8 ขั้นตอนง่ายๆ เมื่อต้องเตรียมตัวไปโอนคอนโด

ขั้นตอนโอนคอนโด ที่ถือว่าเป็นขั้นตอนที่สำคัญในการทำนิติกรรมทางกฎหมาย หลังจากที่เราผ่านการเลือกคอนโดที่ชอบ ขั้นตอนการจอง การทำสัญญา ก็มาถึงขั้นตอนในการโอนคอนโด เพื่อเปลี่ยนชื่อผู้ครอบครองกรรมสิทธิ์ที่เราต้องเตรียมความพร้อมในด้านต่าง ๆ ทั้งด้านการเงิน หรือเอกสารสัญญา บทความนี้เราจะพาไปรู้จักกับ 8 ขั้นตอน วิธีการ การคำนวณเงิน รวมถึงเงื่อนไขและความรู้ต่าง ๆ ว่า ทำอย่างไร เมื่อเราต้องเตรียมตัวโอนคอนโด

1. ตรวจความพร้อม และขั้นตอนก่อนโอนคอนโด

เช็กความพร้อมว่าเราพร้อมโอนคอนโดหรือยัง ขั้นตอนนี้สำคัญมากที่จะต้องเตรียมทุกอย่างให้พร้อม หากเป็นไปได้จดเป็นรายการเช็กลิสต์ไว้เลย เพื่อจะได้ไม่พลาด เริ่มต้นจาก
1. หลังตกลงซื้อบ้านเรียบร้อยแล้ว ค่าตกแต่งบ้านก็เป็นเรื่องไม่ควรมองข้าม เพราะเราต้องซื้อเฟอร์นิเจอร์ต่าง ๆ เครื่องใช้ไฟฟ้า รวมถึงรายละเอียดเล็ก ๆ น้อย ๆ ที่ถึงเวลาแล้ว หากมีเงินเก็บส่วนหนึ่งเตรียมไว้ หรือรวมไว้ในวงเงินสินเชื่อ ก็จะทำให้มั่นใจมากขึ้น ไม่ต้องกังวลเรื่องจะต้องกู้เงินเพิ่ม ส่วนการสั่งซื้อก็ควรให้ได้รับคำตอบก่อนว่า การกู้เงินซื้อคอนโดของเราผ่าน และนัดหมายวันโอนเรียบร้อยแล้ว

2. การจัดเตรียมเอกสารต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็น บัตรประชาชน ควรจะเช็กดูว่าหมดอายุหรือไม่ ทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส ทะเบียนหย่า หนังสือสำคัญแสดงการเปลี่ยนชื่อตัว/ชื่อนามสกุล กรณีที่เราเคยมีการเปลี่ยนชื่อหรือเปลี่ยนนามสกุล

3. เตรียมเงินค่าใช้จ่ายในวันนัดโอนคอนโด เช่น ค่าธรรมการโอน ค่าจดจำนอง ค่าส่วนกลางล่วงหน้า ค่าเงินกองทุนส่วนกลาง ค่ามิเตอร์น้ำ ค่ามิเตอร์ไฟ โดยจัดเตรียมเป็นเงินสดไว้ให้พร้อม หลังจากคำนวณแล้ว ควรเตรียมเงินสำรองให้มากกว่าจำนวนเงินที่คำนวณไว้ เผื่อฉุกเฉินการโอนคอนโดจะได้ราบรื่น

4. กรณีซื้อคอนโดมือสอง จะต้องมีใบปลอดหนี้ที่ออกให้โดยนิติบุคคลของคอนโดนั้น ๆ เพื่อยืนยันว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่จะโอนคอนโดไม่มีหนี้สินค้างชำระ ใบปลอดหนี้ต้องเซ็นรับรองโดยผู้จัดการนิติบุคคล

5. ในวันนัดโอนคอนโด เมื่อดำเนินการขั้นตอนต่าง ๆ เรียบร้อยแล้ว กรณีที่การกู้สินเชื่อมีส่วนเกินจากราคาคอนโด ที่เราอาจจะวางแผนกู้เผื่อไว้สำหรับเป็นค่าตกแต่ง ธนาคารจะทำเช็คสั่งจ่าย 2 ใบ คือ สำหรับเจ้าของโครงการคอนโด และอีกใบเป็นของเรา ซึ่งก็จะได้รับมอบกันในตอนนั้นเลย

2. ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ต่าง ๆ ดูให้ละเอียดก่อนโอนคอนโด

1. ตรวจสอบหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือ อ.ช.2 ที่จะระบุบ้านเลขที่ ชั้น ที่ตั้งโครงการ
2. ตรวจสอบเจ้าของหรือผู้ถือกรรมสิทธิ์ ดูจากชื่อ เลขที่บัตรประชาชน ทั้งในสัญญาจะซื้อจะขาย บัตรประชาชน ในเอกสารสิทธิ์ และในโฉนดว่าตรงกันหรือไม่
3. ตรวจสอบรายละเอียดคอนโดที่เป็นรายละเอียด เช่น ขนาด พื้นที่ใช้สอย พื้นที่ห้อง ระเบียง ผังห้องชุด ความสูง รวมถึงสัดส่วนกรรมสิทธิ์ต่อทรัพย์สินส่วนกลาง และหากการซื้อขายคอนโดของเรารวมพื้นที่จอดรถ ก็ต้องระบุไว้ในเอกสารสิทธิ์ให้ชัดเจนด้วย
4. ตรวจสอบภาระอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่น ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็น ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าส่วนกลาง ค่าฟิตเนส ค่าที่จอดรถ ค่าบัตรผ่านเข้าออกคอนโด หรือค่าอื่น ๆ ว่ามีรายละเอียดอะไรบ้าง

3. ตรวจสอบหนี้ค้างชำระอะไรบ้าง ก่อนโอนคอนโด

ขั้นตอนแรกที่สำคัญก่อนตัดสินใจทำสัญญาจะซื้อจะขาย ต้องตรวจสอบก่อนว่า ผู้ขายมีหนี้ค้างชำระค่าส่วนกลางหรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อยู่หรือไม่ ขั้นตอนการโอนคอนโดต้องรู้จักใบปลอดหนี้ หลายคนได้ยินคำนี้แล้วอาจจะงง ๆ ว่าใบปลอดหนี้มันคืออะไร มันสำคัญยังไง ซึ่งจริง ๆ แล้ว ใบปลอดหนี้ก็คือ หนังสือที่ออกโดยนิติบุคคลโครงการคอนโด ว่าได้มีการชำระเงินค่าส่วนกลางครบถ้วนแล้ว ไม่มีหนี้สินใด ๆ คงค้าง และเป็นเอกสารสำคัญที่จะต้องใช้ยื่นประกอบการโอนคอนโด และหากไม่มีใบปลอดหนี้ก็ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ แต่บางกรณีที่โครงการใดไม่มีการเรียกเก็บค่าส่วนกลาง ก็ไม่จำเป็นต้องมีใบปลอดหนี้ประกอบ

1. มักมีคำถามเสมอว่าทำไมต้องมีใบปลอดหนี้ ทั้งนี้ เนื่องจากทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรที่มีนิติบุคคลที่มีหน้าที่ดูแลทรัพย์สินส่วนกลาง เช่น ค่ารักษาความปลอดภัย ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าพื้นที่ส่วนกลาง ค่าดูแลสวน ฟิตเนส สระว่ายน้ำ ค่าเก็บขยะ ค่าบริหารจัดการ ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เหล่านี้จะเรียกเก็บจากเจ้าของคอนโด เมื่อจะต้องมีการเปลี่ยนมือ หรือเปลี่ยนเจ้าของ การโอนกรรมสิทธิ์ กรณีที่มีการค้างชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าว จำเป็นต้องให้ผู้อยู่อาศัยเดิมรับผิดชอบทั้งหมดก่อนถึงจะโอนได้

2. ไม่มีใบปลอดหนี้โอนคอนโดไม่ได้ ความสำคัญของใบปลอดหนี้ เรียกว่าเป็นเอกสารสำคัญอันดับหนึ่งของผู้เป็นเจ้าของคอนโดที่ต้องการขาย หากมีการค้างชำระ ผู้เป็นเจ้าของต้องรีบไปชำระแล้วให้นิติบุคคลออกหนังสือรับรอง ซึ่งก็หมายถึงใบปลอดหนี้ให้ แล้วนำเป็นเอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งหากไม่มีใบปลอดหนี้ ก็จะเท่ากับว่าไม่สามารถโอนได้นั่นเอง

