Whole Foods Market กับราคาอสังหาริมทรัพย์ “เลือกอยู่ถูกที่ ชีวิตดีไปยาวๆ”
สำหรับคนที่อยู่ในวงการธุรกิจและเทคโนโลยี หนึ่งในข่าวฮ็อตที่สุดในเดือนมิถุนายนที่ผ่านมา คงหนีไม่พ้นเรื่องการเข้าซื้อกิจการ Whole Foods Market ซุปเปอร์มาร์เก็ตที่เน้นขายสินค้าเพื่อสุขภาพ ของ Amazon ยักษ์ใหญ่ในวงการ e-commerce (และบริษัทอื่นอีกมากมาย) เมื่อวันที่ 16 มิถุนายน 2017 ที่ผ่านมานะครับ
โดย Amazon ยอมจ่ายเงินถึง 13,700 ล้านดอลลาร์ เทียบเป็นมูลค่าสูงกว่าราคาตลาดของ Whole Foods Market ถึง 27% เลยทีเดียว หลายคนมองว่านี่เป็นการรุกเข้าสู่ตลาดร้านขายของสดของ Amazon ซึ่งตอนนี้ มีผู้เชี่ยวชาญมาแสดงความเห็นเรื่องนี้กันพอสมควรแล้ว ผมเลยขอถือโอกาสนี้เล่าเรื่องของ Whole Foods Market ให้ฟังจากมุมมองของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แล้วกันครับ
ความเป็นมาของ Whole Foods Market
ย้อนกลับไปตอนที่ผมยังเป็นนักศึกษาปริญญาเอกที่ Kellogg School of Management ที่สหรัฐอเมริกา ในเมืองที่ผมอยู่ก็จะมีร้าน Whole Foods Market ตั้งอยู่กลางเมืองครับ ผมสังเกตเห็นว่าคนที่เข้าร้านนี้ มักจะเป็นคนที่อยู่แถวนั้นและเป็นคนหน้าเดิมๆ ที่มากันเป็นประจำ (ผมเองก็เป็นหนึ่งในคนหน้าเดิมขาประจำนั่นแหละครับ) และเหตุผลหนึ่งที่ทำให้ผมเป็นขาประจำได้นั้น ก็เป็นเพราะผมเลือกพักอาศัยที่อพาร์ตเมนต์ ที่อยู่ใกล้ Whole Foods Market ตั้งแต่แรกนั่นเอง
ปกติแล้ว คนในสหรัฐอเมริกามักจะย้ายบ้านกันค่อนข้างบ่อยครับ เพราะเป็นประเทศใหญ่ ศูนย์รวมของงานดีๆ ก็มีหลายแห่งในประเทศ ทำให้ต้องย้ายบ้านตามงานกันเป็นประจำ ประกอบกับวัฒนธรรมที่ เมื่อวัยรุ่นก้าวสู่วัยผู้ใหญ่ ก็มักจะย้ายออกมาอยู่เอง ไม่พึ่งครอบครัวอีกด้วย ทำให้ผมสงสัยว่าเวลาคนอเมริกันเลือกที่อยู่อาศัยกัน เขาให้ความสำคัญเรื่องการอยู่ใกล้ Whole Foods Market บ้างไหม ผมจึงเริ่มเก็บข้อมูลทำวิจัยเรื่องนี้ตั้งแต่ปี 2012 ครับ
ทฤษฎีเศรษฐศาสตร์พื้นฐานบอกว่า อะไรที่มีดีมานด์สูง ก็มักจะมีราคาสูงตามไปด้วย จึงตีความได้ว่า ถ้าคนส่วนมากอยากอยู่ใกล้ Whole Foods Market ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่บริเวณใกล้เคียงนั้น ก็มักจะมีราคาสูงกว่าเช่นกันครับ ทั้งนี้ หากเราเอาราคาอสังหาริมทรัพย์เฉลี่ยรอบร้านมาดู เราจะไม่สามารถบอกได้อย่างชัดเจน ว่าคนยอมจ่ายมากกว่าเพื่อจะได้อยู่ใกล้ๆ ร้านหรอกครับ เนื่องจากราคาที่สูงอาจจะเป็นเพราะ Whole Foods Market เลือกที่จะเปิดร้านในบริเวณหรูหราราคาแพงๆ เองก็ได้
แต่ถ้าเราดูการเปลี่ยนแปลงราคาอสังหาริมทรัพย์เฉลี่ย ก่อนและหลังจาก Whole Foods Market มาเปิดสาขาในบริเวณนั้น เราก็พอจะอนุมานได้ครับว่า ถ้าแนวโน้มราคามีความเปลี่ยนแปลงหลังจากเปิดร้าน ก็คงเป็นเพราะอานิสงส์ของร้านจริงๆ ซึ่งผมก็ได้เก็บข้อมูลวันเปิดร้านของ 100 สาขาระหว่างปี 2004 – 2010 และนำราคาของที่อยู่อาศัยในบริเวณ 4 ไมล์รอบๆ ร้านมาวิเคราะห์
ถ้าเราคิดว่าผู้คนอยากอยู่ใกล้ Whole Foods Market จริง ราคาของที่อยู่อาศัยรอบๆ ร้านก็ควรจะเพิ่มขึ้นหลังร้านมาเปิดครับ นอกจากนี้ ยิ่งคุณอยู่ใกล้ร้านเท่าไหร่ ราคาอสังหาฯ ก็ควรเพิ่มมากขึ้นตามลำดับ มาดูผลการวิเคราะห์จากกราฟกันครับ
