12 เคล็ดลับเล็งถนน เลือกทำเลชั้นเลิศ

แม้ในแวดวงวิชาการจะพบว่า ปัจจัยที่ส่งอิทธิพลต่อมูลค่าที่ดินและอสังหาริมทรัพย์มีอยู่มากมายหลายอย่างด้วยกัน แต่ในทางปฏิบัติจริงๆ แล้วปัจจัยที่ถือกันว่าสำคัญยิ่ง ที่อาจนำมาใช้เป็นตัวแทนชี้ให้เห็นถึงคุณค่าของ “ทำเล” ได้ดีและชัดเจนสุดนั่นก็คือ “ถนน” นั่นเอง

เซียนอสังหาริมทรัพย์ของโลกพบว่า การวิเคราะห์ถนนที่ผ่านที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์ ขอแค่ดูให้ออก และวิเคราะห์ให้ขาด เพียงเท่านี้ก็จะสามารถเลือกทำเลที่ตั้งดีๆ ออกมาได้ไม่ยากแล้ว

ทั้งนี้เกณฑ์ที่จะใช้ชี้หรือตัดสินว่าทำเลจะดีหรือไม่ อย่างไร และทำเลจะมีอนาคตมากน้อยเพียงใด อาจพิจารณาได้จากลักษณะและสภาพของถนนในบริเวณนั้น ซึ่งดูจากลักษณะ 12 ประการดังต่อไปนี้

1.ดูจากความกว้างของถนน หลักคิดง่ายๆ ก็คือถนนยิ่งกว้างเท่าไร ถือว่ายิ่งดีเท่านั้น เพราะจะทำให้การเดินทางสะดวกขึ้น และยังช่วยให้สามารถจอดรถริมถนนได้ด้วย จุดน่าสนใจในอีกด้านหนึ่งก็คือหลักการวางผังเมืองในปัจจุบัน จะใช้ขนาดถนนมาเป็นเกณฑ์ใช้แก้ปัญหาจราจรและอัคคีภัย ส่งผลให้ที่ใด บริเวณใดที่ถนนยิ่งกว้าง ก็จะสามารถสร้างอาคารที่มีพื้นที่ได้มากขึ้นตามไปด้วย

ดังนั้นที่ใดก็ตามที่ถนนกว้างกว่า ก็มักจะเจริญมากกว่าที่อื่นตามไปด้วย ยกตัวอย่างที่เห็นชัดๆ ก็เช่นย่านทองหล่อ ซึ่งสาเหตุที่เจริญกว่าซอยอื่นๆ มากก็เพราะเป็นซอยของถนนสุขุมวิท ที่มีความกว้างมากที่สุดกว่าทุกซอย หรือตัวอย่างในเชียงใหม่ก็เช่นถนนนิมมานเหมินท์ ซึ่งก็ถือว่ามีลักษณะแบบเดียวกัน

2.เป็นถนนที่กำลังมีการพัฒนา เช่น กำลังขยายให้กว้างขึ้น หรือปรับปรุงให้สะดวกขึ้น สิ่งเหล่านี้ชี้ว่ากำลังจะมีความเจริญเกิดขึ้นตามมา เพราะจะส่งผลให้มีคนอาศัยและมีสิ่งปลูกสร้างเพิ่มขึ้น

3.สังเกตดูการจราจรและคนผ่านไปมา เกณฑ์พิจารณาง่ายๆ ก็คือยิ่งมีรถและคนผ่านไปมาบริเวณนั้นมากเท่าไร ยิ่งน่าสนใจมากเพียงนั้น เพราะนั่นเท่ากับเป็นตัวชี้ให้เห็นว่าบริเวณนั้นมีคนอยากอยู่หรืออยากใช้ประโยชน์อสังหาริมทรัพย์มากตามไปด้วย

4.ความหลากหลายของทางเลือกในการเดินทาง โดยดูว่ามีรถเมล์ผ่านกี่สาย มีทางเลือกเดินทางอย่างอื่นหรือไม่ เช่น รถไฟฟ้า สองแถว แท็กซี่ ตุ๊กตุ๊ก หรืออยู่ใกล้ท่าเรือ หลักคิดง่ายๆ ก็คือถนนเส้นใดยิ่งมีช่องทางให้เลือกหลากหลาย และมากเท่าไรจะยิ่งดีเท่านั้น เพราะจะทำให้สะดวกในการใช้ชีวิตยิ่งขึ้น

5.มีร้านค้าหรือสถานบริการอยู่มากมาย ถือเป็นปัจจัยที่สำคัญอีกตัวหนึ่ง ทั้งนี้ทำเลที่ดีริมถนนควรจะต้องมีร้านอาหาร ร้านขายของ และร้านให้บริการอย่างพร้อมสรรพ เรียกว่าหากอยู่อาศัยในบริเวณนี้แล้วไม่มีความจำเป็นใดๆ ที่จะต้องเดินทางไปในที่อื่นๆ อีก จุดอ้างอิงที่นิยมใช้ดูกันอีกจุดหนึ่งก็คือดูว่ามีสาขาของธนาคารมากน้อยเพียงใด ยิ่งมีสาขาธนาคารหลายธนาคารตั้งอยู่มากเท่าไร ก็ยิ่งดีเท่านั้น

