อสังหาเมืองท่องเที่ยวได้รับผลดีแค่ไหนจาก Travel Bubble

สถานการณ์การระบาดของโรค COVID-19 ส่งผลกระทบให้ธุรกิจโรงแรมต้องหยุดชะงักไปในช่วงตั้งแต่มกราคม-พฤษภาคม 2563 แม้จะเริ่มผ่อนคลายไปบ้างแล้วในช่วงที่ผ่านมาแต่ทุกอย่างก็ยังไม่ฟื้นตัวกลับสู่สภาวะปกติ ขณะที่ ตามแหล่งท่องเที่ยวไม่ได้มีเฉพาะโรงแรมเท่านั้นที่เปิดให้บริการ แต่ยังมีในส่วนของตลาดอสังหาริมทรัพย์เมืองท่องเที่ยวเป็นอีกตลาดที่ฮอตอย่างมากในช่วงที่หลายปีที่ผ่านมาทั้งในด้านดีมานด์และซัพพลาย ภายใต้สถานการณ์ของการปิดเมืองต้านโรคระบาดที่เกิดขึ้นนั้น  อสังหาเมืองท่องเที่ยวเป็นอย่างไรบ้าง

• สถานการณ์อสังหาเมืองท่องเที่ยวเป็นอย่างไรบ้างหลังเจอผลกระทบโควิด-19
• Travel Bubble การจับคู่ประเทศท่องเที่ยว มีผลอย่างไรบ้างกับเศรษฐกิจและตลาดอสังหาในแหล่งท่องเที่ยว

 

Travel Bubble 

ในเดือนมิถุนายน 2563 เริ่มมีการกล่าวถึงแนวทาง Travel Bubble หรือ การเปิดท่องเที่ยวแบบจับคู่เดินทางเฉพาะประเทศที่ควบคุมการระบาดของโควิด-19 ได้อย่างมีประสิทธิภาพที่จะนำมาใช้เพื่อกระตุ้นให้เกิดการเดินทางท่องเที่ยวและฟื้นระบบเศรษฐกิจของประเทศที่ร่วมมือ โดยที่วันนี้ยังไม่มีบทสรุปออกมาแน่ชัดว่าใช้ได้กับประเทศใดบ้าง

ในกรณี ออสเตรเลีย ได้มีการทำข้อตกลงจับคู่เดินทางกับนิวซีแลนด์ให้คนจากทั้งสองประเทศเดินทางเข้าสู่ประเทศได้โดยไม่ต้องกักตัวเป็นเวลา 14 วัน แต่หากเป็นประเทศอื่นแล้วยังต้องเข้มข้นในมาตรการเก็บตัวอยู่เช่นเดิม ส่วนประเทศไทย ยังคงต้องรอการประกาศใช้อย่างเป็นทางการจากหน่วยงานภาครัฐที่ดูแลอีกครั้ง

แนวทาง Travel Bubble จะมีส่วนกระตุ้นเม็ดเงินให้ธุรกิจโรงแรมและการท่องเที่ยวได้มากน้อยแค่ไหนยังคงต้องรอลุ้นว่าจะเป็นอย่างไร แต่นอกเหนือจากเรื่องการท่องเที่ยวแล้ว เมืองท่องเที่ยวสำคัญๆ ในไทยยังมีการลงทุนพัฒนาโครงอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายและการลงทุนอีกเป็นจำนวนมาก ไปดูกันว่า ตลาดอสังหาในกลุ่มนี้มีสถานการณ์เป็นอย่างไรบ้างในช่วงที่เจอกับความยากลำบากในครั้งนี้

เช็คสถานการณ์ตลาดวิลล่า ภูเก็ต

จากการสำรวจของ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ภูเก็ต จำกัด พบว่า กลุ่มผู้ซื้อวิลล่าในภูเก็ต ส่วนมากเป็นชาวต่างชาติโดยส่วนใหญ่พักอาศัยอยู่ในเอเชีย ทั้งจากประเทศจีน สิงค์โปร์ ฮ่องกง นอกจากนี้ยังมีชาวต่างชาติจากรัสเซีย ตะวันออกกลาง ชาวยุโรป ออสเตรเลีย และ นิวซีแลนด์

