เคล็ดวิธีจองซื้อคอนโดฯ สร้างใหม่แบบไม่เสี่ยง
ช่วงนี้ในเชียงใหม่เรากำลังมีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ เกิดขึ้นอย่างดาษดื่น ทั้งที่เป็นของบริษัทมหาชนขนาดใหญ่ และของนักพัฒนาในท้องถิ่น โครงการแต่ละแห่งล้วนมีทำเลและองค์ประกอบที่น่าสนใจด้วยกันทั้งนั้น จึงเชื่อว่าคงจะมีผู้อ่านหลายคนทีเดียวได้เข้าไปจองซื้อกันไว้บ้างแล้ว
อย่างไรก็ตามด้วยเหตุที่คอนโดฯ ใหม่แทบทั้งหมดล้วนเป็นการขายก่อนสร้าง โดยอาศัยเพียงการโชว์รูปสวยงามจากในโบรชัวร์เป็นสำคัญ แถมช่วงการขายนิยมทำกันในขณะที่โครงการยังไม่ผ่านการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ยังไม่มีใบอนุญาตก่อสร้าง ซึ่งช่วงเวลานี้ยังไม่มีธนาคารให้การสนับสนุนทางการเงินใดๆ
พฤติกรรมการทำตลาดเช่นนี้ยังผลให้การจองซื้อคอนโดฯ ใหม่ทุกโครงการ ไม่ว่าจะเป็นของบริษัทใหญ่ หรือมีชื่อเสียงมากเพียงใดก็ตาม ล้วนมีความเสี่ยงในเรื่องการก่อสร้างเหมือนๆ กันหมด คือจองซื้อแล้วอาจสร้างไม่ได้ สร้างผิดแบบ หรือสร้างแล้วพอส่งมอบอาจผิดจากเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญา ซึ่งปัญหาแบบนี้พบเห็นกันเสมอในกรุงเทพฯ
ปัญหาจึงอยู่ตรงที่ว่าเมื่อตัดสินใจซื้อคอนโดฯ สร้างใหม่แล้ว หากเกิดปัญหาเช่นนี้ขึ้นมา ตัวเราในฐานะผู้ซื้อจะทำอย่างไรดี และจะมีสิทธิเรียกร้องอะไรตามกฎหมายได้บ้าง
เพื่อเป็นการเตรียมการรับมือปัญหาต่างๆ เหล่านี้ไว้แต่เนิ่นๆ ในโอกาสนี้จึงขอพามารู้จักกับสิทธิต่างๆ ทางกฎหมายกัน โดยในปัจจุบันผู้จองซื้อคอนโดมิเนียมจะมีสิทธิได้รับความคุ้มครองทางกฎหมายใน 2 ช่องทางด้วยกัน ดังนี้
ช่องทาง 1 คุ้มครองผ่านทางคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ที่ประกาศให้ธุรกิจขายห้องชุดเป็นหนึ่งในธุรกิจที่ควบคุมสัญญา ตั้งแต่ปี 2543 ดังนั้นหากใครก็ตามมีปัญหาถูกละเมิดสัญญาหรือได้รับความไม่เป็นธรรมจากการซื้อคอนโดฯ และรวมถึงที่อยู่อาศัยอื่นๆ ก็สามารถร้องเรียนได้โดยตรงที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.)
