EEC คืออะไร จะช่วยพัฒนาอสังหาฯ ของประเทศไทยได้หรือไม่
หลายๆ คนคงคุ้นเคยกับคำว่า EEC แต่อีกหลายๆ คนยังไม่รู้ว่า EEC คืออะไร และอาจยังสงสัยว่า EEC จะส่งผลอย่างไรกับภาพรวมของเศรษฐกิจ การค้า การลงทุน อสังหาริมทรัพย์ การจ้างงาน รวมไปถึงการพัฒนาในด้านอื่นๆ ของประเทศไทย ในบทความนี้จะพาไปทำความรู้จักกับ EEC ในแง่มุมต่างๆ ที่อาจจะเกี่ยวข้องกับการดำเนินชีวิตประจำวัน
1. EEC คืออะไร
EEC นั้นย่อมาจาก Eastern Economic Corridor หรือ “โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก” ซึ่งเกิดขึ้นภายใต้แผนยุทธศาสตร์ไทยแลนด์ 4.0 โดย EEC นั้นเป็นการต่อยอดมาจากแผนพัฒนาเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ Eastern Seaboard ซึ่งได้ประสบความสำเร็จอย่างชัดเจนตามระยะเวลาของแผน Eastern Seaboard ที่ได้ดำเนินการมามากกว่า 30 ปี ตั้งแต่ปี 2520 – 2550
โดยตามแผนงานนั้น EEC จะเป็นโครงการที่พัฒนา และยกระดับอุตสาหกรรมต่างๆ ของประเทศให้เป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษ โดยเริ่มต้นในเขตภาคตะวันออก 3 จังหวัดได้แก่ ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา เพิ่มทำให้ภาคเศรษฐกิจของประเทศไทยมีความสามารถในการแข่งขันกับตลาดโลกได้ในระยะยาว
การที่เลือกพัฒนาพื้นที่ 3 จังหวัดภาคตะวันออกก่อนนั้นเนื่องจากในพื้นที่บริเวณนั้นมีศักยภาพทางด้านอุตสาหกรรมอยู่แล้ว มีโรงงานขนาดใหญ่มากมาย มีท่าเรือน้ำลึก มีสนามบิน เส้นทางการสัญจรทางบกสามารถเชื่อมต่อได้ทั่วประเทศ จึงจัดว่าพื้นที่ของจังหวัดชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา เป็นที่ซึ่งมีความพร้อมมากที่สุดในการพัฒนาอุตสาหกรรมตามโครงการ EEC นั่นเอง
2. ความก้าวหน้าของ EEC ในปัจจุบัน
ตามที่โครงการ EEC นั้นได้เริ่มเป็นตัวตนในปี 2560 จากคำสั่งของ คสช.ที่มีมีคำสั่งพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกในปี พ.ศ. 2560 ต่อมา ได้มีการออกพระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 ด้วยงบลงทุนกว่า 650,000 ล้านบาท ซึ่งในขั้นตอนแรกจะเน้นที่การพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ให้มีความเชื่อมโยง และมีศักยภาพมากยิ่งขึ้น เพื่อรองรับการเติบโตของเศรษฐกิจที่จะเกิดขึ้นในอนาคต
โดยโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับโครงการ EEC ตามแผนงานแรกระหว่างปี 2560 – 2564 ที่จะได้รับการพัฒนาตามโครงการนี้ได้แก่
- การสร้างรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน คือ ดอนเมือง สุวรรณภูมิ อู่ตะเภา โดยโครงการนี้กำลังอยู่ระหว่างการส่งมอบพื้นที่เพื่อทำการก่อสร้าง โดยคาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2566 (ยังไม่มีการก่อสร้าง)
- การสร้างรถไฟทางคู่เชื่อมแหล่งอุตสาหกรรมกับท่าเรือ เพื่อเชื่อมโยงพื้นที่อุตสาหกรรมภาคตะวันออกเข้าไปยังส่วนต่างๆ ของประเทศ (ยังไม่มีการก่อสร้าง)
- การพัฒนาท่าเรือแหลมฉบังเฟส 3 เพื่อรองรับปริมาณเรือเดินทะเลที่จะมีเพิ่มขึ้นในอนาคต (ยังไม่มีการก่อสร้าง)
