รองนายกเล็กเชียงใหม่ กำชับสร้างอสังหาฯ ควรศึกษาก่อนลงทุน
เทศบาลนครเชียงใหม่ มีพื้นที่ครอบคลุมประมาณ 40 ตารางกิโลเมตร ประกอบด้วย 4 แขวง ได้แก่ แขวงนครพิงค์, แขวงกาวิละ, แขวงเม็งราย และแขวงศรีวิชัย รับผิดชอบพื้นที่ศูนย์กลางของจังหวัดที่มีการขยายตัวทางเศรษฐกิจและสังคมแบบก้าวกระโดด มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยและสิ่งอำนวยความสะดวกเพื่อรองรับกลุ่มคนที่เข้ามาอาศัยอยู่ในจังหวัดเชียงใหม่เป็นจำนวนมาก ทำให้พื้นที่เขตเมืองเกิดความแออัดและไม่เป็นระเบียบรวมถึงการก่อสร้างที่ไม่เป็นไปตามกฎหมายควบคุมอาคารได้กำหนดไว้ ส่งผลถึงความปลอดภัยและภาพลักษณ์ของเมืองที่สวยงาม
ดังนั้นจำเป็นต้องมีหน่วยงานส่วนควบคุมอาคารและผังเมืองดูแลการใช้ประโยชน์ที่ดินในเขตเทศบาลฯ เพื่อให้เกิดความเรียบร้อย ไม่ขัดต่อข้อกำหนดกฎหมายที่บัญญัติไว้ โดยมี คุณชาตรี เชื้อมโนชาญ รองนายกเทศมนตรีนครเชียงใหม่ ควบคุม ดูแลและรับผิดชอบ สำนักการช่าง กองสวัสดิการสังคม แขวงกาวิละและแขวงศรีวิชัย เป็นผู้ให้ข้อมูลและแนวทางการปฏิบัติที่ถูกต้องในการขออนุญาตก่อสร้างในเขตพื้นที่เทศบาลนครเชียงใหม่
บทบาทหน้าที่ส่วนงานควบคุมอาคารและผังเมืองเป็นอย่างไร
ส่วนควบคุมอาคารและผังเมือง สำนักการช่าง เทศบาลนครเชียงใหม่มีหน้าที่ควบคุม ดูแลและรับผิดชอบ 3 ส่วน ได้แก่
- การขออนุญาตก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน เคลื่อนย้ายใช้หรือเปลี่ยนใช้อาคาร ตรวจสอบและแก้ไขปัญหาเรื่องร้องเรียนต่างๆ ตราข้อบัญญัติท้องถิ่นเกี่ยวกับเขตควบคุมการก่อสร้างอาคารและการระวังชี้แนวเขตที่ดิน
- จัดทำผังเมืองรวม จัดทำผังเมืองเฉพาะ ให้คำปรึกษาด้านผังเมืองและสิ่งแวดล้อม เวนคืนและจัดกรรมสิทธิ์ที่ดิน เช่น การขอเวนคืนที่ดินเพื่อสร้างสวนสาธารณะหรือถนน เป็นต้น แผนที่ภาษี, ออกข้อบัญญัติท้องถิ่นด้านผังเมือง, ตรวจสอบการใช้ประโยชน์ที่ดินเขตเทศบาล, ควบคุมแนวเขตถนน ทางสาธารณะ, ที่ดินสาธารณประโยชน์ ควบคุมให้ปฏิบัติตามผังเมืองรวม
- ควบคุม ดูแลและรับผิดชอบการปฏิบัติงานในภารกิจถ่ายโอน อาทิ พ.ร.บ.ควบคุมน้ำมันเชื้อเพลิง พ.ศ.2542, พ.ร.บ.การขุดดินและถมดิน พ.ศ.2543, พ.ร.บ.โรงงาน พ.ศ.2535 เป็นต้น
การออกใบอนุญาตก่อสร้างปี 2556-ปี 2557ในเขตเทศบาลนครเชียงใหม่เป็นอย่างไร
