โครงการใหญ่ ซื้ออย่างไรไม่ให้เสี่ยง

เทรนด์การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ในรูปแบบที่เรียกว่า Mixed Use กำลังเป็นที่นิยมทำกันมาขึ้น ก็เนื่องจากที่ดินในเมืองมีราคาแพงมากขึ้นทุกวัน การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จึงต้องใช้ประโยชน์ของที่ดินให้ได้เต็มเม็ดเต็มหน่วย จึงออกแบบโครงการให้มีลักษณะผสมผสาน และเกื้อหนุนกัน อย่างเช่น ภายในโครงการ อาจจะมีทั้งที่อยู่อาศัยอย่างคอนโดมิเนียม มีที่จับจ่ายใช้สอยอย่างศูนย์การค้า หรือคอมมูนิตี้มอลล์ มีโรงแรม หรืออาคารสำนักงาน ซึ่งสามารถเก็บรายได้ระยะยาวได้ เป็นต้น

แต่การพัฒนาโครงการที่ใหญ่มากขึ้นก็ย่อมมีความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นตามไปด้วย ด้วยความที่โครงการขนาดใหญ่จะต้องไปข้องแวะกับเรื่องต่างๆ มากมาย ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของ ข้อกฎหมาย การก่อสร้าง ผังเมือง เรื่องของสิ่งแวดล้อมที่ทวีความสำคัญมากขึ้น เรื่องของการเงิน ไปจนถึงภาวะเศรษฐกิจ การเมือง ทั้งในประเทศและต่างประเทศล้วนมีส่วนที่อาจจะทำให้โครงการนั้นไปต่อได้ หรือต้องหยุดกลางคัน 

ในอดีตมีตัวอย่างให้เห็นมาแล้วมากมาย ที่ชัดๆ ก็อย่างเช่น โครงการเมืองทองธานี ที่บริษัท บางกอกแลนด์ ลงทุนพัฒนาที่ดินแปลงมหึมาเป็นเมืองขนาดใหญ่เหมือนอย่างในฮ่องกง กว่าจะเป็นเช่นทุกวันนี้ ต้องล้มลุกคลุกคลานมาไม่น้อย คนที่ซื้อคอนโดมิเนียม ของเมืองทองในยุคแรกๆ ต้องได้รับผลกระทบจากปัญหามากมาย ทั้งภาวะเศรษฐกิจที่ไม่เอื้ออำนวย โดยเฉพาะในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ ทำให้หลายๆ คนถอดใจทิ้งเงินไปก็มีไม่น้อย ถึงวันนี้ก็ยังมีซากอาคารร้างให้เห็นอยู่บางส่วน  

ถ้าจะเอาแบบอัพเดตล่าสุด ก็เช่น โครงการแอชตัน อโศก ของบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ คอนโดขนาดใหญ่สูง 50 ชั้น เกือบๆ 800 ยูนิต มูลค่ารวมกว่า 6,000 ล้านบาท  ซึ่งเริ่มเปิดขายมาตั้งแต่ปี 2557 กำหนดเสร็จและโอนปลายปี 2560 แต่สุดท้ายก็ยังโอนให้ลูกบ้านไม่ได้ เพราะติดขัดเรื่องข้อกฎหมายที่จะต้องตีความ หรือที่เพิ่งจบไปหมาดๆ ก็คือ โครงการมหานคร ถือเป็นโครงการใหญ่และสูงที่มีดีไซน์แหวกแนว แต่กว่าจะสร้างเสร็จก็ดีเลย์จากแผนมาหลายปี แผนการต่างๆ ที่ตระเตรียมไว้ก็เลยไม่เป็นไปตามแผน สุดท้ายต้องขายบางส่วนให้คิง เพาเวอร์ ไปมูลค่า 14,000 ล้านบาท  เพื่อนำเงินบางส่วนไปใช้หนี้