ทั้งนี้ในกรณีผู้ประกอบธุรกิจไม่สามารถดำเนินโครงการอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมให้แล้วเสร็จภายในกำหนดสัญญา หรือคาดหมายได้ว่าจะไม่แล้วเสร็จภายในกำหนด สคบ.จะให้การคุ้มครองผู้บริโภคใน 2 แนวทาง ดังนี้
แนวทางแรก ให้ผู้บริโภคมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเลยก็ได้ และมีสิทธิเรียกเงินที่ได้ชำระไปแล้วทั้งหมดคืน พร้อมดอกเบี้ยในอัตราเดียวกับเบี้ยปรับที่ทางผู้ประกอบธุรกิจกำหนด ในกรณีที่ผู้บริโภคเป็นฝ่ายผิดนัดชำระหนี้ และไม่ตัดสิทธิที่จะฟ้องเรียกค่าเสียหายอย่างอื่นอีกด้วย
และแนวทางที่สอง หากผู้บริโภคไม่ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญา ผู้บริโภคมีสิทธิเรียกเบี้ยปรับเป็นรายวันตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา ซึ่งต้องไม่ต่ำกว่าร้อยละ 0.01 และเมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินร้อยละ 10 ของราคาห้องชุดที่จะซื้อขายกัน
แต่ถ้าผู้บริโภคใช้สิทธิในการปรับครบร้อยละ 10 ของราคาห้องชุดแล้ว ผู้ประกอบธุรกิจยังไม่สามารถก่อสร้างอาคารชุดได้ทันกำหนดตามสัญญาอีก ผู้บริโภคมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายตามแนวทางแรกได้ เช่นกัน
ช่องทาง 2 คุ้มครองผ่านบทบัญญัติในกฎหมายอาคารชุด ทั้งนี้ในพระราชบัญญัติอาคารชุดฉบับแก้ไขล่าสุด ที่บังคับใช้ตั้งแต่ 4 กรกฎาคม 2551 มีบทบัญญัติที่ให้การคุ้มครองสิทธิผู้ซื้อหลายประเด็นด้วยกัน ดังนี้
ประเด็นแรกคือกำหนดให้สัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด จะต้องทำตามแบบสัญญามาตรฐานที่ทางการกำหนดให้เท่านั้น หากไม่ได้ทำตามแบบที่กำหนดและไม่เป็นคุณต่อผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุด จะถือว่าสัญญาส่วนนั้นไม่มีผลใช้บังคับ และหากฝ่าฝืนจะมีโทษปรับสูงสุดถึง 100,000 บาท
ทั้งนี้ในสัญญาจะซื้อจะขายมาตรฐานนี้จะให้สิทธิผู้ซื้อสามารถโอนสิทธิตามสัญญาให้กับบุคคลอื่นๆ ได้อย่างเสรีโดยไม่มีเงื่อนไข พูดง่ายๆ ก็คือหลังจากจองซื้อแล้ว ผู้ซื้อจะสามารถขายเปลี่ยนชื่อในสัญญาได้ตามต้องการ โดยเจ้าของโครงการจะไม่สามารถเรียกร้องเงินค่าเปลี่ยนสัญญาใดๆ ได้เลย
ข้อกำหนดส่วนนี้เองทำให้โครงการส่วนใหญ่นิยมเลี่ยงกฎหมาย เพื่อให้ตัวเองยังคงมีสิทธิเรียกเก็บค่าเปลี่ยนสัญญาได้อยู่ โดยใช้การดึงเวลาไม่ยอมออกสัญญาจะซื้อจะขายให้ซักที แต่จะออกให้เฉพาะสัญญาจองซื้อเท่านั้น
นอกจากนั้นจุดน่าสนใจอีกประเด็นหนึ่งในกฎหมายฉบับนี้ก็คือ กฎหมายยังระบุให้ข้อความหรือภาพที่โฆษณา หรือหนังสือชักชวนให้ถือเสมือนเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญาซื้อขายห้องชุดด้วย
ทั้งนี้หากข้อความหรือภาพใดมีความหมายขัดหรือแย้งกับข้อความในสัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญาซื้อขายห้องชุด จะต้องตีความไปในทางที่เป็นคุณแก่ผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุดเท่านั้น ด้วยเหตุนี้เองทุกครั้งที่จองซื้อคอนโดฯ ใหม่สิ่งสำคัญที่ละเลยไม่ได้ก็คือจะต้องเก็บเอกสารและใบโฆษณาทุกอย่างของโครงการไว้เป็นอย่างดี ไม่ให้สูญหายไปไหน