ส่อง 4 ตลาดอสังหาภาคเหนือ จังหวัดไหนน่าห่วง-สต็อคล้น

สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในภาพรวมยังคงต้องลุ้นว่าปิดสิ้นปีจะสามารถทำยอดขายได้แค่ไหน ยอดเป็นบวก ทรงตัว หรือติดลบเท่าไหร่ แต่ก่อนจะถึงบทสรุปตอนสิ้นปี มาดูแนวโน้มตลาดอสังหาใน 4 จังหวัดหลักในภาคเหนือว่าเป็นอย่างไรกันบ้าง

• เช็คอาการ 4 จังหวัดภาคเหนือ เชียงใหม่ เชียงราย พิษณุโลกและตาก ยอดซื้อขายบ้านเป็นอย่างไร
• บ้านเดี่ยวเหลือขายในเชียงใหม่ยังมีกว่า 4 พันหน่วยจากภาพรวม 9 พันหน่วย
• เกาะติดตัวเลขสต็อกบ้านเชียงรายยังน่าห่วง 

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC จัดทำรายงานสรุปผลการสำรวจดีมานด์และซ้พพลายโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายในช่วงครึ่งหลังปี 2562 ในพื้นที่จังหวัดของภาคเหนือ ได้แก่ จังหวัดเชียงใหม่ เชียงราย พิษณุโลก และตาก นับเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 หน่วย

เมื่อได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ส่งผลให้กำลังซื้อของคนในพื้นที่ลดลง แรงกระตุ้นจากคนนอกพื้นที่ก็หายไป เช่นเดียวกับกำลังซื้อของชาวต่างชาติ ทั้งหมดนี้มีผลกระทบโดยตรงต่ออุปสงค์ใน 4 พื้นที่ดังกล่าว และจะมีผลโดยตรงให้การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในพื้นที่ลดลงไป

ทั้ง  4 จังหวัด มีโครงการที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างขาย ประมาณ 17,843 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 5 ของ 26 จังหวัด ที่สำรวจในช่วงครึ่งหลังปี 2562 โดยแบ่งเป็นจังหวัดเชียงใหม่ จำนวน 11,465 หน่วย เชียงราย จำนวน 3,009 หน่วย พิษณุโลก จำนวน 2,595 หน่วย และตาก จำนวน 774 หน่วย

เชียงใหม่ บ้านเดี่ยวเหลือขายมากที่สุด

ในปี 2563 จะมีที่อยู่อาศัยเหลือขายในพื้นที่จังหวัดเชียงใหม่อยู่ในตลาดจำนวน 9,343 หน่วย ประกอบด้วยอาคารชุดจำนวน 2,050 หน่วย บ้านเดี่ยวจำนวน 4,321 หน่วย ทาวน์เฮ้าส์จำนวน 1,814 หน่วย บ้านแฝดจำนวน 1,025 หน่วย และอาคารพาณิชย์จำนวน 133 หน่วย

เมื่อพิจารณาเปรียบเทียบกับอัตราดูดซับที่ขยับขึ้นไปอยู่ที่ร้อยละ 3.4 ในครึ่งหลังปี 2562 พร้อมกับคาดการณ์ถึงจำนวนที่อยู่อาศัยใหม่เข้ามาในตลาดตามที่ศูนย์ข้อมูล ภายใต้เงื่อนไขกำลังซื้อที่ลดต่ำลงเช่นในปัจจุบัน คาดว่าในปี 2563 อัตราดูดซับจะเหลือประมาณสูงสุดไม่เกินร้อยละ 1.6

ในส่วนของการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยคาดการณ์ว่า การโอนกรรมสิทธิ์จะลดลงมาอยู่ที่ 12,156 หน่วย มูลค่าประมาณ 23,141 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยซึ่งมีมูลค่า 26,817 ล้านบาท โดยมูลค่าลดลงร้อยละ -14.6 ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงต่อเนื่องจาก 2561

จากภาพรวมดังกล่าวผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์การเสนอขาย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว และอาคารชุดพักอาศัยที่มีอัตราการดูดซับชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่องจากช่วงต้นปี 2562 และคาดว่าจะต่อเนื่องมาถึงปี 2563

เชียงราย สต็อกยังน่าห่วง

จังหวัดเชียงราย มีการสำรวจในพื้นที่  4 อำเภอหลัก ประกอบด้วยอำเภอเมืองเชียงราย เชียงแสน แม่สาย และเวียงชัย  ซึ่งสถานการณ์ภาพรวมครึ่งหลังปี 2562 จำนวนที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นค่อนข้างมาก โดยเพิ่มขึ้นจากครึ่งปีแรกร้อยละ 56.1 และเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 115.7 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า

