ลงทุนคอนโดยังเป็นโอกาสทองหรือไม่ในยุคที่มีวัคซีน COVID-19

นักลงทุนหลายคนคงมีคำถามผุดขึ้นมาในใจว่ายังเป็นโอกาสทองจริงหรือไม่ ในการลงทุนคอนโดมิเนียม ในยุคที่มีวัคซีนโควิด-19 แล้ว วันนี้ Baania นำบทความของ รศ.ดร.นิติ รัตนปรีชาเวช จากโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ในเรื่องโอกาสของการลงทุนคอนโดหลังจากที่มีวัคซีน COVID-19 แล้วมาเล่าให้ฟังกันครับ

ลักษณะการลงทุนคอนโดในอดีต

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาจะเห็นได้ว่า การลงทุนในคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่า เป็นรูปแบบการลงทุนเพื่อการสร้างรายได้เชิงรับ (Passive Income) ที่ได้รับความนิยมอย่างมาก เนื่องจากเป็นการลงทุนที่สามารถสร้างอัตราผลตอบแทนที่สม่ำเสมอและสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร พันธบัตรรัฐบาลหุ้นกู้หรือแม้แต่หุ้นสามัญบางส่วนในตลาดหลักทรัพย์ โดยนักลงทุนหลายรายมุ่งเน้นในการเจาะตลาดกลุ่มผู้บริหารชาวต่างชาติที่มาทำงานในเมืองไทย (Expats) ที่มีกำลังชื้อสูง

คอนโดได้รับผลกระทบจาก COVID-19

อย่างไรก็ตาม ด้วยโรคระบาดโควิด 19 ที่เกิดขึ้นในปี 2563 สืบเนื่องมายังปี 2564 นี้ได้ก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในด้านต่างๆ ตามมามากมาย โดยเฉพาะในด้านความต้องการที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ ที่ทำให้เกิดความไม่มั่นใจขึ้นอย่างมากในกลุ่มนักลงทุนรายย่อยในคอนโดมิเนียม อันสืบเนื่องจากการย้ายกลับประเทศของผู้บริหารชาวต่างชาติจำนวนมาก การถูกปรับลดงบประมาณในการเช่าลง ซึ่งส่งผลกระทบแก่การบอกเลิกสัญญาเช่าและการขอต่อรองลดราคาในการเช่า รวมไปถึงการระงับการเดินทางเข้าประเทศของผู้บริหารชาวต่างชาติกลุ่มใหม่ ในทางตรงกันข้ามกับอุปทานของตลาดที่แม้แต่ในช่วงก่อนโควิด 19 จะระบาดก็มีอุปทานคอนโดมิเนียมเป็นจำนวนมากที่เป็นทางเลือกให้กับผู้เช่าอยู่แล้ว กอปรกับการที่กลุ่มโรงแรมบางส่วน หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นที่จะสามารถทดแทนตลาดคอนโดมิเนียมได้ต่างก็พยายามที่จะเข้ามาแข่งขันแย่งลูกค้าในตลาดเช่านี้เช่นเดียวกัน ซึ่งล้วนแล้วแต่ส่งผลให้ตลาดเช่าคอนโดมิเนียมมีแรงกดดันเป็นอย่างสูงกับกลุ่มเจ้าของผู้ปล่อยเช่า โดยเฉพาะกับกลุ่มที่มีภาระในการกู้เงินเพื่อการลงทุน

วัคซีน COVID-19 คือความหวัง    

ในเวลานี้เชื่อว่านักลงทุนรายย่อยหลายคนต่างคาดหวังกับวัคซีนที่จะช่วยทำให้เศรษฐกิจต่างๆ กลับมาฟื้นตัวได้โดยเร็ว อย่างไรก็ตาม จากร่างกำหนดการฉีดวัคซีนสำหรับประชาชนไทยและประชากรโลก ดูท่าว่าจะต้องใช้ระยะเวลาอยู่พอสมควรกว่าที่จะสามารถฉีดวัคซีนได้อย่างเพียงพอ โดยน่าจะกินระยะเวลาอย่างรวดเร็วที่สุดก็น่าจะเป็นช่วงปลายปี 2564 นี้เอง ซึ่งย่อมจะส่งผลให้ระบบเศรษฐกิจจะต้องกินระยะเวลาที่ค่อนข้างยาวนานกว่าที่จะกลับมาอยู่ในระดับช่วงก่อนโรคระบาดโควิด 19 ที่หลายสำนักคาดการณ์ไว้ว่าอาจจะต้องใช้ระยะเวลาไม่ต่ำกว่า 3- 5 ปี เลยทีเดียว อย่างไรก็ตาม นักลงทุนบางรายก็เห็นว่าในช่วงวิกฤตนี้เองก็น่าจะเป็นโอกาสทองของการลงทุนในคอนโดมิเนียม เนื่องจากการที่มีอำนาจต่อรองที่สูงกว่าผู้พัฒนาโครงการ ที่ไม่สามารถขึ้นราคาได้มากนัก ทั้งยังต้องมีการจัดการส่งเสริมการตลาดต่างๆ เป็นอย่างมากเพื่อการรักษาสภาพคล่องของตนเอง โดยเฉพาะที่การรับรู้รายได้ของธุรกิจคอนโดมิเนียมจะเกิดขึ้นจริงก็ต่อเมื่อโครงการเสร็จสิ้นสมบูรณ์แล้วที่อาจกินระยะเวลาอย่างน้อยที่ 1-5 ปี  

