4 กลยุทธ์ระยะสั้นทำเงินกับ “ที่ดินเปล่า”

หากสังเกตดีๆ ในเชียงใหม่เราตามเขตตัวเมืองหรือย่านชุมชนต่างๆ จะพบเห็นมีที่ดินเปล่าของผู้มีอันจะกินปล่อยทิ้งว่างไม่ทำประโยชน์อะไรเลยอยู่เป็นจำนวนมาก แต่ในอนาคตอันใกล้นี้รัฐบาลกำลังมีนโยบายที่จะเรียกเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและภาษีมรดก ซึ่งจะส่งผลให้ต้องมีการนำที่ดินเหล่านี้มาใช้ประโยชน์กัน

และเพื่อเป็นการรับมือกระแสการนำที่ดินเปล่าที่ปล่อยว่างออกมาทำประโยชน์ที่มีความโน้มเอียงจะคึกคักขึ้น จึงถือโอกาสพาทุกท่านมารู้จักกับกลยุทธ์ระยะสั้นในการทำเงินกับที่ดินเปล่าที่อาจเลือกนำมาใช้ในบ้านเราได้ ทั้งนี้มีทั้งแบบที่นิยมทำกันในบ้านเราอยู่แล้วและแบบที่ไม่ค่อยคุ้นเคย แต่นิยมทำในต่างประเทศกันซึ่งจะมีอยู่ด้วยกัน 4 กลยุทธ์ ดังต่อไปนี้

1.ซื้อที่ดินเก็งกำไรโดยใช้สินเชื่อที่อยู่อาศัย

แต่ก่อนคนที่คิดจะซื้อที่ดินเก็งกำไรจำเป็นต้องอาศัยเงินตัวเองทั้งหมดในการซื้อหรือเข้าครอบครองสิทธิ เพราะธนาคารจะไม่ปล่อยกู้ให้เนื่องจากมองว่าเป็นการเก็งกำไร

อย่างไรก็ดีในปัจจุบันคนที่คิดซื้อที่ดินเปล่ามีช่องทางและโอกาสที่จะกู้ยืมเงินระยะยาว ดอกต่ำจากธนาคารได้แล้ว โดยอาศัยการกู้ยืมภายใต้วัตถุประสงค์กู้ซื้อที่ดินเปล่ามาเพื่อสร้างบ้านในอนาคต

ด้วยวิธีนี้จะทำให้สามารถกู้ยืมเป็นสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งมีดอกต่ำและระยะเวลาการกู้ยืมนานกว่าปกติได้เพียงแต่จะมีข้อจำกัดเรื่องสิทธิการนำดอกเบี้ยมาใช้ลดหย่อนภาษีที่จะไม่สามารถทำได้เท่านั้น จนกว่าจะมีการสร้างบ้านและจำนองตัวบ้านก่อนสิทธิลดหย่อนภาษีนี้จึงจะได้กลับคืนมา

ทั้งนี้หลักฐานที่ธนาคารทุกแห่งใช้พิจารณาในการอนุมัติการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยลักษณะนี้ ก็คือต้องมีหนังสือใบขออนุญาตก่อสร้าง หรือหลักฐานแสดงความจำนงว่าจะมีการปลูกสร้างบ้านบนพื้นที่ในอนาคตมาแสดงประกอบให้ธนาคารดูด้วย

เคล็ดลับการประยุกต์ใช้กลยุทธ์แบบนี้ก็คือยื่นกู้ซื้อที่ดินเปล่าเพื่อปลูกสร้างบ้าน แต่เมื่อกู้ได้แล้วให้เลี่ยงไม่สร้างบ้านตามที่แจ้งไว้ โดยอ้างเหตุผลติดขัดนานาประการ หรือขายที่ดินทำกำไรไปก่อนที่จะมีการปลูกสร้างบ้าน

2.ซื้อที่ดินแปลงใหญ่มาแบ่งเป็นแปลงย่อยขาย

บางครั้งนิยมเรียกกลยุทธ์แบบนี้ว่า “แบ่งเพื่อทำกำไร (Divide and Profit)” หลักการของกลยุทธ์นี้ก็คือซื้อที่ดินเปล่าแปลงใหญ่มาแล้วแบ่งออกเป็นแปลงย่อยๆ ขายให้กับลูกค้าเพื่อทำกำไร ภายใต้แนวคิดทางการตลาดง่ายๆ คือซื้อทีละมากๆ จากพ่อค้าขายส่ง แล้วนำมาขายปลีกให้กับลูกค้ารายย่อยทั่วไป

ซึ่งแนวคิดดังกล่าวนอกจากจะสามารถสร้างผลกำไรให้เพิ่มขึ้นได้แล้ว ยังช่วยขยายฐานลูกค้าได้ทางหนึ่งด้วย เพราะฐานลูกค้ารายย่อยที่มีกำลังทุนในการซื้อที่ดินแปลงเล็กๆ จะมีกว้างขวางกว่าฐานลูกค้าที่มีกำลังซื้อที่ดินแปลงใหญ่ๆ มาก

