ส่องกลยุทธ์ ‘ศุภาลัย’ รุกลงทุนภูมิภาค

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคเป็นตลาดที่มีทั้งโอกาสสำหรับการลงทุนและความเสี่ยงที่ต้องระมัดระวัง แม้ว่าความเป็นเมือง (Urbanization) ทั้งในแง่ของความเจริญในด้านต่างๆ และไลฟ์สไตล์ของคนเมืองจะแพร่ขยายไปในจังหวัดใหญ่ในภูมิภาคช่วยสร้างดีมานด์ใหม่ๆ ให้เพิ่มขึ้นในช่วงก่อนหน้าแล้วก็ตาม แต่การเติบโตทางด้านรายได้และจำนวนประชากรยังเป็นข้อจำกัดที่ทำให้ตลาดภูมิภาคยังเติบโตได้อย่างจำกัด

ประกอบกับ ภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว โดยเฉพาะราคาสินค้าเกษตรที่ตกต่ำ ทำให้ตลาดอสังหาฯในภูมิภาคยังมีปัญหาที่ยังแก้ไม่ตกมานานหลายปีจนบริษัทรายใหญ่ต่างถอยทัพชะลอการลงทุนในภูมิภาค ทิ้งผลกระทบต่อตลาดทั้งในเรื่องของราคาที่ดินปรับขึ้นอย่างผิดปกติจากการทุ่มซื้อในราคาที่แพงเกินจริง หรือสินค้าเหลือขายจากการเก็งกำไรตามกระแส เป็นต้น  

จนเมื่อทิศทางเศรษฐกิจเริ่มกลับมาเป็นบวก จากการลงทุนภาครัฐ การท่องเที่ยว และส่งออกที่กลับมาขยายตัวได้ดีจะส่งผลให้ราคาสินค้าเกษตรดีขึ้น ตลาดอสังหาฯในภูมิภาคจึงเริ่มมีสัญญาณของการฟื้นตัวอีกครั้ง แต่ก็ยังเป็นตลาดที่ต้องลงทุนอย่างระมัดระวัง ถ้าไม่เรียนรู้ตลาดให้ถ่องแท้และเข้าออกให้ถูกเวลาก็อาจจะเกิดปัญหาขึ้นได้เหมือนในช่วงที่ผ่านมา

แต่สำหรับ ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ไม่ว่าภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคจะเติบโตหรือชะลอตัว ก็ยังมีนโยบายขยายการลงทุนในภูมิภาคอย่างต่อเนื่อง แต่ก็เป็นการลงทุนที่เดินด้วยกลยุทธ์ที่รัดกุม ถูกต้อง และชัดเจน เพื่อให้การลงทุนในภูมิภาคมีความมั่นคงและยั่งยืน

“การออกไปลงทุนในต่างจังหวัดเป็นการเพิ่มศักยภาพการเติบโตอย่างยั่งยืน และเป็นการกระจายความเสี่ยง โดยนโยบายการลงทุนในภูมิภาคของบริษัทจะต้องเป็นจังหวัดที่มีศักยภาพ สามารถพัฒนาโครงการได้ 3 โครงการขึ้นไป ซึ่งก็ต้องดูในแง่ของการเติบโตทางเศรษฐกิจ รายได้ประชากร ของแต่ละจังหวัดประกอบกันไปด้วย จังหวัดไหนที่ยังไม่สามารถพัฒนาได้ 3 โครงการขึ้นไปก็ยังไม่เข้าไปลงทุน

โดยเฉลี่ยจังหวัดที่บริษัทเข้าไปลงทุนจะมีโครงการที่พัฒนาได้ต่อเนื่อง 3-6 โครงการ มี 4 จังหวัดที่สามารถพัฒนาได้ถึง 9-10 โครงการ” ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย กล่าวในโอกาสที่พาคณะสื่อมวลชนไปสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์และเยี่ยมชมโครงการของศุภาลัยที่จังหวัดอุบลราชธานี

นอกจากนี้ ศุภาลัย ยังสนับสนุนให้พนักงานบริษัทที่มีภูมิลำเนาอยู่ในจังหวัดที่จะไปลงทุนให้ย้ายกลับไปทำงานในบ้านเกิด ทำให้สามารถเข้าถึง และเข้าใจตลาดในภูมิภาคได้อย่างรวดเร็ว เช่น ทำให้รู้สิ่งที่คนพื้นที่ชอบและไม่ชอบในการอยู่อาศัย รู้ถึงพฤติกรรมในการซื้อที่เป็นความคุ้นเคยของแต่ละจังหวัดที่แตกต่างกันออกไป เป็นต้น สำหรับโครงการที่ลงทุนจะเน้นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์หรือทาวน์โฮม

“จังหวัดในภูมิภาคขนาดเมืองยังไม่ใหญ่ สามารถเดินทางเข้าเมืองได้ในเวลาอันรวดเร็ว ไม่มีปัญหาการจราจร และที่ดินยังไม่แพง ส่วนการลงทุนคอนโดมิเนียมจะเน้นเฉพาะเมืองใหญ่ เช่น ภูเก็ต เชียงใหม่ ชลบุรี เป็นต้น เนื่องจากที่ดินมีราคาแพง รถติด ทำให้คนต้องการอยู่คอนโดมิเนียมในเมืองมากขึ้น” ประทีป กล่าว

ปัจจุบัน ศุภาลัย มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใน 11 จังหวัด ได้แก่ เชียงใหม่ อุดรธานี ขอนแก่น อุบลราชธานี นครราชสีมา ชลบุรี ระยอง สงขลา สุราษฎร์ธานี นครศรีธรรมราช และภูเก็ต เป้าหมายปีนี้จะเพิ่มการลงทุนในจังหวัดเชียงรายเป็นจังหวัดที่ 12 โดยที่เริ่มเปิดขายในไตรมาส 2

