รีวิวย่านที่อยู่อาศัยฝั่งสวนดอก รอบมหาวิทยาลัยเชียงใหม่

"โรงพยาบาลสวนดอก" หรือ "โรงพยาบาลมหาราชนครเชียงใหม่" ในสังกัดของคณะแพทย์ศาสตร์มหาวิทยาลัยเชียงใหม่ ได้รับการก่อตั้งขึ้นเมื่อวันที่ 12 ธันวาคม พ.ศ. 2499 มีชื่อเดิมคือ คณะแพทย์ศาสตร์ โรงพยาบาลนครเชียงใหม่ ที่มาของชื่อ "โรงพยาบาลสวนดอก" ซึ่งติดปากคนในพื้นที่เนื่องจากโรงพยาบาลแห่งนี้ตั้งอยู่ใกล้กับประตูสวนดอก ประตูเมืองของเมืองเชียงใหม่ ภายในโรงพยาบาลมีทั้งอาคารที่เปิดให้การรักษาผู้ป่วย และเป็นอาคารเรียนสำหรับนักศึกษาสายสุขภาพ รวมไปถึงยังมีหอพักนักศึกษาที่กระจายตัวอยู่ภายในและรอบๆ โรงพยาบาลอีกด้วย

นับตั้งแต่เปิดทำการ โรงพยาบาลสวนดอกก็เป็นเหมือนศูนย์กลางชุมชนที่ทำให้พื้นที่รอบๆ มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อยู่อย่างต่อเนื่อง คาบเกี่ยวกับการที่พื้นที่นี้ใกล้กับแหล่งท่องเที่ยวของจังหวัดอย่าง ย่านนิมมานเหมินทร์ ใกล้กับห้างสรรพสินค้าเมญ่าและห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลกาดสวนแก้ว ซึ่งในบทความนี้จะขอแบ่งพื้นที่ซึ่งมีบริบทออกเป็น 2 โซนตามกลุ่มผู้อาศัยที่แตกต่างกัน ได้แก่ฝั่งทิศเหนือ (ถนนห้วยแก้ว) และฝั่งทิศใต้ (ถนนสุเทพ) ของโรงพยาบาลสวนดอก ทั้งนี้ขอสงวนการกล่าวถึงพื้นที่นอกเหนือจากขอบรอบในของคูเมืองเนื่องจากบริบทที่แตกต่างกัน

ภาพรวมของย่าน : พื้นที่รองรับผู้ใช้บริการโรงพยาบาลและนักท่องเที่ยว

พื้นที่รอบมอชอฝั่งสวนดอก ได้แก่ พื้นที่ที่เป็นโรงพยาบาลมหาราชเชียงใหม่ (สวนดอก) ทั้งหมด ซึ่งมีทั้งส่วนที่เป็นอาคารโรงพยาบาล, อาคารเรียน, หอพักนักศึกษา, สวนอาหาร, ธนาคาร, และ บ้านพักเจ้าหน้าที่ กล่าวรวมถึงพื้นที่อื่นๆ ของมหาวิทยาลัยด้วย ได้แก่ หอประชุมมอชอ, สวนสุขภาพ, หอศิลปะและวัฒนธรรมมอชอ, หอพักคณะแพทย์, และสวนดอกปาร์ค มีถนนสุเทพอยู่ฝั่งด้านทิศใต้ของโรงพยาบาลสวนดอกเชื่อมต่อไปยังถนนรอบคูเมือง