- การพัฒนาท่าเรือมาบตาพุดเฟส 3 เพื่อให้เป็นท่าเรือสำหรับขนถ่ายพลังงาน และเชื้อเพลิงเพื่อสนับสนุนอุตสาหกรรมต่างๆ ที่จะมีปริมาณเพิ่มมากขึ้น (ยังไม่มีการก่อสร้าง)
- การพัฒนาสนามบินอู่ตะเภา โดยจะพัฒนาให้เป็นเมืองการบิน รวมไปถึงให้เป็นศูนย์กลางของการซ่อมอากาศยานในภูมิภาคนี้ (ยังไม่มีการก่อสร้าง)
- การพัฒนาถนนมอเตอร์เวย์ 3 เส้นทาง ได้แก่เส้นทางที่ 1 การพัฒนาทางหลวงหมายเลข 7 กรุงเทพ – ชลบุรี – พัทยา ได้ดำเนินการแล้วเสร็จให้บริการได้เรียบร้อย ส่วนเส้นทางที่ 2 คือ ชลบุรี – ปราจีนบุรี ยังไม่มีความคืบหน้าเป็นเพียงแค่เริ่มสำรวจเส้นทาง สำหรับเส้นทางที่ 3 คือ ชลบุรี – ตราด อยู่ในระยะการศึกษาโครงการ (แผน 10 ปี)
- พัฒนาเขตนวัตกรรมด้านเทคโนโลยีและลงทุนกับอุตสาหกรรมเป้าหมาย หรือเรียกว่าโครงการ EECi ที่เน้นในเรื่องการพัฒนาด้านเทคโนโลยี นวัตกรรม และพัฒนากลุ่มอุตสาหกรรมเป้าหมาย 10 กลุ่ม (อยู่ระหว่างการก่อสร้าง)
จะเห็นได้ว่าการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ตามโครงการ EEC เฟสที่ 1 2560 -2564 นั้นมีความคืบหน้าที่ไม่ได้เป็นไปตามแผน ทำให้โครงการ EEC จะต้องล่าช้ากว่าแผนที่วางไว้อย่างแน่นอน
3. ภาพรวมของอสังหาฯ กับโครงการ EEC
เมื่อเกิดโครงการ EEC ภาคอสังหาฯ ต่างๆ ในเขตพื้นที่ภาคตะวันออกต่างขานรับเป็นอย่างดี มีการสร้างโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ ขึ้นมามากมายเพื่อรองรับการขยายตัวทางเศรษฐกิจที่คาดว่าจะมีขึ้นเป็นจำนวนมาก รวมไปถึงปริมาณของผู้คนที่จะหลั่งไหลเข้ามาทำงานในพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษแห่งนี้ ทำให้ไม่สามารถปฏิเสธได้ว่าภาคอสังหาฯ ที่ยึดโยงกับโครงการ EEC คือภาคอสังหาฯ ด้านที่อยู่อาศัยเป็นส่วนมาก
โดยถ้ามองในภาคอสังหาฯ สำหรับที่อยู่อาศัยที่ได้รับผลโดยตรงจากโครงการ EEC จะอยู่ในพื้นที่ แหลมฉบัง ศรีราชา สัตหีบ ระยอง มาบตาพุด ซึ่งโครงการต่างๆ ไม่ว่าจะเป็น บ้านให้เช่า หอพัก คอนโดมิเนียม Service Hotel หรือโครงการหมู่บ้านในรูปแบบต่างๆ ที่สร้างใหม่ ล้วนแต่มีการเกิดขึ้นเพิ่มเติมอย่างเห็นได้ชัด และเกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก เพื่อเป็นการรองรับทั้งชาวไทย และชาวต่างชาติที่จะเข้ามาทำงานในพื้นที่ใกล้เคียงกับโครงการ EEC
แต่ด้วยความล่าช้าของโครงการ และภาวะชะลอตัวของเศรษฐกิจโลกที่เกิดจากสาเหตุต่างๆ รวมไปถึงการแพร่ระบาดของโรคโควิท 19 ทำให้ภาคอสังหาฯ ด้านที่อยู่อาศัยของพื้นที่ในโครงการ EEC โดยเฉพาะจังหวัดชลบุรีนั้นไปได้ไม่ไกลอย่างที่คิด โดยเฉพาะในช่วงครึ่งหลังของปี 2562 ตลาดที่อยู่อาศัยของจังหวัดชลบุรีมีอัตราการขายได้ลดลงถึง 27.5% จากช่วงครึ่งปีแรก
จากสัญญาณการชะลอตัวของภาคอสังหาฯ ในจังหวัดชลบุรีซึ่งเป็นพื้นที่หลักของโครงการ EEC ทำให้มีการคาดการณ์ว่าในปี 2563 ตลาดบ้าน และที่อยู่อาศัยในจังหวัดชลบุรีจะเหลือขายมากกว่า 44,000 หน่วย และการเริ่มโครงการใหม่ก็จะชะลอตัวลงตามสภาพเศรษฐกิจ และการชลตัวของโครงการ EEC โดยในปี 2563 จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 3,038 หน่วย ซึ่งเป็นค่าเฉลี่ยต่ำที่สุดในรอบ 5 ปี