ในปีนี้จังหวัดเป้าหมายของศุภาลัยในการขยายการลงทุน คือ จังหวัดทางภาคตะวันออก โดยเฉพาะที่ชลบุรี จะมีโครงการเปิดใหม่ 4-5 โครงการ รองรับกับโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกที่จะเกิดขึ้นในอนาคต โดยล่าสุดได้เป็นโครงการ ศุภาลัย พรีโม่ บางแสน ไปแล้วเมื่อปลายเดือนม.ค.ที่ผ่านมา แต่ในภาคใหญ่อย่างอีสานก็เป็นเป้าหมายที่ต้องเดินหน้าต่อเช่นกัน

“ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ภูมิภาคจะฟื้นตัวได้ช้ากว่าในกทม.เล็กน้อย โดยเฉพาะในภาคอีสานที่รายได้จะอิงกับราคาสินค้าเกษตรเป็นหลักแตกต่างจากภูเก็ต ชลบุรี ที่เป็นเมืองท่องเที่ยว และในจังหวัดภาคตะวันออกที่ยังได้แรงหนุนจากนโยบายโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก แต่ในภาคอีสานก็มีแนวโน้มที่ดีขึ้นต่อเนื่อง และยังมีข้อได้เปรียบในเรื่องของจำนวนประชากรที่มีมากกว่าภาคอื่น และราคาที่ดินที่สามารถพัฒนาโครงการได้ราคาที่ดีกว่า” ประทีปกล่าว

สำหรับจังหวัดในเขตภาคอีสานตอนใต้อย่างอุบลราชธานี ถือว่าเป็นจังหวัดที่มีศักยภาพซึ่งทางบริษัทมองเห็นถึงโอกาสในการขยายตัวและกระจายความเสี่ยงเพื่อเพิ่มศักยภาพการเติบโตอย่างยั่งยืนจึงได้มีการลงทุนพัฒนาโครงการไปแล้ว 4โครงการแนวราบในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ซึ่งก็กระแสตอบรับดีและเตรียมที่จะลงทุนอีก 1 โครงการเป็นโครงการที่ 5 ในช่วงครึ่งปีหลังนี้

ด้าน บุญชัย ชัยอนันต์บวร ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการสายงานโครงการภูมิภาค 2 บริษัท ศุภาลัย กล่าวขยายความเพิ่มว่า ทิศทางตลาดอสังหาฯในจังหวัดอุบลราชธานีมีโอกาสเติบโตอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากเป็นจังหวัดที่มีศักยภาพสูงในเขตภาคอีสานตอนใต้โดยในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา บริษัทมีอัตราการเติบโตเกือบ 50%  

“แม้ตลาดอสังหาฯในอีสานตอนใต้ยังทรงตัวต่อเนื่องจากปี 2559 แต่ก็เริ่มเห็นสัญญาณการขยายตัวซึ่งเป็นผลมาจากภาคเกษตร ภาคบริการและท่องเที่ยว ที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 4% รวมทั้งการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ จะเป็นปัจจัยบวกในการผลักดันตลาด”

ขณะเดียวกันการเกิดขึ้นของโครงสร้างพื้นฐานได้ส่งผลให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ยเกือบ 10% จากเมื่อ 3 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะทำเลบนถนนชยางกูร ตั้งแต่วารินชำราบไปจนถึงอำนาจเจริญ ระยะทาง 4-5 กิโลเมตร ปัจจุบันราคาอยู่ที่ราว 10-20 ล้านบาท/ไร่ ซึ่งการพัฒนาทาวน์โฮมต้นทุนที่ดินต้องไม่เกินไร่ละ 2 ล้านบาท ถ้ามากกว่านั้นต้องพัฒนาเป็นบ้านเดี่ยวหรือบ้านแฝด โดยปัจจุบันจะเริ่มเห็นผู้ประกอบการท้องถิ่นขยับมาทำบ้านในระดับ 5 ล้านบาทมากขึ้น

นอกจากอุบลราชธานีที่จะมีโครงการเพิ่มแล้ว บริษัทยังมีแผนเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มเติมในจังหวัดอุดรธานี และนครราชสีมา ได้แก่ ศุภาลัย ไพรด์ อุดรธานี มูลค่า 1,800 ล้านบาท ศุภาลัย การ์เด้นวิลล์ นครราชสีมา มูลค่า 640 ล้านบาท

ขณะที่ ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย กล่าวว่า ในปี 2561 บริษัทมีแผนเปิดตัว 13 โครงการใหม่ใน 12 จังหวัดภูมิภาค ซึ่งจะส่งผลให้สัดส่วนยอดขายในต่างจังหวัดเพิ่มขึ้นเป็น 30% ของเป้าหมายยอดขายของบริษัทที่  3.3 หมื่นล้านบาทจากปัจจุบันอยู่ที่ 24% แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 26% และคอนโด 4%

“ตลาดอสังหาฯในภูมิภาคยังมีโอกาสขยายตัวไปได้อีกมากซึ่งบริษัทยังมีที่ดินอีกหลายแปลงในหลายจังหวัดที่รอการพัฒนา และในปีนี้ได้วางงบซื้อที่ดินเพิ่มอีก 9,000 ล้านบาท ทั้งกรุงเทพฯปริมณฑลและหัวเมืองใหญ่ มูลค่าการพัฒนาอยู่ราว 6 หมื่นล้านบาท และคาดว่าในอีก 3 ปี สัดส่วนรายได้จากต่างจังหวัดจะเพิ่มขึ้นเป็น 35%” ไตรเตชะ กล่าวปิดท้าย