ขณะที่ส่วนฝั่งด้านทิศเหนือของโรงพยาบาลก็มีถนนห้วยแก้วที่จะเชื่อมต่อไปยังถนนด้านหน้าของมหาวิทยาลัยฝั่งเชิงดอย พื้นที่ฝั่งทางทิศเหนือประกอบไปด้วย ห้างสรรพสินค้ากาดสวนแก้ว, โรงแรมเชียงใหม่ปางสวนแก้ว, โรงแรมเชียงใหม่ออคิด, โรงพยาบาลเชียงใหม่ราม, และวิทยาลัยเทคโนโลยีศรีธนาพณิชยการ รวมทั้งย่านนิมมานเหมินทร์และย่านศิริมังคลาจารย์ ทำให้ย่านนี้เป็นย่านที่มีความหลากหลายของบริบทที่มีกลุ่มผู้อยู่อาศัยต่างกัน โดยเป็นพื้นที่สำหรับคนทำงาน, ผู้ป่วยกับญาติผู้ป่วย นักศึกษา, คนพื้นที่ดั้งเดิม, และนักท่องเที่ยว

คนที่อาศัยอยู่ในย่านนี้ : คนที่เกี่ยวข้องกับโรงพยาบาลและนักท่องเที่ยว

เนื่องจากเป็นพื้นที่ของทางมหาวิทยาลัยและโรงพยาบาล ผู้อาศัยส่วนหนึ่งจะเป็นนักศึกษาและบุคลากรที่ทำงานในองค์กรดังกล่าว ทำให้เกิดการพัฒนาด้านที่อยู่อาศัยในพื้นที่โดยเฉพาะ หอพัก, คอนโด, และอาคารพาณิชย์ โดยมีรูปแบบการก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่อยู่ลึกเข้าไปในซอย และเปิดเป็นอาคารพาณิชย์ริมถนน รวมไปถึงผู้อาศัยในท้องที่ดั้งเดิมที่ยังคงมีบ้านอยู่ ส่วนผู้อยู่อาศัยชั่วคราวได้แก่ นักท่องเที่ยวชาวต่างชาติที่มาเช่าที่พักในระยะสั้นและระยะยาว เนื่องจากพื้นที่บางส่วนเป็นย่านช็อปปิ้งที่เอื้อต่อการเดินเที่ยว จึงมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยแบบโรงแรมเข้ามาด้วย อย่างไรก็ตามคนที่อยู่อาศัย 2 กลุ่มนี้ต้องการการใช้ชีวิตต่างกัน ส่งผลทำให้รูปการแบบให้บริการของร้านค้าและการพัฒนาที่อยู่อาศัยแตกต่างกันด้วย รวมไปถึงราคาที่ให้เช่าก็แตกต่างกันเช่นกัน

การใช้ชีวิตของคนในย่านนี้ : การใช้ชีวิตด้วยการเดินและจักรยาน อยู่อาศัยในซอยเล็กๆ

การใช้ชีวิตของผู้คนในโซนรอบมอชอฝั่งสวนดอกทางฝั่งทิศใต้ของโรงพยาบาลสวนดอก จะเกี่ยวข้องกับวิถีชีวิตของคนในโรงพยาบาล ในช่วงเช้าจะมีผู้ป่วยจำนวนมากเข้ามารับคิวเพื่อรับการรักษาในวันนั้น รวมไปถึงการเข้าเรียนและทำงานของนักศึกษาและคนทำงานในโรงพยาบาล และในช่วงเย็นบริเวณรอบโรงพยาบาลจะกลายเป็นเส้นทางสัญจรหลักในเมือง ทำให้การจราจรค่อนข้างหนาแน่น ภายในซอยตรงข้ามกับโรงพยาบาลเป็นชุมชนเก่าที่มีบ้านพักอาศัยอยู่มาก แต่ปัจจุบันบางส่วนได้ถูกเปลี่ยนเป็นหอพักและคอนโดเพื่อพักอาศัย ผู้คนจะใช้การเดินเท้าเพื่อออกมาซื้อของบริเวณริมถนนที่มีร้านค้าแบบสตรีทฟู้ด ร้านสะดวกซื้อ และร้านอาหารกระจายตัวอยู่ทั่วไป ทำให้ค่อนข้างสะดวกสบายในการเดินและการใช้มอเตอร์ไซด์ แต่สำหรับการเดินทางด้วยรถยนต์ในซอยจะค่อนข้างลำบาก เพราะซอยมีขนาดเล็กและมีที่จอดรถมักไม่เพียงพอ อีกทั้งยังไม่สามารถจอดรถริมถนนได้ตลอดเวลา ต้องใช้บริการลานจอดรถหรืออาคารจอดรถที่สวนดอกปาร์ค

