เคล็ดวิธีกำหนดค่าเช่าคอนโดฯ บ้าน อพาร์ตเมนต์อย่างชาญฉลาด

ฝันอันสูงสุดอย่างหนึ่งของคนที่มาใช้ชีวิตอยู่ในเชียงใหม่ก็คืออยากจะเป็น “Landlord” หรือเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ากัน เพราะสถานภาพแบบนี้ก็คือกุญแจสำคัญที่จะช่วยกรุยทางไปสู่การมีอิสรภาพทางการเงิน (Financial Freedom) ในอนาคตได้เป็นอย่างดี

แต่ปัญหาของการเริ่มต้นเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่พบเจอกันบ่อยๆ ก็คือพอได้มาแล้ว มักไม่รู้ว่าควรจะกำหนดค่าเช่าเท่าไหร่จึงจะเหมาะสม ถ้ากำหนดต่ำมากก็จะทำให้สูญเสียรายได้ไป แต่หากกำหนดสูงเกินไปก็จะเป็นผลให้หาผู้เช่ายาก เพราะคงไม่มีใครอยากจ่ายค่าเช่าแพงๆ กันหรอก

ในแวดวงการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มีเคล็ดวิธีง่ายๆ ที่ช่วยให้สามารถกำหนดค่าเช่าบ้าน คอนโดฯ อพาร์ตเมนต์ โรงแรมและหอพักอย่างชาญฉลาดได้ ซึ่งจะมีอยู่ด้วยกัน 5 วิธี ดังนี้

1.กำหนดค่าเช่าโดยเปรียบเทียบกับอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกัน คือเน้นเปรียบเทียบสิ่งของแบบเดียวกันในลักษณะส้มกับส้ม หรือไข่กับไข่ ซึ่งตามแนวคิดนี้ ความถูกต้องและน่าเชื่อถือจะขึ้นอยู่กับอสังหาฯ ที่เลือกนำมาใช้เปรียบเทียบเป็นสำคัญ โดยจะต้องอยู่ในกลุ่มเดียวกันและคล้ายคลึงกันด้วย

ตามแนวคิดนี้เชื่อว่าอสังหาฯ ต่างทำเลกันจะไม่สามารถเปรียบเทียบใดๆ ได้ ต้องเน้นเฉพาะที่อยู่ในทำเลเดียวกันเท่านั้น และต้องเป็นประเภทเดียวกัน ขนาดใกล้เคียงกัน และมีบริการที่เทียบเท่ากันด้วย

ตัวอย่างของบริการที่จำเป็นต้องแยกเปรียบเทียบเป็นกลุ่มก็เช่นในกลุ่มที่เป็นห้องเปล่าที่ไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกเลย หรือกลุ่มที่เป็นห้องที่ตกแต่งแล้วแต่ไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกประกอบ หรือในกลุ่มที่เป็นห้องที่ตกแต่งแล้วพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกประกอบ และอาจเป็นในกลุ่มที่เป็นห้องที่ตกแต่งแล้วพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกและมีบริการอื่นๆ ประกอบ ในลักษณะเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ เป็นต้น

2.กำหนดค่าเช่าโดยอิงจากมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ นิยมใช้กันมากกับการกำหนดค่าเช่าคอนโดฯ ที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ไม่สามารถหาคอนโดฯ คล้ายคลึงกัน หรือยูนิตอื่นๆ มาเปรียบเทียบได้ อาจเป็นกรณีของทำเลที่เพิ่งมีคอนโดฯ เกิดขึ้นเป็นโครงการแรก หรือเพิ่งมีการเสนอให้เช่าเป็นรายแรกๆ ซึ่งลักษณะแบบนี้การกำหนดค่าเช่านิยมอ้างอิงจากกฎกำปั้นทุบดินที่เรียกว่า “กฎ 1% (The 1% Rule)” กัน

กฎนี้บัญญัติว่า ค่าเช่าเบื้องต้นที่กำหนดขึ้นเป็นครั้งแรกควรเท่ากับ 1% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่นำมาให้เช่านั้น และเมื่อกำหนดค่าเช่าเริ่มแรกขึ้นมาได้แล้ว จะต้องนำมาปรับแต่งอีกที โดยพิจารณาจากความต้องการในการเช่า ณ จุดเริ่มต้น หากความต้องการมีมากก็ให้ปรับสูงขึ้น แต่ถ้ามีน้อยก็ให้ปรับลดลง

ยกตัวอย่างเช่นคอนโดฯ ห้องหนึ่งซื้อมาในราคา 1.5 ล้านบาท ถ้ากำหนดค่าเช่าโดยอ้างอิงจากกฎ 1% นี้ ค่าเช่าเริ่มต้นก็ควรกำหนดที่เดือนละ 1,500,000x1% = 15,000 บาท

3.กำหนดค่าเช่าโดยอิงจากขนาดเป็นตารางเมตร เป็นอีกวิธีที่นิยมใช้กันมากกับคอนโดฯ เช่นกัน โดยเฉพาะในกรณีที่ไม่สามารถหาคอนโดฯ ที่คล้ายคลึงกันมาเปรียบเทียบได้ หรือไม่แน่ใจกับความน่าเชื่อถือในการนำกฎ 1% มาใช้ 

