ลดค่าธรรมเนียมโอน ค่าจดจำนอง ส่งผลมากน้อยแค่ไหน?

​ผลจากประกาศคณะรัฐมนตรี ได้เห็นชอบมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ปี 2562 ระยะที่ 2 โดยมีมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้งการลดภาษีสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัย และการปล่อยสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ ประกอบด้วย

ลดค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนและค่าจดจำนองดีจริงเหรอ?

มาตรการลดภาระให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อสนับสนุนและบรรเทาภาระให้แก่ประชาชนที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง โดยรัฐบาลจะลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนและค่าจดทะเบียนการจำนองดังนี้

-ลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนจากเดิม 2% เหลือร้อยละ 0.01%

-ลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์จากเดิม 1% เหลือ 0.01%

-เฉพาะการซื้อขายที่อยู่อาศัยที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด ในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท

 

การจดทะเบียนการโอน และค่าจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ ต้องดำเนินการในคราวเดียวกัน โดยเริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ประกาศกระทรวงมหาดไทยมีผลบังคับใช้ถึงวันที่ 24 ธันวาคม 2563 

สิ่งที่เกิดขึ้นจากการประกาศใช้มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าธรรมเนียมค่าจดจำนองหลักประกัน อย่างแรกเป็นการช่วยลดภาระให้กับคนซื้อบ้านโดยตรง โดยบ้านราคา 1 ล้านบาท จากที่ต้องเสียค่าธรรมเนียม และค่าจดจำนองรวมกัน 3% หรือเท่ากับ 3 หมื่นบาท ภาระของผู้ซื้อบ้านจะลดลงเหลือแค่ 0.02% หรือแค่ 200 บาท ส่วนบ้านหรือคอนโด ในราคา 3 ล้านบาท นับเป็นการจ่ายค่าโอนกับค่าจดจำนองเพียง 600 บาท จากปกติที่ต้องจ่าย 90,000 บาท

นอกจากนี้ คณะรัฐมนตรี ยังเห็นชอบร่างประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง การเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด กรณีห้องชุด ตามหลักเกณฑ์ที่คณะรัฐมนตรีกำหนด และร่างประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง การเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ตามประมวลกฎหมายที่ดิน กรณีอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน ตามหลักเกณฑ์ที่คณะรัฐมนตรีกำหนด

ทั้งนี้จากข้อมูลในเดือนตุลาคม 2562  ที่ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีอยู่ประมาณ 34,731 หน่วย คิดเป็น 57% ของที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จทั้งหมด  คาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จ ในปี 2563 อีกประมาณ 145,269 หน่วย จึงมีที่อยู่อาศัยรวมกว่า 180,000 หน่วย

จากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ทั้งการลดค่าจดจำนอง และลดค่าธรรมเนียมการฮอน  นอกจากจะช่วยกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์แล้ว ยังช่วยเหลือให้ผู้บริโภคสามารถเข้าถึงการมีที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้นกว่าเดิม

ตลาดบ้าน 3 ล้าน

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า อุปทานตลาดบ้านพักอาศัย ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ ยังมีเหลือขายอยู่ประมาณ 86,000 หน่วย มูลค่าเกือบ 390,000 ล้านบาท 

ส่วนทางด้าน สำนักวิจัย LPN (LPN Wisdom) สำรวจตลาดช่วงครึ่งปีแรกของปี 2562 พบว่า มีโครงการเปิดใหม่รวมทั้งสิ้น 103 โครงการ 17,873 หน่วย นับว่าเป็นจำนวนหน่วยลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2561 ประมาณ 3% 

ในส่วนของ บ้านเดี่ยว ในรอบ 6 เดือนแรกของปี 2562 มีโครงการใหม่ 44 โครงการ จำนวน 5,241 หน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน จำนวน 4,333 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 20%

ตลาดบ้านแฝดมีจำนวนโครงการเปิดใหม่ 23 โครงการ จำนวน 2,409 หน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน จำนวน 2,060 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 20%

