ธปท.เหนือคาด สนามบินใหม่ ไฮสปีดเทรนผุด ดันอสังหาฯ พุ่ง

กระแสการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดเชียงใหม่ตื่นตัวมาตั้งแต่ปีที่แล้ว แต่เหมือนในช่วงครึ่งปีแรกกระแสความแรงเกิดการชะลอตัวลง อาจเพราะการประกาศใช้พรบ.ผังเมืองรวมเมืองเชียงใหม่ เมื่อวันที่ 21 พฤษภาคมที่ผ่านมา นอกจากนั้นยังมีข้อมูลปัจจัยที่จะมีผลต่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดเชียงใหม่ รวมถึงแนวโน้มของครึ่งปีหลังจากคุณสุภาวดี ปุณศรี ผู้อำนวยการอาวุโส ธนาคารแห่งประเทศไทย สำนักงานภาคเหนือ ใน HBG ฉบับนี้

บทบาทหน้าที่ของธนาคารแห่งประเทศไทย สำนักงานภาคเหนือ มีอะไรบ้าง

ธนาคารแห่งประเทศไทย สำนักงานภาคเหนือ หรือ ธปท.สภน. มีภารกิจในการศึกษา ติดตาม วิเคราะห์ข้อมูลด้านเศรษฐกิจและการเงินในเขตพื้นที่ 17 จังหวัดภาคเหนือ ได้แก่ จังหวัดเชียงใหม่, เชียงราย, แม่ฮ่องสอน, ลำพูน, พะเยา, น่าน, แพร่, ลำปาง, ตาก, กำแพงเพชร, พิจิตร, พิษณุโลก, สุโขทัย, อุตรดิตถ์, นครสวรรค์, เพชรบูรณ์และ, อุทัยธานี มีโครงสร้างของส่วนงานต่างๆ ประกอบด้วย

1. ส่วนเศรษฐกิจภาค ติดตามภาวะเศรษฐกิจ การลงพื้นที่สำรวจข้อมูลกับผู้ประกอบการในแต่ละจังหวัด รวมถึงภาวะเศรษฐกิจประเทศเพื่อนบ้าน เพื่อรองรับการเปิด AEC ตั้งเป้าสำหรับการลงพื้นที่ 200 รายต่อปี
2. ส่วนคุ้มครองและให้ความรู้ผู้ใช้บริการทางการเงิน กำกับดูแลส่วนงานที่ให้บริการแก่ผู้ใช้บริการทางการเงินและติดตามสถานะของสถาบันการเงินประเภท Non-bank ให้ความรู้ทางด้านการเงิน รับและดูแลการร้องเรียนพร้อมให้คำปรึกษาแก่ผู้ใช้บริการทางการเงิน
3. ส่วนบริหารกิจการสำนักงานภาค แบ่งออกเป็น 2 ส่วน คือการธนาคารและบัญชี และการบริหารกิจการภาค โดยการธนาคารและบัญชีจะดูแลเกี่ยวกับการเป็นนายทะเบียนพันธบัตรของรัฐบาลและของรัฐวิสาหกิจที่กระทรวงการคลังค้ำประกัน นอกจากนี้ยังมีหน้าที่ในการชำระดุลกลาง จากสำนักหักบัญชีเพื่อเรียกเก็บเงินตามเช็ค โดยผ่านระบบการหักบัญชีเช็คด้วยภาพเช็คและระบบการจัดเก็บภาพเช็ค (Imaged Cheque Clearing and Archive System: ICAS) ส่วนทีมบริหารกิจการภาคจะดูแลการบริหารจัดการทรัพย์สินของธนาคาร งานสื่อสารประชาสัมพันธ์และองค์กรสัมพันธ์
4. ทีมทรัพยากรบุคคลและบริหารกลยุทธ์ ดูแลเรื่องสวัสดิการและพัฒนาบุคลากรและงาน บริหารแผนงานเชิงกลยุทธ์

สถานการณ์ด้านเศรษฐกิจและการลงทุนของภาคเหนือเป็นอย่างไร ?