จะเห็นได้ว่า โครงการใหญ่ๆ นั้นไม่ใช่ใครๆ ก็ทำได้ เพราะมีปัจจัยเสี่ยงหลายอย่างที่อาจจะทำให้ผู้ซื้อได้รับผลกระทบตามไปด้วยถ้าโครงการล่าช้าหรือไปต่อไม่ได้ หากซื้อเพียงแค่เห็นหน้าตาโครงการดูสวย ดูเท่ดี หรือซื้อด้วยความใหญ่โต หรูหรา ถ้าได้อยู่แล้วคงอัพโปรไฟล์ได้อีกหลายเลเวล สุดท้ายคุณอาจจะสูญเงินเปล่าก็เป็นไปได้  

การซื้อโครงการขนาดใหญ่ หรือ Mixed Use ที่กำลังเป็นเทรนด์อยู่ในขณะนี้ สิ่งสำคัญที่ต้องดูให้ละเอียด พิจารณาให้ลึกซึ้ง นั่นก็คือ ดีเวลลอปเปอร์ผู้พัฒนาโครงการ ข้อแรกเลย จะต้องเป็นบริษัทที่มีประสบการณ์และเชี่ยวชาญในเรื่องนั้นๆ มากพอสมควร ไม่ใช่ว่าเป็นบริษัทที่อยู่ในสายราบ(บ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮ้าส์) วันดีคืนดี พอเห็นคอนโดขายดี ก็โดดมาทำคอนโด ซึ่งอาจจะขาดประสบการณ์หรือความเชี่ยวชาญโดยเฉพาะในเรื่องกฎหมายควบคุมต่างๆ จนทำให้เกิดปัญหาได้ ข้อนี้ให้ดูไปถึงบริษัทก่อสร้างด้วยจะยิ่งดี

ข้อที่สอง สถานะการเงินต้องแข็งแกร่ง ไม่ว่า เศรษฐกิจ การเมือง ปัจจัยภายใน ภายนอกจะอยู่ในสภาพเช่นไร  ในกระเป๋าก็ยังมีเงินมากพอที่จะเดินหน้าต่อได้ หรือที่เรียกว่ามีสายปานหรือมีสภาพคล่องทางการเงินที่สามารถผลักดันโครงการไปจนสำเร็จ เรื่องพวกนี้ดูได้จากทุนจดทะเบียนบริษัท ประวัติการเงินย้อนหลัง หุ้นส่วนหรือพันธมิตร ไปจนถึงสถาบันการเงินที่ปล่อยกู้

ข้อสุดท้ายที่สำคัญที่สุด คือ ต้องเป็นบริษัทที่มีธรรมภิบาล ข้อนี้แบ่งได้เป็นสองส่วน ส่วนแรกคือธรรมาภิบาลในการทำงานอย่างตรงไปตรงมา ไม่อาศัยช่องว่างช่องโหว่ของกฎหมาย เพื่อให้ได้ประโยชน์แก่ตัวเอง เพราะนั่นคือความเสี่ยงที่อาจทำให้เกิดปัญหาขึ้นได้ ส่วนที่สองคือ ธรรมาภิบาลที่มีต้องลูกค้า ผู้ซื้อโครงการ สุดท้ายหากมีปัญหาขึ้นจริงจะต้องรับผิดชอบลูกค้าได้อย่างเต็มที่ เช็คได้จากประวัติเจ้าของและผู้บริหารบริษัท ว่าเป็นคนดีมีคุณธรรม ไม่เคยเอาเปรียบลูกค้า ไม่เป็นแค่พ่อค้าหาผลประโยชน์เพียงอย่างเดียว

ทุกวันนี้โครงการขนาดใหญ่เกิดขึ้นมากมาย ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม บ้านจัดสรรก็มีเทรนด์ที่จะพัฒนาโครงการให้ใหญ่ขึ้น หรือแม้กระทั้งโครงการ Mixed Use ต่างๆ เมื่อคิดจะซื้อก็ต้องปิดความเสี่ยงใหม่หมดก่อนตัดสินใจครับ

Baania มี Line แล้วนะ
ติดตามเรื่องราวอสังหาริมทรัพย์แบบอินเทรนด์ ได้ทุกวันผ่าน Line ID @baania