4. ตรวจสอบสาธารณูปโภคให้รอบคอบก่อนโอนคอนโด

นับเป็นขั้นตอนสำคัญก่อนการโอน หากตรวจพบมีข้อบกพร่องส่วนไหน จะได้แก้ไขให้เรียบร้อยก่อน มาดูกันว่าเราต้องตรวจสอบอะไรกันบ้าง

1. ระบบไฟฟ้า ตรวจดูไฟส่องสว่างว่าสามารถใช้งานได้ทุกจุด และมีแสงสว่างเพียงพอหรือไม่ หากเห็นว่าแสงไม่เพียงพอ จะต้องมีการเปลี่ยนหลอดเพิ่มขนาดกำลังวัตต์ให้สูงขึ้น และควรตรวจดูว่ามีจุดใดที่เสี่ยงต่อการถูกฝนสาดและทำให้ไฟช็อตได้

2. ปลั๊กไฟตามจุดต่าง ๆ ใช้ไขควงวัดไฟ หรืออุปกรณ์อื่น ๆ ทดลองในแต่ละจุดว่ามีกระแสไฟฟ้าหรือไม่ เป็นปลั๊กแบบไหน เช่น ปลั๊ก 3 ตา ที่สามารถรองรับเครื่องใช้ไฟฟ้าที่มีสายดินด้วยหรือไม่ รวมทั้งตรวจเช็กปลั๊กไฟที่อยู่ระเบียง ห้องน้ำ ว่าเสี่ยงต่อการโดนน้ำสาดหรือไม่ ก็ให้ทำฝาครอบกันน้ำเพิ่ม

3. ตรวจสอบสายไฟว่ามีสายดินรวมอยู่ด้วยหรือไม่ สำหรับกรณีนี้ตรวจสอบได้โดยหากยังไม่มีการติดตั้งเครื่องปรับอากาศหรือเครื่องทำน้ำอุ่น ควรต้องมีสายไฟที่มีสายดินอยู่ด้วยเตรียมไว้ เพื่อรองรับการติดตั้งมิเตอร์ไฟฟ้าและระบบป้องกัน ตรวจดูว่ามีการติดตั้งเบรคเกอร์เครื่องใช้ไฟฟ้าที่จำเป็นต่าง ๆ แล้วหรือไม่

4. ระบบน้ำ ตรวจสอบว่ามีน้ำรั่วหรือไม่ด้วยการปิดการใช้น้ำทุกจุด แล้วดูว่าหากมิเตอร์ยังหมุนอยู่ก็แสดงว่าผิดปกติ นอกจากนั้น ก็ตรวจสอบการระบายน้ำ เช่น อ่างล้างหน้าเปิดน้ำให้ล้นจุดระบายน้ำ ออกไปได้ปกติดีหรือไม่ หากปกติก็เท่ากับว่าไม่มีการอุดตันใด ๆ

5. ตรวจสอบพื้น ผนัง ประตู หน้าต่าง ให้ละเอียดว่ามีส่วนไหนที่เป็นปัญหาบ้าง

5. ขั้นตอนการโอนคอนโดและการเตรียมค่าใช้จ่าย

1. ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดา จัดเตรียมดังนี้

• สำเนาบัตรประชาชน (หากเปลี่ยนชื่อและนามสกุลให้เตรียมสำเนาไปด้วย)
• สำเนาทะเบียนบ้าน

2. ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดากรณีมีคู่สมรส จัดเตรียมเอกสารของคู่สมรส ดังนี้

• สำเนาบัตรประชาชน (หากมีเปลี่ยนชื่อและนามสกุลให้เตรียมสำเนาไปด้วย)
• สำเนาทะเบียนบ้าน (กรณีอยู่คนละทะเบียนบ้าน)
• หนังสือยินยอม
• ทะเบียนสมรส (กรณีหย่าให้เตรียมสำเนาทะเบียนหย่า กรณีคู่สมรสตายให้เตรียมสำเนาใบมรณะบัตรไปด้วย)

3. ผู้ซื้อเป็นนิติบุคคล ให้เตรียมดังนี้

• สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน
• ทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
• สำเนาหนังสือรับรองการจดทะเบียน อายุไม่เกิน 1 เดือน
• สำเนาบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น อายุไม่เกิน 1 เดือน
• สำเนาหนังสือบริคณห์สนธิ
• รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัทเพื่อซื้อคอนโด โดยระบุที่มาของเงินที่ซื้อและวัตถุประสงค์ให้ชัดเจน
• หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการบริษัท แบบ ก. (สำหรับกรรมการเข้าใหม่)
• สำเนาจดทะเบียนนิติบุคคล
  
