‘อนันต์’ฟันธง อสังหาฯ ชะลอตัวแบบ ‘ซอฟท์แลนดิ้ง’

หลายสำนักฟันธงกันไปตั้งแต่ปลายปีที่ผ่านมาแล้วว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 จะชะลอตัวลง จากปัจจัยภายใน-ภายนอกที่เข้ามาบั่นทอนธุรกิจ ซึ่งผลกระทบจะมากน้อยแค่ไหนลองมาฟังจาก นายอนันต์ อัศวโภคิน อดีตประธานกรรมการและประธานกรรมการบริหาร บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ในฐานะผู้ก่อตั้งหลักสูตร The NEXT Real ซึ่งเป็นหลักสูตรสำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังอยู่ระหว่างเปิดรับสมัครผู้เรียนรุ่น 7 และ รุ่น 8 ในปี 2562 (www.thenextreal.com)

นายอนันต์ มองว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 จะชะลอตัวลง ซึ่ง ณ จุดนี้ ยังไม่เกิดปัญหาอะไร แต่เป็นห่วงว่าในปีนี้เรื่องเงินจะเป็นเรื่องที่ทุกบริษัทจะต้องดูแลกันให้ดี เพราะสภาพคล่องอาจจะมีปัญหาได้ เนื่องจากกำลังซื้อลดลง และธนาคารระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อในธุรกิจอสังหาริมรัพย์มากยิ่งขึ้น จะทำให้สต๊อกเพิ่มขึ้น แต่ก็เชื่อว่า แต่ละบริษัทยังมีสภาพคล่องเพียงพอที่จะไม่มาแข่งขันกันเรื่องของราคา

“ปีนี้เรื่องเงินจะเหนื่อยขึ้นมาก จากนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยที่กำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยซึ่งเกิดจากหนี้เสียในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง จะทำให้ธนาคารพาณิชย์เพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากยิ่งขึ้น ซึ่งรวมถึงสินเชื่อสำหรับการพัฒนาโครงการที่เริ่มเข้มงวดมาตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว ซึ่งหลายคนเริ่มขอสินเชื่อได้ยากขึ้นปีนี้จะยิ่งยากขึ้นไปอีก เช่น  จากเดิมเคยปล่อยให้ 100 ล้านบาท ก็อาจจะลดเหลือแค่ 50- 60 ล้านบาท”

นอกจาก ความเข้มงวดในด้านสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์แล้ว อัตราการขยายตัวของเศรษฐกิจในปีนี้ถูกปรับลดลงหมด ภาคการท่องเที่ยวเริ่มลดลงตั้งแต่ปีที่แล้ว ภาคส่งออกเริ่มดีขึ้นเล็กน้อย  แต่ก็ยังอยู่ในแนวโน้มที่จะลดลง ส่วนการลงทุนจากต่างประเทศถือว่าเงียบมาก มีแต่คนมาขออนุญาต แต่การก่อสร้างจริงๆ ยังมีน้อย และดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นจะทำให้เงินตึงขึ้น เงินเริ่มไหลออกจากตลาดหุ้นไปลงทุนในพันธบัตร โชคดีที่ยังมีการก่อสร้างภาครัฐเป็นตัวช่วยประคับประคอง

ขณะที่หนี้ครัวเรือนยังค่อนข้างสูง คนผ่อนบ้านยังมีหนี้เสียที่เพิ่มขึ้น  เพราะเกิดจากการวางเงินดาวน์ที่ต่ำ และอาจจะมีการปล่อยกู้ที่เกินกว่าราคาบ้าน จากสินเชื่อที่ท็อปอัพเข้าไป ลูกค้าเองก็ไม่เคยมีพฤติกรรมในการออมเงินมาก่อน ก็เลยกลายเป็นหนี้เสียง่ายขึ้น ส่วนเรื่องการเลือกตั้งที่จะเกิดขึ้นบรรยากาศเศรษฐกิจโดยรวมอาจจะคึกคักหากมีการใช้เงินกันมากขึ้น แต่ภาคอสังหาริมทรัพย์อาจจะไม่ได้มีผลมากนัก ช่วง 5 ปีที่ผ่านมาไม่มีการเลือกตั้งธุรกิจก็ยังมีการดำเนินงานกันต่อเนื่อง

ในปี 2562 นี้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะชะลอตัวลง ถ้าดูจากงบดุลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์จะพบว่า กำไรไม่ค่อยเพิ่มขึ้น แต่ทางด้านหนี้สินและสินทรัพย์กลับโตขึ้น เพราะทุกคนมีสต๊อกที่เพิ่มขึ้น จากการที่ระบายสินค้าออกไปได้ช้า เนื่องจากกำลังซื้อภายในประเทศไม่เติบโตในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ขณะที่ตลาดผู้ซื้อชาวต่างชาติชะลอตัวลง ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มมีสัญญาณโอเวอร์ซัพพลายในบางทำเลและมีอัตราการดูดซับช้าลง