เศรษฐกิจและการลงทุนของภาคเหนือตั้งแต่ไตรมาส 1 ของปีนี้ถึงปัจจุบันพบว่าชะลอตัวลง ตามการอุปโภคบริโภคและการลงทุนภาคเอกชน หลังจากเร่งตัวสูงในช่วงก่อนหน้านี้ โดยเดือนพฤษภาคม 2556 ผลผลิตสินค้าเกษตรลดลงร้อยละ 8.6 ต่อเนื่องจากช่วงก่อนหน้า การท่องเที่ยวยังขยายตัวจากจำนวนผู้โดยสารเดินทางผ่านท่าอากาศยานมาภาคเหนือเพิ่มขึ้นกว่าร้อยละ 20 โดยเฉพาะจังหวัดในภาคเหนือตอนบน เนื่องจากมีการจัดกิจกรรมประชุมสัมมนานานาชาติที่จังหวัดเชียงใหม่ รวมทั้งการเข้ามาท่องเที่ยวของชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีน

ขณะที่ดัชนีการลงทุนภาคเอกชน ในเดือนพฤษภาคม 2556 ขยายตัวร้อยละ 3.6 ชะลอตัวจากเดือนก่อนขยายตัวที่ร้อยละ 6.3 ตามพื้นที่อนุญาตรับก่อสร้างในเขตเทศบาล ส่วนค่าธรรมเนียมขายและขายฝากที่ดินชะลอตัว หลังจากมีปริมาณมากในช่วงก่อนการประกาศใช้ผังเมืองรวมเมืองเชียงใหม่ ทั้งนี้ความสนใจลงทุนในภาคเหนือยังมีต่อเนื่อง เห็นได้จากโครงการที่ได้รับอนุมัติการส่งเสริมการลงทุนจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน ในเดือนพฤษภาคม 2556 มีจำนวน 7 โครงการ มูลค่ากว่า 1,000 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นการผลิตสินค้าหมวดเกษตรกรรมและผลิตผลการเกษตร

แนวโน้มเศรษฐกิจภาคเหนือในช่วงครึ่งหลังปี 2556 คาดว่าชะลอตัวต่อเนื่อง ตามการอุปโภคบริโภค เนื่องจากแรงกระตุ้นจากนโยบายภาครัฐสิ้นสุดลง ขณะที่ปัจจัยท้าทายเพิ่มขึ้น เช่น ความกังวลเกี่ยวกับภาระหนี้ครัวเรือนและค่าครองชีพเพิ่มขึ้น รายได้เกษตรกรลดลง จะทำให้ครัวเรือนระมัดระวังการใช้จ่ายเพิ่มขึ้นและการขาดแคลนแรงงานยังจะเป็นปัญหาต่อไป โดยเฉพาะในภาคการก่อสร้างที่โครงการต่างๆ กำลังขึ้นอยู่ในช่วงกระจุกตัว

นอกจากนี้ยังมีปัจจัยที่จะช่วยสนับสนุนให้เศรษฐกิจภาคเหนือขยายตัวได้ ในช่วงครึ่งปีหลังนี้จากการท่องเที่ยวขยายตัวดี เนื่องจากเข้าสู่ฤดูกาลท่องเที่ยว การจัดกิจกรรมท่องเที่ยวจูงใจ การเปิดศูนย์ประชุมนานาชาติช่วยเพิ่มกิจกรรมและเชื่อมโยงการท่องเที่ยว และยังมีความนิยมเข้ามาท่องเที่ยวของชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีน  สำหรับรายได้เกษตรกรแม้แผ่วลงแต่ยังอยู่ในเกณฑ์ดี จากผลผลิตพืชหลักและภาวะการเงินยังผ่อนคลาย จะช่วยสนับสนุนการใช้จ่าย

การพัฒนาด้านอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดเชียงใหม่มีแนวโน้มอย่างไร?

การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดเชียงใหม่พบว่ามีจำนวนเพิ่มขึ้นในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ทั้งการก่อสร้างห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่, โมเดิร์นเทรด, ทาวน์เฮาส์, โครงการบ้านจัดสรรและ คอนโดมิเนียม ซึ่งจะเป็นกลุ่มนักลงทุนในพื้นที่ประมาณร้อยละ 70 ที่เหลือเป็นนักลงทุนจากส่วนกลาง และเชียงใหม่ยังถือเป็นเมืองใหญ่รองจากกรุงเทพมหานคร เป็นศูนย์กลางด้านการท่องเที่ยวและการลงทุนของภาคเหนือและจะมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานหลายๆ ด้านในจังหวัดเชียงใหม่ ทำให้นักลงทุนมีความมั่นใจในศักยภาพของจังหวัดเชียงใหม่

ทั้งนี้ปัจจัยที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเชียงใหม่ตื่นตัวเป็นอย่างมากคือการประกาศใช้ พรบ.ผังเมืองรวมเมืองเชียงใหม่ หลายโครงการเร่งขออนุญาตและดำเนินการก่อสร้าง ทำให้ปี 2555 มีการก่อสร้างโครงการออกมากกว่า 10,000 ยูนิต โดยเดือนเมษายน 2556 ธปท.สภน.ได้สำรวจข้อมูลจากการสอบถามผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมในเชียงใหม่จำนวน 42 ราย 88 โครงการ พบว่ามีจำนวนหน่วยขายรวมทั้งสิ้นประมาณ 10,850 หน่วย

โดยมีหน่วยเหลือขาย ณ ขณะนั้นอยู่ประมาณ 2,700 หน่วย กระทั่งมีการประกาศใช้ พรบ.ผังเมืองรวมเมืองเชียงใหม่ เมื่อวันที่ 21 พฤษภาคมที่ผ่านมา ส่งผลให้การก่อสร้างชะลอตัวลง โดยการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเมียมในเดือนพฤษภาคมและมิถุนายนมีจำนวนเพียงประมาณ 1,000 ยูนิต อัตราการจองร้อยละ 65 และในเดือนกรกฎาคมยังไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ขึ้น

จากข้อมูลข้างต้น ณ สิ้นมิถุนายน 2556 ยอดคงเหลือคอนโดมิเนียมของเชียงใหม่ประมาณ 3,000 ยูนิต ในขณะที่ความต้องการของผู้บริโภคยังมีอยู่ต่อเนื่อง แม้จะชะลอตัวซึ่งเป็นโอกาสดีของผู้บริโภคที่ต้องการที่อยู่อาศัย สามารถเลือกซื้อได้จากสินค้าที่มีให้เลือกค่อนข้างมากและในราคาที่ไม่แพงจนเกินไป เชื่อว่าหากไม่มีการสร้างโครงการใหม่ในช่วงนี้ จะทำให้เป็นไปตามกลไกของตลาด ซึ่งเป็นภาพที่ค่อนข้างดีสำหรับแนวโน้มที่เกิดขึ้นดังกล่าว

ธปท.สภน.ยังมีความเป็นห่วงว่าสินค้าที่ยังเหลืออยู่หลายพันยูนิต หากมีการก่อสร้างเพิ่มขึ้นมาใหม่ในช่วงนี้อาจทำให้สินค้าล้นตลาด หรือ Oversupply ได้ จากข้างต้นยังมีปัจจัยในเรื่องรายได้ประชากรที่สูงขึ้น และการพัฒนาโครงสร้างขั้นพื้นฐาน เช่น รถไฟความเร็วสูง สนามบินเชียงใหม่แห่งที่ 2 จะมาช่วยหนุนและทำให้เกิดการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มากขึ้นด้วยเช่นกัน

แนวโน้มการลงทุนในช่วงครึ่งปีหลัง การก่อสร้างคาดว่ายังคงมีต่อเนื่อง จากโครงการเดิมที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างในช่วงที่ผ่านมา การเปิดตัวโครงการใหม่ โดยเฉพาะกลุ่มอาคารสูง คอนโดมิเนียม อาจมีการชะลอตัวเพื่อดูสถานการณ์ตลาด ผู้ประกอบการรายใหญ่โดยเฉพาะจากส่วนกลาง ยังคงมองเห็นโอกาสและมั่นใจในศักยภาพของเมือง