สำหรับปี 2556 มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างในพื้นที่เขตเทศบาลนครเชียงใหม่จำนวน 800 ราย เป็นบ้านพักอาศัย 395 ราย, ที่พักอาศัยรวม-หอพัก 160 ราย, บ้านแถว (ทาวน์เฮ้าส์) 80 ราย, โรงแรม 62 ราย, อาคารชุด 48 ราย, อาคารพาณิชย์ 25 รายและอื่นๆ อีก 30 ราย การขออนุญาตก่อสร้างส่วนใหญ่จะอยู่ในแขวงเม็งราย, แขวงศรีวิชัย, แขวงนครพิงค์ และแขวงกาวิละตามลำดับ
ส่วนปี 2557 จนถึงเดือนกรกฎาคม 2557 มีการออกใบอนุญาตก่อสร้าง 451 ราย เป็นบ้านพักอาศัย 255 ราย, ที่พักอาศัยรวม-หอพัก 64 ราย, โรงแรม 39 ราย, บ้านแถว (ทาวน์เฮ้าส์) 36 ราย, อาคารชุด 25 ราย, อาคารพาณิชย์ 7 รายและอื่นๆ อีก 24 ราย การขออนุญาตก่อสร้างส่วนใหญ่จะอยู่ในแขวงศรีวิชัย, แขวงกาวิละ, แขวงเม็งราย และแขวงนครพิงค์ ตามลำดับ
ทั้งนี้คาดว่าในปี 2557 การขออนุญาตก่อสร้างมีแนวโน้มลดลง เนื่องจากข้อจำกัดในการใช้ประโยชน์ของที่ดินตามกฎกระทรวงผังเมืองใหม่เข้มงวดขึ้น ประกอบกับสถานการณ์ทางการเมืองของประเทศที่อาจส่งผลต่อเศรษฐกิจและความเชื่อมั่นของนักลงทุน ทำให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดเชียงใหม่ลดลงไปด้วย
สำหรับเทศบาลนครเชียงใหม่ได้ใช้ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 และ พ.ร.บ.ผังเมืองรวมเมืองเชียงใหม่ พ.ศ.2555 เป็นเครื่องมือในการออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร ปัจจุบัน พ.ร.บ.ผังเมืองฯ แบ่งเขตเป็นสีในการใช้ประโยชน์ที่ดินในแต่ละพื้นที่ กำหนดประเภทและความสูงของอาคารไว้อย่างชัดเจน เช่น เขตอนุรักษ์จะอยู่ในพื้นที่สี่เหลี่ยมคูเมืองเชียงใหม่ โดยกำหนดความสูงของอาคารไม่เกิน 12 เมตรและห้ามเป็นอาคารประเภทตึกแถว บ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์ ต้องมีพื้นที่ว่างไม่น้อยกว่าร้อยละ 30 ของพื้นที่และกำหนดรูปทรงของหลังคาเป็นแบบล้านนา เป็นต้น
คุณชาตรี เชื้อมโนชาญ รองนายกเทศมนตรีนครเชียงใหม่
ส่วนเขตการลงทุนเช่นพื้นที่ตั้งแต่สี่แยกศาลเด็กฝั่งขนส่งอาเขตไปทางโรงเรียนมงฟอร์ตจนถึงสี่แยกหนองหอย สามารถก่อสร้างอาคารความสูงไม่เกิน 23 เมตร ในกรณีที่ความสูงของอาคารเกิน 23 เมตรขึ้นไปมีพื้นที่ 4,000 ตารางเมตร และมีห้องพักเดิน 80 ห้อง จะต้องทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ส่วนเขตพื้นที่อื่น เช่น ย่านนิมมานเหมินท์ ความสูงของอาคารไม่เกิน 15 เมตร มีพื้นที่ว่างไม่น้อยกว่าร้อยละ 40ของพื้นที่ หรือย่านวัดเกตการามจำกัดความสูงของอาคารไม่เกิน 9 เมตร และต้องมีพื้นที่ว่างไม่น้อยกว่าร้อยละ 50 ของพื้นที่ ซึ่งนักลงทุนสามารถขอรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ส่วนควบคุมอาคารและผังเมือง สำนักการช่าง เทศบาลนครเชียงใหม่ได้
ขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้างในพื้นที่เขตเทศบาลฯ และบทลงโทษกรณีฝ่าฝืนระเบียบเป็นอย่างไร
การขออนุญาตก่อสร้าง ดัดแปลงและรื้อถอนอาคาร ภายในเขตเทศบาลนครเชียงใหม่ จะต้องเตรียมเอกสารประกอบการอนุญาตก่อสร้างให้ครบถ้วน อาทิ คำร้องขออนุญาต (ข.1), แบบแปลน, สำเนาบัตรประชาชน-ทะเบียนบ้าน, โฉนดที่ดิน, หนังสือยินยอมให้ปลูกสร้างในที่ดิน ฯลฯ โดยสำเนาเอกสารจะต้องเซ็นรับรองสำเนาถูกต้องทุกฉบับ
ขั้นตอนและกำหนดระยะเวลาพิจารณาคำขออนุญาตก่อสร้าง, ดัดแปลง , รื้อถอน, เคลื่อนย้าย, การขอให้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารนับตั้งแต่วันที่ยื่นคำขอจนถึงวันที่ออกใบอนุญาต ใช้ระยะเวลาไม่เกิน 45 วัน เมื่อผู้ขออนุญาตทำการแก้ไขแปลนแผนผังรายการประกอบอื่นๆ ถูกต้องและเป็นไปตามเทศบาลนครเชียงใหม่ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 และ พ.ร.บ.ผังเมือง พ.ศ.2555 แล้ว เจ้าหน้าที่จะดำเนินการตรวจสอบแบบตามขั้นตอนและการพิจารณาอนุญาตจะต้องเป็นไปตามกฎกระทรวง ข้อบัญญัติท้องถิ่นและกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้องด้วย
ค่าธรรมเนียมการตรวจแบบแปลนจะคิดตามพื้นที่ของอาคาร ได้แก่ อาคารสูงไม่เกินสองชั้นหรือสูงไม่เกิน 12 เมตร ตารางเมตรละ 0.50 บาท, อาคารที่สูงเกินสองชั้นแต่ไม่เกิน 3 ชั้นหรือสูงเกิน 12 เมตร แต่ไม่เกิน 15 เมตร ตารางเมตรละ 2 บาท, อาคารสูงเกิน 3 ชั้นหรือเกิน 15 เมตร ตารางเมตรละ 4 บาท, อาคารมีพื้นที่รับน้ำหนักบรรทุกเกิน 500 กิโลกรัมต่อหนึ่งตารางเมตร ตารางเมตรละ 4 บาท
ส่วนพื้นที่จอดรถที่กลับรถและทางเข้าออกของรถ ตารางเมตรละ 0.50 บาท, ป้าย ตารางเมตรละ 4 บาท และอาคารประเภทที่ต้องวัดความยาว เช่น เขื่อน ท่อ หรือทางระบายน้ำ รั้ว กำแพง คิดตามความยาว เมตรละ 1 บาท สามารถขอแบบฟอร์มคำร้องต่างๆ และคำแนะนำได้ที่ส่วนควบคุมอาคารและผังเมือง สำนักการช่างเทศบาลนครเชียงใหม่
ทั้งนี้กรณีการฝ่าฝืนระเบียบ ข้อกำหนดการก่อสร้าง ผู้ที่ก่อสร้างอาคาร, ดัดแปลง, เคลื่อนย้าย โดยเจ้าของอาคารไม่ได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นหรือทำการที่ผิดไปจากที่ได้รับอนุญาตตลอดจนวิธีการหรือเงื่อนไขที่เจ้าพนักงานส่วนท้องถิ่นกำหนดไว้ในใบขออนุญาตจะต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือนหรือปรับไม่เกิน 6 หมื่นบาทหรือทั้งจำ ทั้งปรับ และหากผู้ได้ฝ่าฝืนคำสั่งของเจ้าพนักงานท้องถิ่น นอกจากจะถูกระวางโทษแล้วจะต้องระวางโทษปรับเป็นรายวัน อัตราวันละไม่เกิน 1 หมื่นบาทตลอดเวลาที่ฝ่าฝืน