ทั้งการเพิ่มขึ้นมาจาก 2 ส่วนประกอบกันคือ ที่อยู่อาศัยเหลือขายจากครึ่งปีแรกจำนวน 1,811 หน่วย และมีหน่วยเปิดขายใหม่อีกจำนวน 1,239 หน่วย  ส่งผลให้ครึ่งหลังปี 2562 มีที่อยู่อาศัยเสนอขายทั้งสิ้น 61 โครงการ รวม 3,009 หน่วย แบ่งเป็นบ้านจัดสรร จำนวน 2,946 หน่วย อาคารชุด 63 หน่วย นอกจากนี้ยังมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขาย ในครึ่งหลังปี 2562 จำนวน 449 หน่วย มูลค่า 1,528 ล้านบาท

ที่น่าสนใจคือ ในจำนวนดังกล่าวมีหน่วยสร้างเสร็จเหลือขายมากที่สุดในทำเลในเมืองเชียงรายอยู่ที่ 292 หน่วย และทำเลสนามบิน-ม.แม่ฟ้าหลวง จำนวน 112 หน่วย แม้ว่าทั้งสองทำเลจะเป็นทำเลที่ขายได้สูงสุดแต่ด้วยอัตราดูดซับที่ต่ำจึงยังคงเป็นทำเลที่ต้องระมัดระวังในการลงทุน

ในปี 2563 จะมีที่อยู่อาศัยเหลือขายในพื้นที่จังหวัดเชียงรายอยู่ในตลาดจำนวน 2,919 หน่วย ประกอบด้วย อาคารชุดจำนวน 57 หน่วย บ้านเดี่ยวจำนวน 1,359 หน่วย ทาวน์เฮ้าส์จำนวน 690 หน่วย บ้านแฝดจำนวน 262 หน่วย และอาคารพาณิชย์จำนวน 551 หน่วย ซึ่งเมื่อพิจารณาเปรียบเทียบกับอัตราดูดซับที่ขยับขึ้นไปอยู่ที่ 1.7 ในครึ่งหลังปี 2562 หากจำนวนที่อยู่อาศัยใหม่เข้ามาในตลาดตามที่ศูนย์ข้อมูลฯประมาณการไว้ ภายใต้เงื่อนไขกำลังซื้อที่ลดต่ำลงเช่นในปัจจุบัน คาดว่าในปี 2563 อัตราดูดซับจะเหลือประมาณสูงสุดจะอยู่ในระดับต่ำกว่าร้อยละ 1

การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยคาดการณ์ว่า การโอนกรรมสิทธิ์จะลดลงมาอยู่ที่ 2,783 หน่วย มูลค่าประมาณ 4,833 ล้านบาท จำนวนหน่วยอาจต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี แต่ในส่วนของมูลค่ายังสูงกว่าค่าเฉลี่ยซึ่งมีมูลค่า 4,408 ล้านบาท โดยมูลค่าลดลงร้อยละ -17.1 เป็นการปรับตัวลดลงจากปี 2561 ด้วยภาพรวมดังกล่าวผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์การเสนอขาย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว

พิษณุโลก หยุดเติมโครงการใหม่เข้าตลาด

ในส่วนของจังหวัดพิษณุโลก ช่วงครึ่งหลังปี 2562 จำนวนที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างการขายมีจำนวนหน่วยลดลงจากช่วงครึ่งแรกของปี 2562 ทั้งนี้เนื่องจากมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดเพียง 180 หน่วยเท่านั้น ส่งผลให้มีจำนวนที่อยู่อาศัยเสนอขายมีจำนวน  2,595 หน่วย ลดลงจากครึ่งปีแรกร้อยละ -0.8 และมีหน่วยเหลือขายจำนวน 2,461 หน่วย ลดลงจากครึ่งปีแรกร้อยละ -0.2 แต่เพิ่มจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าร้อยละ 20.3 โดยเป็นบ้านจัดสรร 2,461 หน่วย และ อาคารชุด 368 หน่วย

ส่วนในปี 2563 ประมาณการว่าจะมีที่อยู่อาศัยเหลือขายในพื้นที่จังหวัดพิษณุโลกอยู่ในตลาดจำนวน 2,521 หน่วย ประกอบด้วยอาคารชุดจำนวน 362 หน่วย บ้านเดี่ยวจำนวน 1,254 หน่วย บ้านแฝดจำนวน 531 หน่วย ทาวน์เฮ้าส์จำนวน 212 หน่วย และอาคารพาณิชย์จำนวน 162 หน่วย ซึ่งเมื่อพิจารณาเปรียบเทียบกับอัตราดูดซับจะมีอัตราที่ลดต่อลงต่อเนื่องจากปี 2561