ส่วนการใช้ชีวิตของผู้คนในโซนรอบมอชอฝั่งสวนดอกทางทิศเหนือของโรงพยาบาลสวนดอกจะแตกต่างกันกับฝั่งทางทิศใต้ เพราะผู้คนในย่านนี้ส่วนใหญ่จะเป็นนักท่องเที่ยวต่างชาติ คนทำงานในธุรกิจที่เกี่ยวข้อง และนักศึกษา เนื่องจากพื้นที่ตั้งอยู่บนถนนห้วยแก้วที่เป็นเส้นทางท่องเที่ยวหลักของเมืองเชียงใหม่ เชื่อมต่อไปยังเส้นทางท่องเที่ยวบนดอยสุเทพและย่านช็อปปิ้งบนถนนนิมมานเหมินทร์ จึงมีผู้คนเลือกเปิดร้านค้า ร้านอาหาร และที่พักสำหรับนักท่องเที่ยว โดยมีจุดศูนย์กลางพื้นที่อยู่ที่ห้างสรรพสินค้ากาดสวนแก้วและ เมญ่าที่รองรับนักท่องเที่ยวในปริมาณมาก ทั้งยังมีวิทยาลัยเทคโนโลยีศรีธนาพณิชยการ ทำให้มีนักศึกษาอยู่ในโซนนี้ด้วย การใช้ชีวิตจะใช้การเดินเท้าเช่นเดียวกันโดยเฉพาะนักท่องเที่ยวที่ใช้การเดินออกจากที่พักไปยังย่านช็อปปิ้งและห้างสรรพสินค้า ซึ่งในปัจจุบันมีการเลือกใช้จักรยานเข้ามาช่วยในการเดินทางเพิ่มขึ้นด้วยจากการมาเปิดให้บริการของจักรยาน MoBike และ จักรยาน Ofo แต่พื้นที่ในโซนนี้ยังไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับการใช้จักรยานมากเท่าที่ควร ได้แก่ ที่จอดจักรยาน, ทางลาด, และทางสำหรับจักรยาน

สิ่งที่คาดหวังจากย่านนี้ : การใช้ชีวิตกินอยู่แบบง่ายๆ หลีกหนีจากการจราจรวุ่นวาย

ด้วยบริบทของย่านรอบมอชอฝั่งสวนดอก เป็นย่านที่รองรับการอยู่อาศัยที่ทำงานหรือกำลังศึกษาในโรงพยาบาลสวนดอก และนักท่องเที่ยวที่มาพักอยู่ชั่วคราว ผู้คนในย่านนี้จึงต้องการความสะดวกสบายในการเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกด้วยการเดินเท้า, จักรยาน, หรือมอเตอร์ไซด์เป็นหลัก เนื่องจากการเดินทางด้วยรถยนต์อาจจะไม่สะดวกเนื่องจากที่จอดรถไม่เพียงพอ ถนนในซอยแคบ และ การจราจรค่อนข้างหนาแน่นโดยเฉพาะในช่วงเย็น ทำให้ผู้ที่ต้องการอาศัยอยู่ในระยะยาวหรือเจ้าของธุรกิจที่ทำโรงแรมหรือคอนโดมิเนี่ยมจะเลือกที่ตั้งอาคารอยู่ในซอยที่มีความสงบมากกว่าริมถนนที่ค่อนข้างวุ่นวาย เสียงดัง ซึ่งต่อไปหากมีการพัฒนาให้โซนนี้สามารถเดินทางด้วยเท้าด้วยสะดวก, มีทางม้าลายและไฟแดงชัดเจน, มีที่นั่งพักที่มีร่มไม้ตามรายทาง, มีร้านสะดวกซื้อ, และที่จอดรถที่เพียงพอหรือสามารถให้เช่าที่จอดรถร่วมกับที่จอดรถของทางโรงพยาบาลหรือทางห้างสรรพสินค้ากาดสวนแก้วได้ ก็จะช่วยตอบโจทย์การใช้ชีวิตในย่านนี้ได้ดีมากขึ้น