6.กระแสความนิยมในการใช้ถนนนั้นๆ โดยดูว่าถนนนั้นๆ คนนิยมเดินทางเข้ามาจับจ่ายใช้สอยและทำธุระมากน้อยเพียงใด และมีแนวโน้มเป็นเช่นไร ทั้งนี้ยิ่งเป็นถนนที่ได้รับนิยมมากเท่าไร ก็จะส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนั้นขายง่ายและได้ราคามากเพียงนั้น

7.เป็นถนนที่สามารถเชื่อมต่อเส้นทางคมนาคมสาธารณะอื่นๆ ได้ เช่น เป็นจุดเชื่อมตัดกับถนนอีกสายหนึ่ง เป็นถนนเชื่อมกับสถานีรถไฟ หรือเป็นถนนที่เชื่อมต่อกับท่าเรือ เป็นต้น

8.ถนนต้องไม่มีปัญหาน้ำท่วมขัง โดยหน้าฝนน้ำต้องไม่ท่วม และมีระบบการระบายน้ำที่ดี สามารถระบายน้ำได้อย่างรวดเร็วเมื่อฝนตก สิ่งเหล่านี้สำคัญมากและจะมองข้ามไม่ได้เป็นอันขาด เพราะช่วยให้การใช้ประโยชน์ทำได้ดีและเกิดความสะดวกสบายยิ่งขึ้น

9.มีที่จอดรถสะดวกหรือไม่ โดยดูว่าสามารถจอดรถริมถนนได้หรือไม่ และในบริเวณใกล้เคียงมีที่จอดรถทางเลือกอื่นๆ อยู่มากน้อยเพียงใด เช่น ปั๊มน้ำมัน ห้างสรรพสินค้า หรือศูนย์การค้า ฯลฯ

10.ตรวจเช็คข้อกำหนดในผังเมือง ทั้งนี้ทำเลที่ดีที่สุดควรเป็นบริเวณที่ผังเมืองกำหนดให้เป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์ หรือที่อยู่อาศัยหนาแน่น ซึ่งจะคล่องตัวกับการใช้ประโยชน์มาก เนื่องจากมีข้อห้ามหรือข้อจำกัดในการใช้ประโยชน์น้อยกว่าพื้นที่อื่นๆ

11.พิจารณาเลือกฝั่งถนนที่เจริญมากกว่า โดยทั่วไปพื้นที่สองฝั่งถนนมักเจริญไม่เท่ากัน ฝั่งถนนที่เป็นทางกลับบ้านมักมีความโน้มเอียงที่จะเจริญมากกว่าฝั่งถนนที่เป็นทางเดินทางไปทำงาน เพราะคนส่วนใหญ่จะนิยมจับจ่ายใช้สอยกันในช่วงก่อนกลับบ้านเป็นสำคัญ อย่างไรก็ดีกฎเกณฑ์นี้อาจไม่เป็นจริงเสมอไป วิธีดีที่สุดก็คือต้องทำการสำรวจตรวจเช็คดูด้วยตัวเองว่าฝั่งไหนกันแน่ที่เจริญมากกว่ากัน

12.เป็นถนนที่มีแม่เหล็กตัวใหญ่อยู่ใกล้ๆ คือมีสถานที่ที่สามารถดึงคนจำนวนมากให้อยากเข้ามาอยู่อาศัยหรือทำธุระในบริเวณนี้กัน เช่น เป็นแหล่งงานขนาดใหญ่ ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ โรงพยาบาล สถานราชการ หรือใกล้มหาวิทยาลัยขนาดใหญ่ๆ เป็นต้น

13.เป็นถนนที่มีความปลอดภัย เช่น ต้องไม่มีปัญหาจราจรติดขัด ไม่เป็นถนนที่มีลักษณะขรุขระ เป็นทางโค้ง เป็นคอขวด หรือไม่ได้ระดับ หรือต้องไม่เป็นถนนหลวงที่มีแต่รถเร็วๆ วิ่งผ่าน ไม่เอื้ออำนวยให้คนแวะจอดรถในบริเวณนั้น และต้องไม่เป็นถนนที่มีอุบัติเหตุเกิดขึ้นบ่อยๆ

12.เป็นถนนที่มีบริการสาธารณะจากภาครัฐให้บริการ  เช่น ไฟส่องสว่างสาธารณะ บริการเก็บขยะ ยาม มีสวนสาธารณะ ที่จอดรถสาธารณะ ห้องสมุดสาธารณะ เป็นต้น ยิ่งมีสิ่งเหล่านี้มากและพร้อมสรรพเท่าไรยิ่งดีเท่านั้น เพราะจะช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายรายเดือนลงได้เป็นอย่างดี ปกติถนนที่มีบริการสาธารณะเยอะๆ มักได้แก่ ถนนในเขตเทศบาล หรือเขตปกครองส่วนท้องถิ่นเป็นสำคัญ