ทั้งนี้ บริษัทส่วนใหญ่จะเป็นเหมือนกันหมด และน่าจะถึงจุดที่ต้องระมัดระวังกันให้มาก  เพราะการที่บริษัทจะมีปัญหาในเรื่องของการเงินอาจมีให้เห็นกันในปีนี้ โดยอาจจะเป็นการจ่ายผู้รับเหมาได้ช้าลง ลดหรือยกเลิกโครงการที่ขายไม่ดีออกไปซึ่งจะเริ่มมีให้เห็น แต่ก็เป็นวัฏจักรปกติที่ธุรกิจอสังหาฯกำลังอยู่ในช่วงขาลงหลังจากที่ดีมาแล้ว 4-5 ปี

“นี่คือเรื่องที่เราต้องตระหนัก แต่ไม่ต้องตระหนก เพราะสถานการณ์เหล่านี้ไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่คือเรื่องที่เกิดขึ้นอยู่เป็น “วัฏจักร” สิ่งสำคัญสำหรับผู้ประกอบการคือ ต้องรู้ว่าจะปรับตัวอย่างไร จะพลิกเกมอย่างไร และต้องหันมาพัฒนาและขายสินค้าที่ตรงกับความต้องการของตลาดจริงๆ ที่สำคัญที่สุดคือ ต้องไม่หยุดเรียนรู้ เพราะยิ่งธุรกิจ มีปัญหา ยิ่งต้องหาความรู้” นายอนันต์ กล่าว

นายอนันต์ ยังเห็นว่า สถานการณ์อสังหาฯในปีนี้จะไม่เลวร้ายเหมือนวิกฤติเศรษฐกิจในปี 2540 เนื่องจากธนาคารพาณิชย์ยังมีสภาพคล่องดีมาก แม้จะมีหนี้เสียจากภาคอสังหาฯที่เพิ่มขึ้นซึ่งเป็นสิ่งที่ต้องระมัดระวัง ขณะที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าจะมีบางบริษัทเริ่มมีหนี้สินต่อทุนเกิน 1 เท่า จากที่ควรจะรักษาสัดส่วนไม่ให้เกิน 1 เท่า แต่ก็ยังมีอยู่ไม่กี่รายที่เป็นแบบนี้และถือว่ายังไม่น่ากังวล ซึ่งแตกต่างจากปี 2540 ที่แต่ละบริษัทมีหนี้ต่อทุนเกิน 2 เท่ากันทั้งนั้น 

แม้ว่าจะมีบริษัทที่เริ่มมีปัญหาแต่ก็เชื่อว่า ธนาคารพาณิชย์จะสามารถจัดการได้ เพราะสภาพคล่องยังมีอยู่มาก แตกต่างจากปี 2540 ที่ธนาคารมีปัญหาปิดไปหลายแห่ง ดังนั้นปัญหาการชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้จะเป็นการซอฟท์แลนดิ้ง ไม่น่าจะรุนแรงเหมือนปี 2540 

“สิ่งที่น่าเป็นห่วงอีกเรื่องหนึ่งก็คือในช่วงที่ผ่านมาหลายบริษัทขยายการลงทุน เปิดโครงการใหม่กันมากและมีการรับคนเพิ่มเข้าไปมาก ในช่วงที่ธุรกิจขาลงก็อาจจะมีปัญหาคนเกิน หลายอุตสาหกรรมอาจจะมีการเลย์ออฟคนเกิดขึ้นในปีนี้ ที่จริงเราเริ่มเห็นเมฆดำตั้งเค้ามาตั้งแต่ปีที่แล้ว ในช่วงปลายปีเริ่มมีฝนตก และจะตกหนักขึ้นในปีนี้ แต่ก็ยังเชื่อว่า ธนาคารพาณิชย์น่าจะช่วยประคับประคองสถานการณ์ได้ และหากใครไม่ไหวจริงๆ ก็ควรจะต้องเจรจากับธนาคารไว้แต่เนิ่นๆ อย่างไปบอกตอนที่แย่แล้ว” นายอนันต์ให้ความเห็น  
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่แย่ก็คงไม่ได้แย่ไปทั้งหมดและยังมีโอกาสในบางทำเล ในสินค้าที่ตรงกับความต้องการลูกค้า ภาวะการชะลอตัวที่เกิดขึ้น จะเป็นการคัดกรองผู้เล่นในตลาดให้เหลือแต่ผู้ประกอบการที่มีคุณภาพ และเชื่อว่าในที่สุดตลาดอสังหาริมทรัพย์จะปรับสู่จุดสมดุลได้ในระยะยาว