โดยในครึ่งหลังปี 2562 พบอัตราดูดซับปรับลงมาอยู่ที่ร้อยละ 0.9 หากจำนวนที่อยู่อาศัยใหม่เข้ามาในตลาดตามที่ศูนย์ข้อมูลฯประมาณการไว้ ภายใต้เงื่อนไขกำลังซื้อที่ลดต่ำลงเช่นในปัจจุบัน คาดว่าในปี 2563 อัตราดูดซับจะเหลือประมาณสูงสุดจะอยู่ในระดับร้อยละ 1.1

ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยคาดการณ์ว่าการโอนกรรมสิทธิ์จะลดลงมาอยู่ที่ 2,085 หน่วย มูลค่าประมาณ 3,610 ล้านบาท จำนวนหน่วยอาจต่ำกว่าค่าเฉลี่ยแต่ในส่วนของมูลค่ายังสูงกว่าค่าเฉลี่ยซึ่งมีมูลค่า 3,304 ล้านบาท โดยมูลค่าลดลงร้อยละ -9.1 เป็นการปรับตัวลดลงจาก 2561 ด้วยภาพรวมดังกล่าวผู้ประกอบการมีการปรับกลยุทธ์โดยไม่เติมโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดหากมีการกระตุ้นกำลังซื้อในระดับที่เหมาะสมตลาดโดยรวมจะเข้าสู่ภาวะสมดุลในที่สุด

ตาก ตลาดบ้านเดี่ยวยังน่าห่วง

ในพื้นที่อำเภอเมืองตาก และแม่สอด จังหวัดตาก โดยมีที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างการขายช่วง ครึ่งหลังปี 2562 จำนวน 774 หน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงครึ่งแรกร้อยละ 62 ประกอบด้วย อาคารชุด 144 หน่วย บ้านเดี่ยว 477 หน่วย บ้านแฝด 76 หน่วย อาคารพาณิชย์ 39 หน่วย และทาวน์เฮ้าส์ 38 หน่วย  ซึ่งตลาดที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวยังเป็นตลาดหลัก  โดยพื้นที่อำเภอแม่สอดถือเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงสุด โดยเฉพาะในกลุ่มราคา 1.5 – 2 ล้านบาท

ประมาณการว่าในปี 2563 จะมีที่อยู่อาศัยเหลือขายในพื้นที่จังหวัดตากอยู่ในตลาดจำนวน 745 หน่วย ประกอบด้วยอาคารชุดจำนวน 116 หน่วย บ้านเดี่ยว จำนวน 474 หน่วย บ้านแฝด จำนวน 81 หน่วย ทาวน์เฮ้าส์ จำนวน 38 หน่วย และอาคารพาณิชย์ จำนวน 36 หน่วย ซึ่งเมื่อพิจารณาเปรียบเทียบกับอัตราดูดซับซึ่งมีอัตราที่ลดต่อลงต่อเนื่องจากปี 2561 จากร้อยละ 1.2 ลงมาอยู่ที่ร้อยละ 0.8 ในช่วงครึ่งหลังปี 2562 หากจำนวนที่อยู่อาศัยใหม่เข้ามาในตลาดตามที่ศูนย์ข้อมูลฯประมาณการไว้ ภายใต้เงื่อนไขกำลังซื้อที่ลดต่ำลงจากผลกระทบของการแพร่ระบาดไวรัสโควิด -19 มีการจำกัดด้านการค้าชายแดน การเดินทาง และการท่องเที่ยว คาดว่าในปี 2563 อัตราดูดซับจะลงมาในระดับสูงสุดไม่เกินร้อยละ 0.5 ในกลุ่มของบ้านเดี่ยว

ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยคาดการณ์ว่าการโอนกรรมสิทธิ์จะลดลงมาอยู่ที่ 751 หน่วย มูลค่าประมาณ 1,275 ล้านบาท จำนวนหน่วยอาจต่ำกว่าค่าเฉลี่ยแต่ในส่วนของมูลค่ายังสูงกว่าค่าเฉลี่ยซึ่งมีมูลค่า 1,134 ล้านบาท ในขณะที่จำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงร้อยละ -11.6 แต่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์จะลดลงประมาณร้อยละ 0.2 เนื่องจากเป็นการโอนกรรมสิทธิ์มีมีมูลค่าต่อรายสูงขึ้น ด้วยภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัดตากยังอยู่ในระดับที่ต้องเฝ้าระวังโดยเฉพาะตลาดบ้านเดียวแม้จะขายได้มากที่สุดแต่ก็ยังคงเหลือขายมากที่สุดเช่นเดียวกัน

เกาะติดความเคลื่อนไหวตลาดอสังหาทั่วประเทศและรายภูมิภาคได้ที่ Baania.com