  

6. เตรียมการชำระเงินค่าโอนคอนโด

1. ค่าธรรมเนียม 2% จากราคาประเมิน ผู้ซื้อและผู้ขายจ่ายคนละครึ่ง กรณีนี้จะไม่มีข้อยกเว้นหรือการลดหย่อน ทั้งนี้เพื่อความยุติธรรมทั้งผู้ซื้อและขาย โดยแบ่งชำระคนละ 1% โดยให้ระบุให้ชัดเจนในหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย

2. ค่าอากรแสตมป์ 0.5% โดยพิจารณาจากราคาประเมินและราคาตลาด แล้วเลือกใช้ราคาที่สูงกว่ามาคำนวณ โดยผู้ขายจะเป็นผู้ชำระฝ่ายเดียว คือชำระ 1 บาท ทุก ๆ 200 บาท กรณีนี้จะได้รับยกเว้นเมื่อต้องมีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

3. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หากผู้ขายครอบครองอสังหาริมทรัพย์น้อยกว่า 5 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจากราคาประเมินหรือราคาตลาด แล้วเลือกราคาที่สูงกว่ามาคำนวณ กรณีนี้มีข้อยกเว้นไม่ต้องชำระคือ หากผู้ขยายครอบครองอสังหาริมทรัพย์เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกินกว่า 1 ปี หรือถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน รวมทั้งเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมรดก

4. ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย พิจารณาจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง

7. เอกสารที่จะได้รับและจัดเก็บหลักฐานหลังจากการโอนคอนโด

1. โฉนดหรือใบแสดงกรรมสิทธิ์คอนโด
2. หนังสือสัญญาซื้อขาย
3. ใบเสร็จค่าธรรมเนียมการโอน
4. หนังสือสัญญาจำนองเป็นประกัน (กรณีขอสินเชื่อ)
5. ใบเสร็จค่าจดจำนอง (กรณีขอสินเชื่อ)
   
   

8. ข้อแนะนำหลังการโอนคอนโดเรียบร้อยแล้ว

1. ควรรีบเข้าอยู่ ทั้งนี้เพื่อจะได้รู้ว่าเมื่อเราได้อยู่จริง ๆ แล้ว มีปัญหาเพิ่มเติมอะไรหรือไม่ สำหรับคนที่เชื่อเรื่องฤกษ์ยาม ให้ทำพิธีขึ้นบ้านใหม่แบบง่าย ๆ ก่อน แล้วเข้าไปอยู่สัก 1 สัปดาห์ เพื่อจะได้ทราบปัญหา ก่อนที่จะตกแต่งเฟอร์นิเจอร์ จะทำให้สามารถแก้ไขได้ก่อน ช่วยให้ไม่ยุ่งยากมากเกินไป

2. เตรียมการตกแต่ง เมื่อได้เข้าไปอยู่แล้วได้รู้ปัญหาเบื้องต้น และแก้ไขเรียบร้อยแล้ว ก็วางแผนออกแบบตกแต่งได้ทันที ขั้นตอนนี้ก็จะราบรื่นไม่ต้องปรับแก้อะไรให้เสียเวลา

ขั้นตอนการโอนคอนโดเป็นเรื่องสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม เพราะหากเราเตรียมหลักฐานเอกสารไม่พร้อม หรือเตรียมไม่ครบถ้วน ก็จะเกิดปัญหาให้ยุ่งยากใจ เพราะเอกสารบางอย่างหากขาดหายไป ก็จะทำให้การโอนคอนโดไม่สามารถทำได้ หรือหากต้องเดินเรื่องขอเอกสารใหม่เพิ่มเติม อาจจะมีความล่าช้าเกิดขึ้น ส่งผลเสียต่อการทำนิติกรรมสัญญา และอาจต้องเสียค่าใช้จ่ายที่ไม่ควรเสียเพิ่มเติม บทความ ทำอย่างไรเมื่อเราต้องเตรียมตัวโอนคอนโด จะช่วยให้ข้อมูลประกอบว่า เราควรศึกษารายละเอียด ข้อมูลต่าง ๆ ให้ครบถ้วนอย่างไรบ้าง เพื่อจะเร่งรีบจัดเตรียมเอกสารในการดำเนินการโอนคอนโดโดยไม่เสียเวลา