โดย วิลล่า ที่ได้รับความนิยมจะเป็นวิลล่าที่มีขนาดใหญ่ ประกอบด้วยห้องพักขนาดตั้งแต่ 3 ห้องนอนขึ้นไป ถึง 6 ห้องนอน แต่ในปัจจุบันความต้องการวิลล่าส่วนใหญ่เป็นวิลล่าขนาดกะทัดรัด 1-2 ห้องนอน  โดยรูปแบบการลงทุนปล่อยเช่าได้ และผู้ซื้อสามารถเข้าพักได้เป็นจำนวน 30 – 60 วัน ต่อปี แล้วแต่เงื่อนไขของแต่ละโครงการ

ในภาพรวมของตลาดวิลล่า 2 ห้องนอน ที่มีระดับราคาขายอยู่ระหว่าง 15 – 25 ล้านบาท ถัดมาเป็น วิลล่า 1 ห้องนอน ที่ระดับราคา 7 – 10 ล้านบาท ส่วนทำเลที่อยู่ในความนิยมของผู้ที่ต้องการซื้อบ้านจะอยู่บริเวณหาดบางเทา หาดกมลา หาดป่าตอง และ หาดราไวย์ เนื่องจากบริเวณดังกล่าวเป็นบริเวณที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ศูนย์การค้า ร้านอาหาร และผับ

สำหรับ วิลล่า ที่ขายดีจะอยู่ในบริเวณหาดบางเทา หาดกมลา และ หาดราไวย์ เป็นวิลล่าประเภท 2 ห้องนอน ส่วนวิลล่าที่ขายดีในบริเวณหาดป่าตอง คือ วิลล่า ประเภท 1 ห้องนอน

ในปี 2562 มีวิลล่าเปิดขายใหม่สูงสุดถึง 794 หน่วย จาก 23 โครงการ โดยวิลล่าที่เปิดขายใหม่ในปี 2562 ตั้งอยู่ที่หาดกมลา สูงถึงร้อยละ 44 รองลงมาได้แก่บริเวณหาดบางเทา และ หาดป่าตอง ในอัตราร้อยละ 20 และ 13 ตามลำดับ บริเวณหาดกมลามีจำนวนซัพพลายใหม่สูงที่สุดเนื่องจากมีโครงการวิลล่าที่เปิดขายเป็นโครงการใหญ่ประกอบด้วย จำนวนวิลล่ามากถึง 300 หน่วย

สำหรับ วิลล่าที่ขายได้แล้วเป็นจำนวน 2,965 หน่วย จากซัพพลายทั้งสิ้น 3,908 หน่วย โดยคิดเป็นอัตราการขายที่ร้อยละ 75.9  ทั้งนี้ แม้ว่าอัตราการขายจะลดลง แต่จำนวนหน่วยขายใหม่ของวิลล่าในภูเก็ตในปี 2562 เรียกว่าทำสถิติ สูงที่สุดในรอบ 8 ปี นับเป็นจำนวนหน่วยขายใหม่ 459 หน่วย หากเทียบกับจำนวนหน่วยขายเฉลี่ยต่อปีในระยะเวลา 7 ปี ที่ผ่านมา วิลล่าในภูเก็ตขายใหม่ในแต่ละปีเฉลี่ยอยู่ที่ปีละ 250 หน่วย

แนวโน้มตลาดวิลล่าในภูเก็ต ปี 2563 ภาพรวมตลาดคาดว่าจะชะลอตัว เนื่องจากสถานการณ์ โควิด 19 ชาวต่างชาติที่เดินทางเข้ามาในภูเก็ตมีจำนวนลดลงจากปีที่ผ่านมา ประเมินได้ว่าโครงการวิลล่าที่จะเปิดขายใหม่ในปี 2563 จะปรับตัวลดลง ขณะที่ดีมานด์ก็ปรับลดลงเช่นกัน ส่วนราคาขายวิลล่าในภูเก็ตมีแนวโน้มทรงตัว หรือ ลดลงเล็กน้อย

คอนโด ชะอำ-หัวหิน-เขาเต่า

กลุ่มผู้ซื้อคอนโด บริเวณชะอำ-หัวหิน-เขาเต่า ส่วนใหญ่เป็นคนกรุงเทพฯ มากถึง 90% เนื่องจากใช้ระยะเวลาในการเดินทางไม่นานนัก รวมทั้งมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เช่นห้างสรรพสินค้าชั้นนำ ร้านอาหาร โรงแรม สวนน้ำ ส่วนอีก 10% เป็นการซื้อจากชาวต่างชาติ ได้แก่ ชาวฝรั่งเศส อังกฤษ เยอรมัน สวิสเซอร์แลนด์ เนเธอร์แลนด์  

ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย สำรวจตลาดบริเวณชะอำ-หัวหิน-เขาเต่า ในเดือนพฤษภาคม 2563 พบว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในบริเวณโซนนี้ ค่อนข้างชะลอตัวจากสถานการณ์การระบาดของไวรัสโควิด-19

โดยจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ในช่วง 5 เดือนแรกของปีนี้อยู่ที่ 444 หน่วย หากคิดเฉพาะจำนวนหน่วยขายเฉลี่ยต่อปีของคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้ในช่วงระยะเวลา 4 ปีที่ผ่านมา พบว่ามีการขายได้เฉลี่ยปีละประมาณ 1,600 หน่วย

ทั้งนี้ ในช่วงกลางเดือนมีนาคม ถึง กลางเดือนพฤษภาคม พบว่าการขายคอนโดมิเนียมค่อนข้างชะลอตัวจากการที่ทางรัฐบาลกำหนดนโยบายห้ามการเดินทางข้ามพื้นที่ข้ามจังหวัด โดยตัวเลขที่พบในเดือนพฤษภาคม 2563 คอนโดมิเนียมในบริเวณชะอำ-หัวหิน-เขาเต่าขายไปได้แล้ว 23,044 หน่วย จากจำนวนหน่วยซัพพลายทั้งสิ้น 27,459 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ร้อยละ 84 เนื่องจากอุปทานใหม่ที่เข้ามาในช่วง 5 เดือนแรกของปีนี้มีจำนวนน้อยเพียง 238 หน่วย

โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่เป็นโครงการที่ทำการบริหารโดยเชนโรงแรมระดับ 5 ดาว จำนวนหน่วยเหลือขายของคอนโดมิเนียมบริเวณชะอำ-หัวหิน-เขาเต่า มีจำนวนหน่วยเหลือขายประมาณ 4,415 หน่วย คาดว่าหากไม่มีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาด หน่วยเหลือขายที่เหลือน่าจะต้องใช้เวลาขายอีกประมาณ 3 ปีจึงจะระบายสินค้าในตลาดได้ เฉพาะที่ชะอำ มีคอนโดมิเนียมเหลือขาย อยู่ที่ 3,119 หน่วย

ในด้านซัพพลายสะสมของคอนโดมิเนียมบริเวณชะอำ-หัวหิน-เขาเต่า ตั้งแต่ปี 2548 ถึง เดือนพฤษภาคม 2563 มีจำนวน 27,459 หน่วย โดยคอนโดมิเนียมโดยส่วนใหญ่ถึงร้อยละ 54 เป็นคอนโดมิเนียมที่ไม่เห็นวิวทะเล ส่วนคอนโดมิเนียมที่มองเห็นวิวทะเลมีอยู่ในอัตราส่วนร้อยละ 46 ของอุปทานทั้งหมด

สำหรับราคาเสนอขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เห็นวิวทะเลในบริเวณนี้อยู่ที่ประมาณ 132,000 บาท ต่อ ตารางเมตร โดยราคาขายมีการปรับตัวขึ้นในอัตราร้อยละ 0.3 จากปลายปี 2562 ส่วนราคาเสนอขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่ไม่เห็นวิวทะเลในบริเวณนี้มีระดับราคาเสนอขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 74,000 บาท ต่อ ตารางเมตร มีการปรับราคาขายเพิ่มขึ้นอัตราร้อยละ 0.4 จากปลายปี 2562

มาตรการกระตุ้นท่องเที่ยว

ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีเอ็มบี หรือ TMB Analytics ประเมินถึงสัญญาณจากต่างประเทศรวมทั้งไทยที่จะคลายล็อกดาวน์ประเทศในรูปแบบ Travel Bubble ได้ในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2563 ทำให้คาดการณ์ถึงตัวเลขทั้งปี 2563 นักท่องเที่ยวต่างชาติจะอยู่ที่ 9.3 ล้านคน และรายได้ลดลงเหลือ 4.3 แสนล้านบาท ลดลง 77.8%

จากนี้อาจต้องรอเวลาที่กำลังซื้อจากทั้งคนไทยและต่างชาติได้พลิกฟื้นกลับมาอยู่ในสถานการณ์ตามปกติสำหรับตลาดอสังหาในแหล่งท่องเที่ยว ขณะที่ยังมีตลาดอสังหาในภาพรวมทั่วประเทศที่น่าติดตาม อ่านที่ Baania