สูตรลับคัดหาคอนโดฯ สุดยอดเพื่อการลงทุน

เชียงใหม่ในขณะนี้กำลังเป็นช่วงที่มีคอนโดฯ ใหม่เกิดขึ้นจำนวนมาก แต่ละแห่งต่างนำเสนอรูปลักษณ์และจุดเด่นที่ล่อตาล่อใจกันไปคนละแบบ จนทำให้หลายคนเลือกกันไม่ถูกว่าควรจะซื้อห้องชุดไหน ในโครงการใดจึงจะดี ถึงจะคุ้มค่ากับเงินลงทุนที่ลงไป

จริงๆ แล้ว ในแวดวงลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นมีเครื่องมือชั้นเลิศตัวหนึ่งที่สามารถนำมาใช้ชี้หรือวัดความน่าสนใจลงทุนของคอนโดฯ แต่ละแห่งได้เป็นอย่างดี เครื่องมือที่ว่านี้ก็คือ “ผลตอบแทนค่าเช่าในรูปเงินสด (Cash-on-Cash Rental Yield)” หรือบางครั้งในต่างประเทศนิยมเรียกกันว่า “อัตราผลได้ของเจ้าของ (Equity Dividend Rate)” นั่นเอง

ที่อัตราผลตอบแทนตัวนี้ใช้ได้ดีจนได้รับการโจษจันกันว่าเป็นสูตรลับความสำเร็จในการเลือกซื้อคอนโดฯ ก็เพราะเป็นดัชนีที่สังเคราะห์ขึ้น โดยผ่านการวางแผนลงทุนอย่างเบ็ดเสร็จครบทุกมิติแล้ว ตั้งแต่เรื่องราคา เงื่อนไขการซื้อ การกู้ยืมเงิน กลยุทธ์การถือครองไปจนกระทั่งถึงการให้เช่าเลย

โดยสูตรง่ายๆ ของการคำนวณหาผลตอบแทนค่าเช่าในรูปเงินสดนี้ แสดงให้เห็นได้ดังนี้คือ    ผลตอบแทนค่าเช่าในรูปเงินสด = (ค่าเช่ารับทั้งปี-ค่าใช้จ่ายทั้งปี-เงินผ่อนธนาคารทั้งปี) x 100 ÷ (เงินจอง+เงินดาวน์+ค่าตกแต่ง)

ทั้งนี้เงื่อนไขสำคัญที่จะทำให้สามารถหาผลตอบแทนตัวนี้ออกมาได้ก็คือจะต้องสามารถหาข้อมูลครบถ้วนทุกรายการออกมาให้ได้เสียก่อนและเวลาประยุกต์ใช้จะต้องพยายามหาคอนโดฯ มาเปรียบเทียบให้มากแห่งที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ ยิ่งหาได้มากทำเลและมากโครงการเท่าไหร่ยิ่งดีเท่านั้น และเพื่อให้ดัชนีที่หาออกมาได้มีความน่าเชื่อถือมากที่สุด เวลาลงพื้นที่สำรวจเก็บข้อมูลจะต้องใส่ใจเป็นพิเศษคือต้องละเอียด รอบคอบ ห้ามมองข้ามหรือตกหล่นข้อมูลใดๆ ไปอย่างเด็ดขาด กรณีเป็นคอนโดฯ เก่า โดยทั่วไปข้อมูลมักหาได้ง่ายเพราะมีข้อมูลจริงอ้างอิงได้อยู่แล้ว ซึ่งผิดกับโครงการใหม่ที่จำเป็นต้องใช้ข้อมูลของโครงการอื่นในละแวกเดียวกันมาเปรียบเทียบแทน จริงๆ แล้วอัตราผลตอบแทนตัวนี้ ในทางการเงินก็คืออัตราผลตอบแทนจากการลงทุนรายปี (Return on Investment: ROI) ของคอนโดฯ นั่นเอง ซึ่งเมื่อหาออกมาได้แล้วนอกจากจะสามารถใช้เปรียบเทียบเลือกคอนโดฯ ลงทุนที่น่าสนใจได้แล้ว และยังอาจนำไปเปรียบเทียบดูความน่าสนใจกับโอกาสการลงทุนอื่นๆ ได้ดีไม่แพ้กันด้วย