สิ่งที่คุณไม่เคยรู้เกี่ยวกับย่านนี้ : ผู้ใช้บริการโรงพยาบาลมีจำนวนมากจนเกิดการพัฒนาพื้นที่โดยรอบ

โรงพยาบาลสวนดอก มีพื้นที่ประมาณ 300 ไร่ มีขนาด 2,279 เตียง ซึ่งปัจจุบันโรงพยาบาลมีการขยายขนาดและก่อสร้างอาคารใหม่อยู่ตลอดเวลา มีบุคลากรทั้งหมด 5,015 คน และจัดว่าเป็นโรงพยาบาลที่ใหญ่ที่สุดในจังหวัดเชียงใหม่ รองรับผู้ป่วยจากทั้ง 17 จังหวัดภาคเหนือ ให้บริการรักษาทั้งผู้ป่วยนอก (OPD), ผู้ป่วยใน (IPD), และ ผู้ป่วยฉุกเฉิน (ER) ทั้งยังมีศูนย์ความเป็นเลิศทางการแพทย์ เช่น ศูนย์โรคหลอดเลือดสมอง, ศูนย์โรคหัวใจ , ศูนย์อุบัติเหตุระดับ 1, และศูนย์รักษาและวิจัยโรคมะเร็งภาคเหนือ ทำให้มีผู้มาใช้บริการโรงพยาบาลค่อนข้างมากและจะหนาแน่นในบางช่วงเวลาและบางวัน

ตลาดที่อยู่อาศัยของพื้นที่: คอนโดและโรงแรมราคาสูงสำหรับลูกค้าเฉพาะกลุ่ม
จากการเพิ่มขนาดโรงพยาบาลสวนดอกและการพัฒนาทางด้านการท่องเที่ยวในย่านนิมมานเหมินทร์ ทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมีเนียมและโรงแรม แต่ที่ดินสำหรับพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในย่านนิมมานเหมินทร์ค่อนข้างมีราคาสูง อีกทั้งไม่สามารถสร้างอาคารสูงได้เนื่องจากติดกฎหมายผังเมืองทำให้อาจจะไม่คุ้มค่ากับการลงทุน ทำให้คอนโดมีเนียมต้องขยับเข้าไปอยู่ลึกในซอยและเป็นคอนโดที่ขนาดไม่ใหญ่มากนักเนื่องจากไม่มีพื้นที่พัฒนาที่มีขนาดใหญ่ และด้วยต้นทุนที่ค่อนข้างสูงทำให้ราคาขายหรือเช่ามีราคาสูงตามไปด้วย แต่ก็สอดคล้องกับกลุ่มเป้าหมายที่เป็นผู้ที่ทำงานในโรงพยาบาลซึ่งมีรายได้ค่อนข้างมาก จึงยังสามารถขายห้องได้อยู่ ส่วนนักศึกษาสายสุขภาพสามารถเลือกอยู่หอพักนอกของทางคณะได้ ทำให้ไม่จำเป็นต้องซื้อคอนโดมีเนียม สำหรับพื้นที่อื่นๆ ยังสามารถซื้อคอนโดสำหรับเช่าได้อยู่ เนื่องจากสามารถรองรับนักท่องเที่ยวที่มาเที่ยวในย่านนี้ได้

         

สิ่งที่จะทำให้คุณหลงรักย่านนี้ : ศูนย์รวมความสะดวกที่มีร้านค้า กาดนัด และห้างให้เลือกซื้อของ