ทั้งนี้ถ้าเป็นการกระทำอันเกี่ยวกับอาคารเพื่อพาณิชยกรรม, อุตสาหกรรม, การศึกษา, สาธารณสุขหรือการกระทำในทางการค้า เพื่อให้เช่า ให้เช่าซื้อ ขาย หรือจำหน่าย โดยมีค่าตอบแทนแห่งอาคารนั้น ผู้กระทำต้องระวางโทษเป็นสองเท่าของโทษที่บัญญัติไว้สำหรับความผิดนั้น
กฎหมายควบคุมอาคารสอดคล้องกับการพัฒนาอสังหาฯ ในจังหวัดเชียงใหม่มากน้อยเพียงไร
จากเดิมที่ พ.ร.บ.ผังเมืองรวมเมืองเชียงใหม่ได้เว้นช่วงบังคับใช้ไป ทำให้การขยายตัวของเมืองเชียงใหม่เป็นไปอย่างไร้ทิศทางเนื่องจากไม่มีกฎหมายออกมาควบคุมและกำหนดขอบเขตของการก่อสร้างอาคารบ้านเรือน โดยระยะเวลาไม่กี่ปีที่ผ่านมา มีการก่อสร้างอาคารสูงเป็นจำนวนมากทำให้บดบังทัศนียภาพและความงดงามของเชียงใหม่ซึ่งเป็นเมืองที่มีความโดดเด่นและมีเอกลักษณ์แห่งวัฒนธรรมล้านนา
เมื่อ พ.ร.บ.ผังเมืองรวมเมืองเชียงใหม่ พ.ศ.2555 ประกาศใช้บังคับ เพื่อแก้ไขปัญหาความแออัดของอาคารและเป็นการพัฒนาเมืองให้เป็นระเบียบเรียบร้อย โดยส่วนตัวเห็นว่าการนำ พ.ร.บ.ผังเมืองรวมฯ และ พ.ร.บ.ควบคุมอาคารฯ มาใช้นั้นจะทำให้บ้านเมืองเกิดความเป็นระเบียบมากขึ้นและสอดคล้องกับการบริหารจัดการด้านอื่นๆ แต่ก็อาจจะมีบ้างที่ขัดต่อการพัฒนาในบางพื้นที่
ส่วนระเบียบในการขออนุญาตก่อสร้างที่ใช้ในปัจจุบัน ไม่มีขั้นตอนยุ่งยากซับซ้อน การตัดสินใจของนักลงทุนในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โครงการใดนั้น จะต้องมีการศึกษาเกี่ยวกับข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินตามกฎกระทรวงผังเมืองและข้อบัญญัติท้องถิ่นอยู่ก่อนแล้วว่ามีข้อกำหนดหรือข้อห้ามใดหรือไม่ เพื่อใช้ประกอบในการออกแบบอาคารก่อนที่จะดำเนินการยื่นขอรับใบอนุญาต ซึ่งเป็นประโยชน์และส่งผลดีต่อการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของแต่ละโครงการ
นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์หรือเจ้าของที่ดินควรคำนึงก่อนใช้ประโยชน์จากที่ดิน ความถูกต้องตามกฎระเบียบของ พ.ร.บ.ผังเมืองรวมฯ และพ.ร.บ.ควบคุมอาคารนับว่ามีความสำคัญ เพราะเรื่องความปลอดภัยต้องคำนึงมาเป็นอันดับแรก หากเกิดเหตุการณ์ที่ไม่คาดคิดหรือการสูญเสียขึ้นเพราะความประมาทจากการหลีกเลี่ยงกฎหมาย การเยี่ยวยาต่างๆ คงไม่คุ้มกับสิ่งที่สูญเสียไปอย่างแน่นอน...