กทม.เพิ่มศักยภาพที่ดินทั่วกรุงรองรับระบบราง

ร่างผังเมืองกทม. ขยายพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง เพิ่มพื้นที่พาณิชยกรรม รองรับขนส่งระบบราง เผยอาจเลื่อนบังคับใช้เป็นต้นปี 2563  

นายแสนยากร อุ่นมีศรี รองผู้อำนวยการ สำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร เปิดเผยในงานสัมมนา "ผังเมืองใหม่-เมกะโปรเจ็กต์ : พลิกโฉม กทม." จัดโดยหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ว่า การปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครที่กำลังดำเนินการอยู่ในขณะนี้เป็นการปรับปรุงครั้งที่ 4 โจทย์ก็คือ ระบบรางที่ทำให้ทุกอย่างเปลี่ยน ทำให้การจัดวางผังเมืองกทม.ที่กำลังดำเนินการอยู่ต้องมีการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินเพิ่มขึ้น 

ยกตัวอย่างเช่น ปรับพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย หรือพื้นที่สีเหลือง ให้เป็นพื้นที่สีส้ม หรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางในบางส่วน มีการเพิ่มพื้นที่พาณิชยกรรม หรือพื้นที่สีแดงบางส่วน โดยยึดตามแนวระบบรางผังเมืองในปัจจุบันนี้ นอกจากนี้ การใช้ประโยชน์ในที่ดินจะปรับความถี่ให้มากขึ้น เช่น พื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย จากเดิมแบ่งเป็น ย.1-10 จะเป็น ย.1-15 เป็นต้น   
นอกจากนี้ในร่างผังเมืองกทม.ที่อยู่ระหว่างการยกร่าง จะมีมาตรการทางผังเมืองที่จะนำมาใช้ เช่น มาตรการสำหรับการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ (Planned Unit Development : PUD) ที่จะให้ที่ดินที่นำมาพัฒนาโครงการสามารถเพิ่ม FAR ได้ 3 ระดับ แต่ FAR รวมจะยังคงเท่าเดิม เช่น ที่ดินที่มี FAR 4 เท่า สามารถออกแบบอาคารให้มี FAR เป็น 4 เท่า 5 เท่า และ 6 เท่าได้ แต่เมื่อรวมกันแล้ว FAR ทั้งหมดจะต้องไม่เกิน 4 เท่าของที่ดินทั้งแปลง เป็นต้น  

สำหรับผังเมืองรวมกทม.เดิมจะมีอายุ 5 ปี และสามารถต่อได้อีก 2 ครั้งๆ ละ 1 ปี รวมแล้วผังเมืองจะมีอายุ 7 ปี แต่พ.ร.บ.ผังเมืองฉบับใหม่กำหนดให้ผังเมืองไม่มีกำหนดเวลาหมดอายุ ทำให้ผังเมืองรวมกทม.ที่ใช้อยู่ในปัจจุบันไม่มีกำหนดเวลาที่หมดอายุจนกว่าจะจัดทำผังใหม่ขึ้นมาใช้แทน ร่างผังเมืองรวมกทม.ที่กำลังยกร่างอยู่จึงมีเวลาที่จะพิจารณาอย่างละเอียดรอบครอบ โดยไม่ต้องกังวลเรื่องผังหมดอายุ   

"ผังเมืองกทม.ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ตามกระบวนการจัดทำผังเมือง น่าจะประกาศใช้ได้ในช่วงปลายปี 2562 แต่อาจจะต้องเลื่อนออกไปถึงต้นปี 2563 เนื่องจากติดการเลือกตั้งใหญ่ในปี 2562 ซึ่งอาจจะทำให้การจัดทำผังล่าช้าออกไป แต่อย่างไรก็ตาม สำนักผังเมือง กทม.จะพยายามผลักดันให้เป็นไปตามเป้าหมายที่วางไว้"  

ด้านนายอธิป พีชานนท์ ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ และนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า แม้ว่าผังเมืองรวม กทม. ฉบับใหม่จะให้โบนัส และมีมาตรการส่งเสริมให้เกิดการพัฒนาอสังหาฯในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า อย่างไรก็ตาม อยากให้ให้ผังเมือง พิจารณาการเพิ่ม FAR ให้เหมาะสมกับต้นทุนที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น เพื่อที่จะทำให้คนชั้นกลางสามารถมีที่อยู่อาศัยในเมืองได้

สำหรับการพัฒนาเมืองในอนาคต อาจจะมองว่า ย่านศูนย์มักกะสัน และศูนย์บางซื่อ เป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพและคาดว่าจะมีศักยภาพสูงในการดึงดูดการลงทุนของผู้ประกอบการอสังหาฯ  แต่จะเป็นความเจริญในระยะสั้นเท่านั้น เพราะในระยะยาว ในระยะยาวถ้ารถไฟความเร็วสูงเกิด มีการเชื่อม 3 สนามบิน มีรถไฟทางคู่ ความเจริญจะกระจายออกไป เหมือนญี่ปุ่น ที่ความจะเจริญกระจายออกจากเมืองใหญ่ อย่างโตเกียว หรือโอซาก้า คนจะอยู่นอกเมืองและอาศัยระบบขนส่งเข้ามาทำงานในเมือง ความเจริญจะไม่กระจุก แต่กระจายออกไปนอกเมือง

Baania มี Line แล้วนะ
ติดตามเรื่องราวอสังหาริมทรัพย์แบบอินเทรนด์ ได้ทุกวันผ่าน Line ID @baania