ตัวอย่างเช่นต้องการกำหนดค่าเช่าคอนโดฯ ตกแต่งเสร็จขนาด 25 ตารางเมตร โดยเอามาเปรียบเทียบกันคอนโดฯ ที่ตกแต่งเสร็จแล้วขนาด 40 ตารางเมตร ซึ่งมีอัตราค่าเช่าอยู่ในระดับ 20,000 บาท

แนวทางกำหนดค่าเช่าของคอนโดฯ ขนาด 25 ตารางเมตร สามารถทำได้โดยคำนวณหาค่าเช่าต่อตารางเมตรของคอนโดฯ ตกแต่งเสร็จขนาด 40 ตารางเมตรขึ้นมาก่อน ซึ่งจะได้ค่าเช่าต่อตารางเมตร = 20,000/40 =  500 บาท จากนั้นให้เอา 25 ตารางเมตร ไปคูณ 500 บาทอีกทีก็จะได้ค่าเช่าของคอนโดฯ ตกแต่งเสร็จขนาด 25 ตารางเมตร = 500x25 = 12,500 บาท

4.กำหนดค่าเช่าโดยอิงจาก Rental Yield เฉลี่ยในพื้นที่ แนวคิดนี้แม้ค่อนข้างยุ่งยากแต่ก็เป็นวิธีที่น่าเชื่อมากกว่าวิธีอื่น ซึ่งปกติจะต้องอาศัยการลงพื้นที่สำรวจข้อมูลราคาอสังหาริมทรัพย์ และค่าเช่าที่พึงเก็บได้จากผู้เช่า เพื่อหาค่า Rental Yield เฉลี่ยในพื้นที่ออกมาให้ได้ก่อน จากนั้นจะนำค่าเฉลี่ยดังกล่าว มาคิดย้อนกลับให้กลายเป็นค่าเช่าที่เหมาะสมอีกที

ตัวอย่างเช่นจากการสำรวจในพื้นที่พบว่าในคอนโดฯ คล้ายๆ กันในบริเวณนั้นมีอัตราค่าเช่าพึงได้รับทั้งปีต่อราคาขาย หรือ Gross Rental Yield เฉลี่ยอยู่ที่ 6% หากคอนโดฯ ที่ต้องการกำหนดค่าเช่า มีราคาซื้อขายอยู่ที่ 1,000,000 บาท นั่นหมายถึงว่าค่าเช่าที่พึงได้รับทั้งปี = 1,000,000x6% = 60,000 บาทต่อปี หรือคิดเป็นค่าเช่าเดือนละ 60,000/12 = 5,000 บาท

5.กำหนดค่าเช่าโดยอิงจากต้นทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มา การกำหนดค่าเช่าวิธีนี้จะทำโดยนำต้นทุนค่าซื้อบวกเข้ากับค่าใช้จ่ายในการโอน ค่าตกแต่ง ต่อเติมและปรับปรุงต่างๆ ได้เท่าไหร่นำมาคูณกับอัตราผลตอบแทนที่ต้องการจากการลงทุนในแต่ละปี ก็จะได้ค่าเช่าเบื้องต้นรายปี

จากนั้นนำมาหารด้วย 12 เพื่อให้ออกมาเป็นค่าเช่าเบื้องต้นรายเดือน และนำค่าเช่าเบื้องต้นนั้นมาปรับปรุงอีกที โดยบวกเพิ่มค่าส่วนกลางและค่าใช้จ่ายที่ต้องเสียอื่นๆ เข้าไป ซึ่งจะทำให้ได้ค่าเช่ารายเดือนที่พึงเก็บจากผู้เช่าในที่สุด

ตัวอย่างการกำหนดค่าเช่าตามแนวคิดนี้ก็เช่น ต้นทุนค่าซื้อห้องชุดรวมค่าโอนและค่าตกแต่งอยู่ที่ 1,135,000 บาท ถ้าต้องการได้รับผลตอบแทนจากค่าเช่าปีละ 6% ดังนั้นค่าเช่าเบื้องต้นทั้งปี ควรอยู่ในระดับ 1,135,000x6% = 68,100 บาท หรือคิดเป็นค่าเช่าเบื้องต้นรายเดือน = 68,100 ÷ 12 = 5,675 บาท

ซึ่งค่าเช่าเบื้องต้นที่หาออกมาได้นี้จะต้องถูกนำมาปรับปรุง โดยนำค่าส่วนกลางและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เจ้าของต้องเสียเพิ่มเติม เช่น ค่าเบี้ยประกันภัยอาคาร ค่าธรรมเนียมตรวจสอบอาคาร ค่าประกันมิเตอร์น้ำ ไฟ มาบวกเพิ่มเข้าไป ซึ่งหลังปรับปรุงแล้วจะทำให้ได้อัตราค่าเช่าที่เหมาะสมอยู่ที่ประมาณ  6,300 บาท

ข้อควรระวังอย่างหนึ่งของการกำหนดค่าเช่าแบบนี้ก็คือมักมีโอกาสผิดพลาดได้ค่อนข้างสูง เนื่องจากเน้นมองเฉพาะต้นทุนการได้มา และต้นทุนการถือครองในคอนโดฯ เป็นสำคัญ ซึ่งละเลยไม่ได้พิจารณาปัจจัยด้านตลาดอื่นๆ ด้วย

 

ผู้เขียน  : อนุชา กุลวิสุทธิ์

กูรูด้านการเงินและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ที่ปรึกษาอิสระ วิทยากรและอาจารย์พิเศษ

มีพ็อกเก็ตบุ๊คด้านการเงิน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์