ทั้งนี้ในช่วงการแบ่งที่ดินเพื่อขายออกอาจมีการพัฒนาที่ดินเล็กๆ น้อยตามความจำเป็น เช่น การแบ่งแยกที่ดิน ทำผังที่ดิน และการทำถนนให้รถเข้าไปถึงที่ได้ เพื่อช่วยให้ที่ดินขายได้ง่ายขึ้นอีกทาง

3.ซื้อทิ่ดินแปลงเล็กๆ มารวมเป็นแปลงใหญ่ขาย

ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์เรียกกลยุทธ์แบบนี้ว่า “รวมแปลงเพื่อเพิ่มมูลค่า (Plottage)” โดยจะเป็นการรวมที่ดินแปลงเล็กตั้งแต่สองแปลงขึ้นไปให้เป็นแปลงเดียวที่ใหญ่ขึ้น หรือมีเจ้าของเป็นคนเดียวกัน วัตถุประสงค์ก็เพื่อให้มูลค่าที่ดินเพิ่มสูงขึ้น

กลยุทธ์แบบนี้ปกติจะเหมาะใช้กับที่ดินในเขตเมือง เนื่องจาก “ขนาด (Size)” ของแปลงที่ดินในเขตตัวเมืองหรือในแหล่งชุมชนเกี่ยวพันถึงการใช้ประโยชน์จริง และข้อจำกัดการใช้ประโยชน์ตามผังเมือง จึงเป็นปัจจัยที่มีผลต่อมูลค่าที่ดินเป็นอย่างมาก และเป็นเหตุให้ที่ดินแปลงใหญ่ขึ้นมีความโน้มเอียงที่จะมีมูลค่ามากกว่าแปลงเล็ก เพราะสามารถใช้ประโยชน์ได้ดีกว่า

ตัวอย่างเช่น เข้าซื้อที่ดินแปลงเล็ก 6 แปลงหลายเจ้าของที่อยู่ติดกัน ต้นทุนเฉลี่ยแปลงละ 300,000 บาท แต่หลังซื้อมาแล้วจะทำการขายทำกำไรเป็นแปลงใหญ่ในราคาที่สูงกว่า 1,800,000 บาท

หรืออีกตัวตัวอย่างหนึ่งก็เช่นเข้าซื้อที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยแปลงย่อยขนาด 60 ตารางวา 2 แปลงที่อยู่ติดกัน ซึ่งจะส่งผลให้ที่ดินที่ถือครองกลายมาเป็นที่ดินขนาด 120 ตารางวา ทำให้สามารถนำมาพัฒนากลายเป็นอพาร์ตเมนต์ขึ้นมาได้

4.เจรจาเป็นหุ้นส่วนแบ่งผลประโยชน์กับเจ้าของที่ดิน

กลยุทธ์แบบนี้จะอยู่ในลักษณะการเข้าไปเจรจากับเจ้าของที่ดินที่ปล่อยทิ้งว่างอยู่เพื่อขอเข้ามาทำประโยชน์บนที่ดิน บนเงื่อนไขการแบ่งผลประโยชน์กันระหว่างผู้ทำประโยชน์กับเจ้าของที่ดิน ตัวอย่างเช่น นำมาทำเป็นที่จอดรถ เต็นท์ขายรถ โกดังเก็บของ สนามเด็กเล่น ปลูกพืชผล ตลาดหรือสถานที่จัดงานต่างๆ

ส่วนใหญ่การทำประโยชน์บนที่ดินภายใต้ข้อตกลงกันที่นิยมทำจะเน้นเป็นการทำประโยชน์ที่ดินระยะสั้นๆ ที่ไม่ต้องใช้เงินลงทุนมากนัก ซึ่งจะทำให้ยืดหยุ่นและสะดวกใจด้วยกันทั้งสองฝั่ง อย่างไรก็ดีการทำประโยชน์บนที่ดินที่ได้รับการยอมรับกันว่าดีที่สุดก็คือเอามาทำตลาดนัดนั่นเอง

ปัจจุบันโอกาสในการใช้กลยุทธ์แบบนี้ถือว่าค่อนข้างเปิดกว้างมาก เพราะบริเวณใจกลางเมือง หรือตามแหล่งชุมชนต่างๆ มีที่ดินว่างเปล่าที่ถูกปล่อยว่างทิ้งไว้เฉยๆ อยู่เป็นจำนวนมาก แต่ในอนาคตอันใกล้บ้านเรากำลังจะมีการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมทั้งภาษีมรดก ซึ่งจะบีบบังคับให้คนเหล่านี้ต้องหาทางทำประโยชน์บนที่ดินเหล่านี้ เพื่อจะได้มีรายได้เพียงพอมาชำระภาษีและจะได้ไม่ต้องเสียภาษีเพิ่มด้วย

 

ผู้เขียน  : อนุชา กุลวิสุทธิ์

กูรูด้านการเงินและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ที่ปรึกษาอิสระ วิทยากรและอาจารย์พิเศษ

มีพ็อกเก็ตบุ๊คด้านการเงิน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์