กราฟนี้แสดงราคาที่อยู่อาศัย 10 ไตรมาสก่อนและหลังร้านมาเปิดครับ โดยกลุ่มที่นำเสนอคือ “ใกล้มาก” (0 – 0.5 ไมล์) “ใกล้” (0.5 – 1 ไมล์) “ไกลออกมาหน่อย” (1 – 2 ไมล์) ซึ่งราคาในแต่ละกลุ่มนี้ ผมก็ได้นำราคาที่อยู่อาศัยในบริเวณแต่อยู่ห่างออกไป (2 – 4 ไมล์) เรียกว่ากลุ่ม “ไกลมาก” ก็ได้ครับ มาเป็นฐานเปรียบเทียบครับ ดังนั้นการตีความข้อมูลในเส้นกราฟเหล่านี้ คือที่อยู่อาศัยในกลุ่มเหล่านี้ มีราคาสูงกว่าที่อยู่อาศัยในกลุ่มไกลมากอยู่เท่าไหร่ครับ
จะเห็นได้ว่าก่อน Whole Foods Market มาเปิด ราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยค่อนข้างใกล้เคียงกัน แต่พอหลังจากร้านมาเปิด ยิ่งคุณอยู่ใกล้ร้านมากเท่าไหร่ ราคาอสังหาริมทรัพย์ของคุณยิ่งขึ้นเร็วครับ ในอัตราประมาณ 4% เลยทีเดียว
ในงานวิจัยนี้ยังมีการวิเคราะห์เพิ่มอีกด้วยว่า ไม่เพียงแค่การเปิดร้านใหม่เท่านั้น แต่แค่ร้านใกล้บ้านคุณเปลี่ยนป้ายจากร้านอื่นเป็น Whole Foods Market ราคาก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน นอกจากนี้ เมื่อปี 2007 ที่ Whole Foods Market เข้าซื้อกิจการ Wild Oats Markets คู่ปรับอันดับ 1 และเปลี่ยนร้าน Wild Oat Markets มากกว่า 100 สาขาทั่วประเทศ ให้เป็น Whole Foods Market เราก็พบว่า ราคาของอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณใกล้เคียงพุ่งสูงขึ้นเช่นกันครับ และนอกเหนือจาก Whole Foods Effect แล้ว ก็ยังมีคนพูดถึง Starbucks Effect และ Waitrose Effect ด้วย ในลักษณะคล้ายกันครับ ลองอ่านเพิ่มเติมดูได้
งานวิจัยนี้เป็นส่วนหนึ่งของวิทยานิพนธ์เพื่อจบการศึกษาของผมในปี 2014 แต่ยังอยู่ระหว่างการปรับปรุงเพื่อตีพิมพ์ในวารสารวิชาการครับ ทั้งนี้ ยังมีผลวิจัยอื่นๆ ที่ผมคิดว่าน่าสนใจอีกมาก ไว้โอกาสหน้าผมจะหยิบมาเล่าให้ฟังกันอีกครับ
ขอสรุปว่า เรื่องสำคัญของอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังมีอยู่เพียงแค่ 3 เรื่องเท่านั้น คือ location, location และ location ซึ่งพออยู่ใกล้ Whole Foods Market ก็เหมือนบุญหล่นทับ “เลือกอยู่ถูกที่ ชีวิตดีไปยาวๆ”
แล้ว Whole Foods Market ของเมืองไทยคือใคร? นอกจากซุปเปอร์มาร์เก็ต ยังมีอะไรอีกไหม ที่สร้างมูลค่าให้อสังหาริมทรัพย์ในเมืองไทยได้เหมือนกัน? ในอนาคตเราจะนำข้อมูลดีๆ มานำเสนอให้ผู้อ่านเพิ่มเติม เพื่อที่การตัดสินใจซื้อบ้านของคุณจะไม่ต้องขึ้นอยู่กับอารมณ์หรือสัญชาตญาณ เพราะเราเข้าใจว่าการซื้อขายบ้านเป็นเรื่องใหญ่จริงๆ ครับ
อ้างอิง:
- https://www.bloomberg.com/news/articles/2017-06-16/amazon-to-acquire-whole-foods-in-13-7-billion-bet-on-groceries
- Saengchote, K. (2016), “Identifying Neighborhood Externalities: Evidence from Whole Foods Market’s Acquisition of Wild Oats Markets”, Working Paper.
ขอบคุณภาพประกอบจาก: wholefoodsmarket.com, facebook.com/WholeFoods, popsugar.com, mcall.com, dlenglishdesign.com, pixabay.com, pexels.com
เขียนโดย: ดร. คณิสร์ แสงโชติ
นักวิชาการผู้หลงใหลใน Big data และ Chief Economist ของ Baania.com
ดร. คณิสร์ ได้รับปริญญาเอกสาขา Finance จาก Kellogg School of Management ปัจจุบันเป็นอาจารย์ประจำภาควิชาการธนาคารและการเงิน คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
บทความแนะนำ