เมื่อเจาะลึกในระดับราคาสำหรับโครงการที่เปิดขายใหม่ในรอบ 6 เดือนแรกของปี 2562 อยู่ที่ราคา 2-3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท เป็นกลุ่มบ้านที่มีการเปิดขายมากที่สุด

สำหรับบ้านในระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท มีสัดส่วน 14.3% ส่วนบ้านเดี่ยว ราคา 3-6 ล้านบาท มีสัดส่วนมากถึง 44.4% ระดับราคา 6-10 ล้านบาท มีสัดส่วน 34.7%

ขณะที่บ้านในราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทกับราคา 10-20 ล้านบาท มีสัดส่วนใกล้เคียงกันที่ 10% ส่วนกลุ่มบ้านแฝดราคา 3-6 ล้านบาท มีสัดส่วน  78.2% และบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีสัดส่วน 14% และราคา 10-20 ล้านบาท มีสัดส่วนประมาณ 5%

 

ส่องภาพรวมตลาด ปี 62-65

บทวิเคราะห์จาก EIC ธนาคารไทยพาณิชย์ บทวิเคราะห์ (EIC Industry Review) เรื่อง  REAL ESTATE 2019 : RESIDENTIAL MARKET ระบุว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2019 มีแนวโน้มหดตัวลงจากปี 2561 จากปัจจัยการเข้ามากำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวดอย่าง Loan-to-Value (LTV)

EIC คาดการณ์ว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศปี 2019 อาจปรับลดลงประมาณ 10% เทียบกับปีก่อนหน้า มาอยู่ที่ 7.6 แสนล้านบาท (หลังจากที่ปีก่อนขยายตัวสูงกว่า 26%YOY)

ตลาดหลักยังคงเป็นกรุงเทพฯ และปริมณฑลประมาณ 5.1 แสนล้านบาท ขณะที่หน่วยขายได้ (Presale) ของที่อยู่อาศัยที่เปิดขายในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2562 คาดว่าจะหดตัวประมาณ 14% เทียบกับปี 2561โดยคอนโดมิเนียมมีโอกาสลดลงมากที่สุด เนื่องจากเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ได้รับผลกระทบทั้งทางตรงและทางอ้อมจากมาตรการ LTV และกำลังซื้อของต่างชาติที่ถดถอยลงก

ขณะที่ ผู้ประกอบการอาจชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ (หดตัวประมาณ 12% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า) เนื่องจากกำลังซื้อที่ชะลอตัว ผนวกกับภาวะอุปทานส่วนเกินที่ยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียม

EIC ประเมินว่า หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ปี 2019 มีโอกาสหดตัวเกือบ 11% เทียบกับปีก่อนหน้า

ในช่วงไตรมาสแรกของปีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์อาจยังคงขยายตัวได้ เนื่องจากทั้งผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยอาจจะเร่งขาย และผู้บริโภคเร่งซื้อ ก่อนมาตรการ LTV จะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2019

สำหรับแนวโน้มอุปสงค์ที่อยู่อาศัยในช่วง  2020-2022 EIC คาดว่า หน่วยโอนกรรมสิทธิ์จะมีแนวโน้มทยอยฟื้นตัวที่อัตราเฉลี่ยประมาณ 3% ต่อปี และเติบโตเฉลี่ยประมาณ 5% สำหรับมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ สอดรับไปกับการเติบโตของเศรษฐกิจที่มีต่อเนื่อง

โดยคาดการณ์ด้วยว่า การขยายตัวเฉลี่ยอยู่ที่ 3.5-4.0% ต่อปี ปัจจัยสนับสนุนจากการขยายตัวของเขตเมืองตามการเพิ่มขึ้นของเส้นทางคมนาคมใหม่ โดยเฉพาะรถไฟฟ้าหลายสายในกรุงเทพฯ และปริมณฑล และการปรับผังเมืองที่อาจเพิ่มพื้นที่ศักยภาพในระยะข้างหน้า รวมถึงขนาดของครัวเรือนที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะกรุงเทพฯ และจังหวัดหัวเมืองหลัก