อีกทั้งราคาอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดเชียงใหม่ยังไม่แพงมากเกินกว่าที่ผู้บริโภคระดับกลางจะซื้อได้ จึงมีกระแสการเปิดตัวโครงการใหม่ อาทิ กลุ่มศุภาลัย  กลุ่มชาญอิสระ เป็นต้น สำหรับแนวโน้มราคาในระยะต่อไปคงต้องปรับตามปัจจัยพื้นฐาน โดยเฉพาะต้นทุนของผู้ประกอบการ แต่โอกาสที่ผู้ประกอบการจะขึ้นราคาขายคงไม่ง่ายนัก เพราะด้วยซัพพลายที่ยังมีอยู่และแรงกดดันต่อต้นทุนยังต่ำ

ธปท.สภน.มีความเป็นห่วงเกี่ยวกับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในเชียงใหม่อย่างไรบ้าง ?

จากข้อมูลข้างต้นจะเห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้มีการปรับตัวอยู่แล้ว ธปท.สภน.มีความเป็นห่วงว่าสินค้าที่ยังเหลืออยู่หลายพันยูนิต หากมีการก่อสร้างเพิ่มขึ้นมาใหม่ในช่วงนี้อาจทำให้สินค้าล้นตลาดได้ ส่วนผู้บริโภคมีการปรับเปลี่ยนวิถีชีวิตไปมาก คนรุ่นใหม่มีการแยกตัวออกมาอยู่คอนโดมิเนียม เมื่อมีรายได้มากขึ้นก็จะเปลี่ยนไปซื้อบ้านของตัวเอง และปัจจุบันธนาคารพาณิชย์หลายแห่งเพิ่มระยะเวลาในการผ่อนสินเชื่อที่พักอาศัยนานขึ้น ทำให้คนมีโอกาสซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมและผ่อนชำระค่างวดในราคาที่ต่ำลงได้ เนื่องจากค่าผ่อนสูงกว่าค่าเช่าหอพักไม่มากนัก

สิ่งที่เป็นห่วงตามคือเรื่องการจราจรและการดูแลบ้านเมือง เมื่อผู้คนเข้ามาอาศัยในจังหวัดเชียงใหม่มากขึ้น การรองรับระบบสาธารณูปโภคก็ต้องมีการปรับปรุงและพัฒนาด้วยเช่นกัน ส่วนหนึ่งก็ได้เห็นการทำงานของผู้ว่าราชการจังหวัดเชียงใหม่และเทศบาลที่ได้เข้ามาดูแลเรื่องนี้บ้างแล้ว เช่น การก่อสร้างถนนวงแหวนรอบที่ 4 เพื่อรองรับการขยายตัวของเมือง แต่การจราจรในเขตเมืองชั้นในและการเชื่อมกับรอบนอกเข้าใจว่าอยู่ระหว่างการวางแผนดำเนินการ คงต้องใช้เวลา

อีกด้านหนึ่งทราบว่าทางจังหวัดได้หารือกับทางมหาวิทยาลัยเชียงใหม่ในการที่จะยกระดับให้จังหวัดเชียงใหม่เป็นเมืองมรดกโลก ประเทศไทยเรามีมรดกโลกอยู่ 5 แห่ง หากมีการผลักดันและยกระดับให้บางพื้นที่ของจังหวัดเชียงใหม่ เช่น คูเมืองเชียงใหม่เป็นมรดกโลก ก็จะเป็นการสร้างมาตรฐานให้กับจังหวัดเชียงใหม่ เป็นปัจจัยเสริมให้มีคนเข้ามาท่องเที่ยวมากขึ้น และจะเป็นการช่วยส่งเสริมศิลปวัฒนธรรมของเราด้วย

แม้จะดูเป็นเรื่องที่ท้าทายในการยกระดับเมืองเชียงใหม่สู่การเป็นเมืองมรดกโลก เพราะการก่อสร้างที่มุ่งสู่ความเจริญให้ทัดเทียมประเทศอื่นคงต้องดำเนินต่อไป ถือเป็นโจทย์สำคัญอีกข้อหนึ่งของผู้มีส่วนเกี่ยวข้อง ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชนและประชาชนที่ต้องหาจุดตรงกลางร่วมกัน ในการที่จะทำให้เมืองเชียงใหม่เป็นเมืองแห่งเศรษฐกิจและเมืองแห่งมรดกโลกไปพร้อมๆ กันได้อย่างไร...