"สวนดอกปาร์ค" อาคารจอดรถพร้อมร้านค้า, ร้านอาหาร, ร้านสะดวกซื้อ, และธนาคาร เป็นอาคารใหม่บนย่านรอบมอชอฝั่งสวนดอกที่ปัจจุบันมีร้านชื่อดังมาเปิดมากมาย อาทิ แม็คโดนัลด์, แบล็กแคนย่อน, ท็อปซุปเปอร์มาร์เก็ต, และธนาคารไทยพาณิชย์ ทำให้การใช้ชีวิตในย่านนี้ค่อนข้างจะสะดวกสบาย สามารถมาซื้อของที่เดียวจบได้ นอกจากนี้ยังสามารถมาใช้บริการร้านกาแฟทูฟาสทูสลีป ที่เปิดให้บริการ 24 ชั่วโมงอีกด้วย ซึ่งตอบโจทย์กับนักศึกษาที่นิยมมาอ่านหนังสือในช่วงกลางคืนกัน อีกทั้งในวันจันทร์และวันอังคารยังมีกาดนัดสวนดอกปาร์คที่มีร้านค้าและร้านอาหารมาเปิดบูธขายของอีกด้วย

ส่วนโซนฝั่งสวนดอกทางทิศเหนือก็มี "12 ห้วยแก้ว" และ "กาดสวนแก้ว" ห้างสรรพสินค้าเก่าแก่ของจังหวัดเชียงใหม่ ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน ทั้งร้านค้า, ร้านอาหาร, ร้านเหล้า, ยิมออกกำลังกาย, โรงหนัง, คาราโอเกะ, ลานโบวลิ่ง, ฯลฯ และทางห้างยังมีการจัดกาดนัดและเทศกาลงานต่างๆ เพื่อรองรับนักท่องเที่ยวอยู่เสมอ ทำให้ผู้ที่อาศัยอยู่โซนนี้สะดวกสบายในการใช้ชีวิตและมีสีสันที่เปลี่ยนไปตามเทศกาลตลอดทั้งปี

พื้นที่รอบมหาวิทยาลัยเชียงใหม่ฝั่งสวนดอกนี้คือ ความแตกต่างที่รวมเป็นหนึ่งเดียว ให้มิติแห่งการอยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ทั้งผู้ที่มาใช้บริการและบุคลากรของโรงพยาบาล มีความสะดวกสบายในการใช้ชีวิตภายในและรอบๆ สามารถเข้าถึงสถานที่ต่างๆ ได้ด้วยการเดินและการปั่นจักรยาน สะดวกด้วยการอยู่อาศัยใกล้ที่ทำงานด้วยหอพักและคอนโดที่อยู่ในซอยใกล้โรงพยาบาล ขณะเดียวกันพื้นที่อีกด้านหนึ่งก็เป็นโซนรองรับนักท่องเที่ยวผู้มาเยือนย่านชอปปิ้งอย่างถนนนิมมานเหมินทร์และห้างสรรพสินค้า มีโรงแรมและคอนโดเปิดให้เข้าพักและเช่าระยะสั้นอยู่รายรอบ ที่แม้ว่าย่านนี้จะมีการจราจรที่หนาแน่น แต่หากใครชอบการใช้ชีวิตเรียบง่ายด้วยการเดิน พื้นที่ในเมืองแบบนี้ก็จะตอบโจทย์การใช้งานที่ครบทุกด้านของคุณได้อย่างแน่นอน

Market's Snapshot

• การเติบโตของตลาดคอนโดและห้องชุดพักอาศัยรอบ ม.เชียงใหม่ยังชะลอตัว ค่ากลางโครงการต้นปี 2018 อยู่ที่ 2.5 ล้านบาท 
• ย่านนิมมานเหมินทร์ครองแชมป์ราคาเฉลี่ยคอนโดอยู่ที่ 46,880 บาทต่อตารางเมตร
• ปัจจุบันมีคอนโด 16 โครงการเปิดขายรอบ ม.เชียงใหม่ ด้วยแนวโน้มการเติบโตราคาช่วงต้นปี 2018 เฉลี่ย 0.49%
  
  

คลิก! อ่านบทความ แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยจังหวัดเชียงใหม่ “รอบ ม.เชียงใหม่”