เพื่อให้มองเห็นภาพในการนำไปประยุกต์ใช้ชัดเจนขึ้นขอยกตัวอย่างดังนี้ นายอนุชา กำลังวางแผนลงทุนคอนโดฯ ในเชียงใหม่อยู่ โดยมีคอนโดฯ ที่สนใจอยู่ 2 แห่ง คือโครงการ ก. อยู่บริเวณถนนสุเทพและโครงการ ข. อยู่บริเวณถนนห้วยแก้ว ซึ่งหลังจากใช้เวลาลงพื้นที่สำรวจข้อมูล ค้นพบข้อมูลดังนี้

โครงการ ก. ราคาขาย 1.5 ล้านบาท เงินจอง 25,000 บาท ดาวน์ 200,000 บาท กู้ธนาคาร 1,275,000 บาท โดยต้องผ่อนธนาคารเดือนละ 8,000 บาท ห้องชุดนี้ไม่ต้องตกแต่งใดๆ เนื่องจากเป็นโครงการใหม่ที่ตกแต่งเรียบร้อยแล้ว ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ 12,000 บาทต่อเดือน มีค่าใช้จ่ายรายเดือนอยู่ที่ 1,400 บาท

โครงการ ข. เป็นคอนโดฯ เก่า ราคาขาย 1.0 ล้านบาท ต้องดาวน์ 200,000 บาท และกู้ธนาคาร 800,000 บาท โดยผ่อนชำระเดือนละ 5,000 บาท ซื้อแล้วต้องซ่อมแซมและตกแต่งเฟอร์นิเจอร์อีก 200,000 บาท ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ 8,000 บาทต่อเดือน ค่าใช้จ่ายรายเดือนของห้องชุดนี้อยู่ที่ 800 บาทต่อเดือน

วิธีวิเคราะห์เพื่อคัดเลือกจะต้องนำข้อมูลต่างๆ มาคำนวณหาผลตอบแทนค่าเช่าในรูปเงินสด ออกมาให้ได้ก่อน ซึ่งแต่ละโครงการจะสามารถคำนวณได้ดังนี้

โครงการ ก. = [(12,000x12) - (1,400x12)-(8,000x12)] x 100 ÷ (25,000+200,000)

                    = 13.87% ต่อปี

โครงการ ข. = [(8,000x12) - (800x12) - (5,000x12)] x 100 ÷ (200,000+200,000)

                    = 6.60% ต่อปี

จากผลการวิเคราะห์ข้างต้นจะเห็นว่าผลตอบแทนค่าเช่าในรูปเงินสดของคอนโดฯ ทั้งสองแห่ง อยู่ในระดับสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากและผลตอบแทนจากการลงทุนตราสารหนี้ในปัจจุบันค่อนข้างมาก จึงสรุปได้ว่าการลงทุนคอนโดฯ สองแห่งนี้มีความน่าสนใจมากกว่าการลงทุนในเงินฝากและตราสารหนี้ และหากเปรียบเทียบกันระหว่างคอนโดฯ ทั้ง 2 แห่ง จะพบว่าโครงการ ก. น่าสนใจลงทุนกว่าโครงการ ข. มาก เนื่องจากโครงการ ก. ให้ผลตอบแทนค่าเช่าในรูปเงินสดสูงถึง 13.87% ต่อปี เทียบกับโครงการ ข. ที่ให้ผลตอบแทนเพียงแค่ 6.60% ต่อปีเท่านั้น

ซึ่งเป็นที่น่าสังเกตว่าผลตอบแทนที่นำมาใช้เปรียบเทียบนี้คิดเฉพาะผลตอบแทนส่วนที่จะได้จากค่าเช่าเท่านั้น ยังไม่รวมผลตอบแทนกำไรจากการขาย (Capital Gain) ที่มีโอกาสจะได้รับเมื่อเกิดการขายหรือเลิกลงทุนแต่อย่างใด