สำหรับใน 2 จังหวัดรองอย่าง ฉะเชิงเทรา และระยองนั้น สภาพการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นไปอย่างกระท่อนกระแท่น โดยในปี 2562 จังหวัดระยองมีการสร้างที่พักอาศัยเพื่อขายประมาณ 21,000 หน่วย แต่ขายได้เพียง 3,586 หน่วย ส่วนในจังหวัดฉะเชิงเทรามีการสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อขายจำนวน 6,491 หน่วย ขายได้เพียง 831 หน่วยเท่านั้น
4. อสังหาฯ เกาะติด EEC จะรุ่งหรือจะร่วง
จากการที่ตลาดอสังหาฯ ในภาคตะวันออก 3 จังหวัดได้มีการเติบโตตามการขยายตัวของอุตสาหกรรมต่างๆ มาเป็นเวลาหลาย 10 ปีแล้วนั้น อาจจะเรียกได้ว่าตลาดอสังหาฯ ที่มีศักยภาพในภาคตะวันออก 3 จังหวัดนั้นส่วนหนึ่งไม่เกี่ยวกับเรื่องของการท่องเที่ยว หรือประชากรดั้งเดิมในพื้นที่เลยแม้แต่น้อย แต่ขึ้นอยู่กับสภาพเศรษฐกิจ และการขยายตัวของอุตสาหกรรมเป็นหลัก
สำหรับภาคอสังหาฯ ที่มุ่งเน้นในส่วนของนักลงทุน ชาวต่างที่เข้ามาทำงาน รวมไปถึงการเข้ามาเพิ่มขึ้นของคนไทยที่เข้ามาทำงานที่เกี่ยวข้องกับโครงการ EEC นั้นย่อมได้รับผลกระทบเป็นอย่างมากในปัจจุบัน เนื่องจากความล่าช้าของโครงการ และการชะลอตัวของเศรษฐกิจในประเทศ และเศรษฐกิจโลกเนื่องจากปัญหาต่างๆ แต่ก็สัญญาณบวกจากนักลงทุนต่างชาติเข้ามาเป็นระยะ มีการลงทุนเพิ่มเติมเข้ามาเรื่อยๆ
ทางรอดของภาคอสังหาฯ โดยเฉพาะในเรื่องของที่อยู่อาศัยซึ่งหวังใช้การเติบโตของ EEC เป็นส่วนช่วยในความสำเร็จนั้นอาจจะบอกได้ว่าต้องใช้ความอดทน รวมไปถึงการบริหารเงิน บริหารเวลา ให้มีประสิทธิภาพมากที่สุด ถึงแม้ว่าโครงการ EEC นั้นมีการชะลอตัว แต่ก็ยังเป็นโครงการที่กำลังเดินหน้าอย่างต่อเนื่อง มีแนวโน้มว่าจะสร้างความเจริญให้กับพื้นที่ 3 จังหวัดภาคตะวันออกได้เป็นอย่างมากในอนาคต
ดังนั้นภาคอสังหาฯ จะต้องหาทางยืนระยะให้ได้จนกว่าโครงการนี้จะกลับมาเดินหน้าได้อย่างเต็มตัว หรืออาจจะเปลี่ยนกลุ่มเป้าหมายของผู้เข้าพักอาศัยเพื่อให้ธุรกิจมีสภาพคล่อง ซึ่งตามการคาดการณ์แล้วนั้นโครงการ EEC จะมีความชัดเจน และมีการผลงานดำเนินโครงการต่างๆ อย่างเป็นรูปธรรมมากกว่านี้ในปี 2564 – 2570 ซึ่งเมื่อถึงเวลานั้นภาคอสังหาฯ ที่ยึดโยงกับโครงการ EEC ย่อมมีอนาคตที่สดใสแน่นอน
5. อนาคตของโครงการ EEC
โครงการ EEC นั้นเป็นโครงการพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย ซึ่งเมื่อโครงการนี้สามารถผ่านปัญหาต่างๆ และกลับมาเดินหน้าเต็มตัวได้อีกครั้งจะเป็นเรื่องที่ทั่วทั้งภูมิภาคต้องจับตามอง เมื่อทุกกระบวนการ และทุกโครงการเป็นไปได้ตามแผนงานที่วางไว้ เชื่อว่าพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษ EEC จะสร้างแรงสั่นสะเทือนเชิงบวกให้กับภาคเศรษฐกิจของไทยได้กลับขึ้นมาเป็นภาคเศรษฐกิจชั้นนำของภูมิภาคนี้อีกครั้ง
จากบทความนี้น่าจะทำให้หลายๆ คนหายสงสัยว่า EEC คืออะไร และมีประโยชน์อย่างไรต่อตัวเอง และประเทศไทย เพราะเมื่อโครงการนี้สามารถทำตามแผนยุทธศาสตร์ที่วางไว้ได้จะสร้างเม็ดเงินมหาศาลกลับเข้ามาสู่ระบบเศรษฐกิจของประเทศไทยได้อย่างไม่ต้องสงสัย แต่ต้องอาศัยความอดทนและความใจเย็นพอสมควร เพราะการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ในประเทศไทยล้วนแต่ต้องใช้ “เวลา” เสมอ
ที่มาภาพประกอบ :