริมณฑล ซึ่งเป็นสิ่งที่ชี้ว่า สินค้าที่อยู่อาศัยกำลังปรับตัวไปสู่ราคาที่สูงขึ้นค่อนข้างมาก

สิ่งที่กล่าวมาข้างต้นไม่ได้หมายความว่าเป็นแนวโน้มของสินค้าโดยทั่วไปทั้งตลาด แต่เป็นเพียงแนวโน้มของสินค้าเกิดใหม่เท่านั้น  บางส่วนของตลาดยังคงนำเสนอสินค้าแก่ผู้ที่มีรายได้น้อยในราคาที่ต่ำที่สุดเท่าที่กฏหมายปัจจุบันจะอำนวยให้ทำได้ และ สินค้าที่มีราคาต่ำสุดนี้ยังมีแนวโน้มที่ปรับราคาลดลงด้วยในระหว่างปี 2560 และ 2561

 รูปที่ 1

ดังที่แสดงในรูปที่ 1 บ้านเดี่ยวที่ราคาต่ำที่สุดมาจากโซน รังสิต–ปทุมฯ ซึ่งก็เป็นบริเวณเดียวในกรุงเทพฯ ที่อำนวยให้พัฒนาบ้านเดี่ยวได้ดี  ส่วนทาวน์โฮมที่ราคาถูกที่สุด มาจากโซนบางนา–สมุทรปราการ ในปี 2561 และมาจากโซนสุขสวัสดิ์ในปี 2560

ดังนั้น ผู้มีรายได้น้อย ไม่ใช่ว่าจะหาซื้อที่ดินและบ้านที่เหมาะสมกับตนเองไม่ได้เลยในกรุงเทพฯและปริมณฑล เพียงแต่อาจจะมีทำเลให้เลือกได้จำกัดเท่านั้นเอง.

โดย...ดร.ประศาสน์ ตั้งมติธรรม กรรมการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)

ดร.ประศาสน์ ตั้งมติธรรม

Baania มี Line แล้วนะ
ติดตามเรื่องราวอสังหาริมทรัพย์แบบอินเทรนด์ ได้ทุกวันผ่าน Line ID @baania