มุมมองของนักลงทุนคอนโด

มุมมองของนักลงทุนต่อสภาวะตลาดที่ยังถือได้ว่ายังไม่คลี่คลายดีนักก็ควรที่จะมีความระมัดระวังเป็นอย่างสูงและไม่การ์ดตก เพราะการลงทุนในคอนโดมิเนียมนั้นต้องใช้ระยะเวลาที่ยาวนานกว่า 10 ปีกว่าที่จะคืนทุน ดังนั้นแล้ว ปัจจัยสภาพเศรษฐกิจและปัจจัยส่วนบุคคล เช่น ความสม่ำเสมอของรายได้ที่ได้มาจากผู้เช่า ความสามารถในการรักษาระดับราคาค่าเช่า ความสามารถในการแข่งขันกับอาคารอื่น ความสามารถในการรองรับกับการขาดค่าเช่าไปอีกอย่างน้อย  1 ปี ความเข้าใจถึงการปรับฐานอัตราผลตอบแทนจากค่าเช่าในตลาดที่จะปรับลดลงในอนาคตอันใกล้ อันเนื่องจากงบประมาณและจำนวนที่มีจำกัดของผู้เช่าและการแข่งขันที่รุนแรงของผู้ให้เช่า ความเข้าใจในลักษณะสภาพคล่องที่ต่ำของการลงทุนในคอนโดมิเนียมหากเปรียบเทียบกับการลงทุนในทรัพย์สินประเภทอื่น ความสามารถและความมั่นคงจากงานประจำของผู้ลงทุน ตลอดจน รายจ่ายอย่างค่าส่วนกลาง ค่าบำรุงรักษาและดอกเบี้ยเงินกู้ ย่อมจะเป็นปัจจัยขั้นต้นที่นักลงทุนทั้งหน้าใหม่และหน้าเดิมจะต้องคิดวิเคราะห์อย่างถี่ถ้วนไม่เฉพาะแค่การส่งเสริมการตลาดเฉพาะหน้าที่เย้ายวนหรือการได้สิทธิประโยชน์ในเรื่องการลดหย่อนค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ของภาครัฐในขณะนี้เท่านั้น เพราะนักลงทุนอาจจะดีใจที่ได้คอนโดมิเนียมในราคาพิเศษในตอนแรก แต่จะมานั่งเสียใจในระยะยาวที่ไม่มีใครมาเช่าหรือที่ได้ค่าเช่าในระดับที่ต่ำกว่าที่คาดหวัง ครั้นว่าอยากจะเปลี่ยนใจไปถือเงินสดหรืออยากที่จะย้ายไปอยู่ในทำเลอื่นก็ไม่สามารถจะกระทำได้

สรุปเป็นโอกาสทองของการลงทุนคอนโดหรือไม่

โดยสรุปแล้วหากถามว่าเวลานี้เป็นโอกาสทองของการลงทุนหรือไม่ก็คงตอบได้ว่า หากนักลงทุนรายย่อยสามารถตอบข้อสงสัยข้างต้นได้ทั้งหมดแล้ว ในการลงทุนในช่วงเวลานี้ก็น่าจะเป็นช่วงจังหวะ โอกาสที่ดีและเหมาะสมในการเข้าสู่ตลาด  ในทางตรงกันข้าม หากว่านักลงทุนรายย่อยไม่สามารถตอบข้อสงสัยข้างต้นได้โดยสมบูรณ์ก็ย่อมจะถือได้ว่า การลงทุนยังคงมีความเสี่ยงสูงอยู่นั่นเอง ทั้งนี้ อาจกล่าวได้ว่า การลงทุนใดๆ ก็ตามล้วนแล้วแต่มีความเสี่ยง หากแต่ถ้านักลงุทนได้ประเมินองค์ประกอบต่าง ๆ  เป็นอย่างดีแล้วก็ควรที่จะเดินหน้าลงทุนได้เลย เพราะการไม่ลงทุนในช่วงเวลาที่เหมาะสมก็ย่อมหมายถึงการเสียโอกาสในการลงทุน นั่นเอง

ขอบคุณบทความจาก รศ.ดร.นิติ รัตนปรีชาเวช จากโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ จัดตั้งขึ้นโดยความร่วมมือระหว่างธนาคารโลก กรมที่ดิน และ University of South Australia ตลอดจน ด้วยความเชี่ยวชาญของคณาจารย์ ความร่วมมือจากองค์กรทั้งภาครัฐและภาคเอกชนทำให้หลักสูตรเป็นที่ยอมรับและได้การรับรองมาตรฐานจากองค์กรทางด้านมาตรฐานการศึกษาระดับโลกอย่าง Association to Advance Collegiate Schools of Business (AACSB), European Quality Improvement System (EQUIS) นอกจากนี้ ยังได้รับการจัดอันดับให้อยู่ใน Top 100 ของโลกมาโดยตลอดจาก Eduniversal/ Best Masters Ranking โดยหลักสูตรปริญญาโท Master of Science in Real Estate Business (MRE) รุ่นที่ 21 (MRE #21) เริ่มเปิดรับสมัครนักศึกษาใหม่ตั้งแต่วันนี้ ถึง 3 พฤษภาคม 2564 ผู้ที่สนใจสามารถศึกษาหรือสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ โทร. 0-2613-2260, 0-2613-2297 หรือ www.re.tbs.tu.ac.th และอีเมล์ [email protected]