11 วิธีส่องทำเลแบบนักลงทุนมืออาชีพ

การควานหาที่ดินทำเลดีๆ มีศักยภาพสูงก็เหมือนกับ “ตาดีได้ ตาร้ายเสีย” ไม่ง่ายสำหรับคนทั่วไปเนื่องจากต้องใช้ทั้งศาสตร์และศิลป์ และยังต้องพิจารณาอย่างรอบด้าน ในแวดวงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ Baania มีวิธีคัดกรอง ส่อง และมองหาทำเลที่มีศักยภาพสูงแบบมืออาชีพ เพียงดูจาก 11 วิธีนี้

1. ดูคุณภาพของตลาดในพื้นที่ ถือเป็นตัวชี้ชั้นดี ที่บอกให้ทราบถึงสภาพชุมชนและความน่าอยู่กว่าของพื้นที่ในบริเวณนั้น ซึ่งวิธีการง่ายๆ ก็คือการลงพื้นที่สำรวจตลาดตอนเช้าและตลาดนัดตอนเย็นของคนในพื้นที่ เพื่อดูความคึกคัก ความอุดมสมบูรณ์ และหลากหลายของสินค้าที่ขาย
   
    
2. ดูความกว้างถนนหลักและถนนซอย เน้นเลือกที่ดินที่ติดหรือใกล้ถนนใหญ่ให้มากที่สุด ถนนหลักยิ่งกว้างเท่าไหร่ยิ่งดีเท่านั้น และให้หลีกเลี่ยงที่ดินที่อยู่ในซอยแคบหรือซอยตัน ถนนหลักที่ดีควรต้องมีถนนซอยที่กว้างมากพอที่จะสนับสนุนการพัฒนาทำประโยชน์ได้ด้วย
                                                                                               
3. ดูเพื่อนบ้านและร้านค้าในพื้นที่ สำรวจว่าคนแถบนั้นส่วนใหญ่ทำอาชีพอะไรกัน มีสภาพความเป็นอยู่และลักษณะนิสัยเช่นไร รวมถึงลักษณะร้านค้าที่เปิดในบริเวณนั้นเป็นร้านค้าประเภทใด ส่งเสริมต่อความสุขสบาย สงบสุข และความเจริญในบริเวณนั้นหรือไม่
    
4. ดูโครงการพัฒนาของรัฐในพื้นที่ ที่ดินที่ถือว่ามีศักยภาพสูง ควรอยู่ในพื้นที่ที่กำลังมีการพัฒนาสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ เช่น กำลังตัดถนนใหม่หรือขยายถนน กำลังมีการทำทางเท้า ท่อระบายน้ำใหม่ หรือกำลังมีการวางท่อประปาและไฟฟ้าอยู่
    
5. ดูตำแหน่งที่ตั้งที่สะดวกในการเดิน อย่างน้อยควรมีเส้นทางเข้าถึงพื้นที่ได้มากกว่า 1 เส้นทาง รวมถึงสะดวกที่คนอื่นๆ จะเดินทางมาถึงพื้นที่ด้วย อย่างเช่นใกล้สี่แยก ใกล้ทางแยก ทางตัดผ่าน และทางขึ้นลงทางด่วน เป็นต้น
    
6. ดูแม่เหล็กตัวใหญ่ที่อยู่ใกล้ แม่เหล็กตัวใหญ่ที่ว่าก็คือสถานที่หรือสิ่งที่สามารถดึงดูดคนจำนวนมากให้อยากเข้ามาอยู่ เช่น มหาวิทยาลัย โรงพยาบาล สถานที่ราชการขนาดใหญ่ ตลาดสด ออฟฟิศ โรงงาน ศูนย์การค้า จำไว้ว่าต้องอยู่ในรัศมีไม่เกิน 5 กิโลเมตร ยิ่งใกล้เท่าไหร่ยิ่งดีเท่านั้น
   
    
7. ดูว่าอยู่ในเขตของราชการส่วนท้องถิ่น เช่นอยู่ในเขตเทศบาลหรือสุขาภิบาล ที่ดินเหล่านี้จะมีศักยภาพสูงกว่าที่ดินนอกโซนเพราะจะได้รับการดูแลเป็นอย่างดี เช่น ซ่อมถนนหนทาง กวาดถนน มีไฟสาธารณะ มีบริการเก็บขยะ และดูดส้วม ช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาได้ด้วย
    
8. ดูว่าอยู่ใกล้แหล่งงานและพื้นที่ค้าขายได้ หลักคิดจะอิงเกณฑ์ในรัศมีไม่เกิน 5 กิโลเมตรเช่นกัน ที่ปัจจัยข้อนี้สำคัญ เพราะมนุษย์ทุกคนล้วนต้องทำงานหาเลี้ยงชีพ ต้องกินต้องใช้ และต้องจับจ่ายใช้สอย
    
9. ดูที่ดินที่ตั้งอยู่ฝั่งถนนที่คนส่วนใหญ่กลับบ้าน ที่ดินบริเวณนี้มักเจริญมากกว่าในฝั่งถนนขาเข้าเพื่อไปทำงาน เพราะคนส่วนใหญ่นิยมจับจ่ายใช้สอยและทำกิจธุระช่วงเย็นตอนกลับบ้าน ทำให้ร้านค้าและสถานบริการส่วนใหญ่นิยมตั้งฝั่งขากลับบ้านกัน
   
    
10. ดูผังเมืองและข้อจำกัดการใช้ที่ดิน เป็นปัจจัยสำคัญที่เป็นตัวกำหนดความเจริญของพื้นที่ในอนาคต ซึ่งจะสามารถขอตรวจเช็คได้จากหน่วยงานโยธาของราชการในพื้นที่นั้นๆ
     
11. ดูตำแหน่งต้องห้าม ต้องพึงระวังที่ดินที่อยู่ใกล้เสาไฟฟ้าแรงสูงในรัศมี 500 เมตร เพราะคลื่นแม่เหล็กไฟฟ้าที่ปล่อยออกมาจะทำให้มีปัญหาเจ็บไข้ได้ป่วยง่าย หรือที่ดินบริเวณใกล้สนามบิน โดยเฉพาะตามแนวเส้นทางขึ้นลงของเครื่องบินเพราะมีมลภาวะทางเสียงสูงมาก ที่ดินที่เคยเป็นป่าช้าหรือสุสานเก่ามาก่อน แม้ในเรื่องนี้จะไม่มีเหตุผลอธิบายที่ชัดเจนใดๆ แต่จากประสบการณ์กว่า 30 ปี ของผู้เขียนเอง พบว่าพื้นที่เหล่านี้มักเจริญน้อยหรือช้ากว่าที่อื่นอย่างเห็นได้ชัด

เอาล่ะ! ได้เคล็ดลับการดูที่ดินแบบมืออาชีพกันไปแล้ว ลองเอาไปปรับใช้กันดู ไม่แน่ว่ามือสมัครเล่นในวันนี้อาจเปลี่ยนเป็นนักลงทุนอสังหาฯมืออาชีพในเร็ววันนี้ก็ได้นะครับ 

ภาพประกอบ:  www.blogspot.com, www.staticflickr.com

บทความแนะนำ

• 5 เคล็ดไม่ลับพารวยด้วย “ตึกแถว”

• 6 เคล็ดวิธีวางแผนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่

• 4 กลยุทธ์ระยะสั้นทำเงินกับ “ที่ดินเปล่า”