ไนท์แฟรงค์ ชี้ตลาดบ้านราคา 10 ล้านขึ้นไปยังบวก ชานเมืองความต้องการเพิ่มขึ้น

นายณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ตลาดบ้านระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการขยายตัวของอุปทานเพิ่มขึ้น แม้ภาพรวมเศรษฐกิจในประเทศยังคงอยู่ในสภาวะการฟื้นตัว แต่ตลาดบ้านกลุ่มนี้ยังคงมีทิศทางเติบโตสวนกระแสอย่างมีนัยยะสำคัญ สะท้อนจากความต้องการของผู้ซื้อบ้านในกลุ่มนี้ที่มีความต้องการซื้อบ้านในโครงการ Pre-sale จนหลายโครงการสร้างเสร็จไม่ทันขาย อันเนื่องมาจากกลุ่มผู้ซื้อบ้านในระดับนี้ยังคงมีรายได้ที่มั่นคงและอยู่ในช่วงที่ต้องการเปลี่ยนสภาพแวดล้อมที่อยู่อาศัยใหม่หรือซื้อเป็นบ้านหลังที่ 2 และ 3 ส่งผลให้ความต้องการในบ้านกลุ่มนี้มีค่อนข้างสูง โดยย่านที่บ้านกลุ่มนี้เติบโตได้ดีในช่วงเวลานี้ส่วนใหญ่จะอยู่ในส่วนต่อขยายของกรุงเทพฯ (โซนกรุงเทพฝั่งตะวันออก, โซนกรุงเทพฝั่งตะวันตก, โซนกรุงเทพฝั่งเหนือ) ซึ่งยังคงมีที่ดินผืนใหญ่ในการพัฒนาและการคมนาคมที่เอื้ออำนวยให้การเดินทางเข้ามายังศูนย์กลางธุรกิจได้อย่างสะดวก

ใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน

จำนวนใบอนุญาตบ้านในระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ที่ได้รับการอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน (ทั้งโครงการ) พบว่าการอนุญาตจัดสรรที่ดินสำหรับกลุ่มบ้านที่มีระดับราคาขาย 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่ปี 2560 ถึง ครึ่งปีแรก 2565 มีจำนวนทั้งสิ้น 11,032 หน่วย โดยในครึ่งปีแรก 2565 นี้พบว่ามีใบอนุญาตจัดสรรที่ดินในกลุ่มนี้ อยู่ที่ 945 หน่วย

อุปทาน

อุปทานสะสมของที่อยู่อาศัยแนวราบระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป มีอุปทานสะสมตั้งแต่ปี พ.ศ. 2557 ถึงปัจจุบันอยู่ที่ 20,794 หน่วย โดยปีอุปทานใหม่ที่เพิ่มเข้ามาในครึ่งปีแรกมีจำนวน 943 หน่วย โดยอุปทานส่วนใหญ่ 3 อันดับ อยู่ในระดับราคา10 – 20 ล้านบาท คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 47 รองลงมาได้แก่ระดับราคา 21 – 30 ล้านบาท และ ระดับราคา มากกว่า 50 ล้านบาท คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 27 และ 10 ตามลำดับ

อุปสงค์

ณ ครึ่งปีแรก 2565 พบว่าบ้านระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป มีหน่วยขายสะสมทั้งสิ้น 17,283 หน่วย จากอุปทานทั้งหมด 20,794 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ร้อยละ 83 อัตราการขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 6 จากสิ้นปี 2564 และเพิ่มขึ้นร้อยละ 14 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้าที่ร้อยละ 69

โดยในครึ่งปีแรกพบว่ามีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่มีทั้งสิ้น 1,944 หน่วย โดยหน่วยขายได้ดังกล่าวสะท้อนให้ให้เห็นถึงความต้องการบ้านในระดับนี้ที่มีการเติบโตได้ดีต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2561 และเพิ่มขึ้นมาเรื่อยๆ โดยใน ช่วงครึ่งปีแรกของปี 2564 ซึ่งมีหน่วยขายอยู่ที่ 1,813 หน่วย โดยหน่วยขายได้ซึ่งหากเทียบกับหน่วยขายได้ในครึ่งปีนี้มีจำนวนที่ใกล้เคียงและคาดว่าในช่วงสิ้นปีจะมีหน่วยขายสูงที่สุดเมื่อเทียบกับทุกปีที่ผ่านผ่านมา

โดยบ้านที่มีระดับราคาขายระหว่าง 10-20 ล้านบาท มีอุปสงค์สูงสุดเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 9,813 หน่วย รองลงมาคือบ้านที่มีระดับราคาขายระหว่าง 21 - 30 ล้านบาท และ 31 - 40 ล้านบาท มีอุปสงค์อยู่ที่ 3,098 หน่วย และ 2,278 หน่วยตามลำดับ ในส่วนของอัตราการขายที่สูงสุด คือ บ้านระดับราคาสูงกว่า 100 ล้านบาท เนื่องจากอุปทานที่มีอยู่จำกัด ทำให้อัตราการขายสูงที่สุด ซึ่งมีอัตราการขายอยู่ในอัตราร้อยละ 91 รองลงมาได้แก่ บ้านระดับราคาระหว่างช่วง 41-50 ล้านบาท และ 51 - 60 ล้านบาท อัตราการขายที่เท่ากันอยู่ในอัตราร้อยละ 90 ส่วนบ้านระดับราคา 61-70 ล้านบาท เป็นระดับราคาที่มีอุปสงค์ต่ำที่สุด

โดยระดับบ้านที่มีความต้องการสูงที่สุดคือบ้านที่มีระดับราคาขายระหว่าง 10 -20 ล้านบาท ยังเป็นกลุ่มที่ได้รับการตอบรับที่ดี โดยกลุ่มผู้ซื้อจะเป็นกลุ่มที่ต้องการขยายครอบครัวให้ใหญ่ขึ้นซึ่งประกอบด้วยเจ้าของธุรกิจส่วนตัว หรือกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ประสบความสำเร็จ รวมถึงกลุ่มคนไทยที่อยู่ต่างประเทศซื้อเก็บเพื่อใช้พักผ่อนในช่วงมาเมืองไทย ในขณะที่กลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติที่สนใจซื้อบ้านมากที่สุดคือกลุ่มคนจีนที่แต่งงานกันคนไทยหรืออาจจะซื้อผ่านตัวแทนและในนามนิติบุคคล โดยกลุ่มผู้ซื้อเหล่านี้ยังมีสภาพคล่องและรายได้สูงและส่วนใหญ่จะซื้อเป็นเงินสดประมาณร้อยละ 80

แนวโน้ม

สถานการณ์ตลาดบ้านระดับราคา 10 ล้านขึ้นไปในครึ่งปีหลัง คาดว่าจะมีทิศทางที่เป็นบวก สืบเนื่องจากกำลังซื้อที่ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง เพราะเป็นกลุ่มที่เน้นอยู่อาศัยจริง ในช่วงครึ่งปีหลัง ผู้ประกอบการยังคงเน้นจับตลาดบ้านกลุ่มนี้และยังเปิดตัวโครงการใหม่ขึ้นมาเรื่อยๆ เพราะยังมั่นใจในดีมานด์ของตลาดกลุ่มนี้ โดยปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดนี้ยังไปต่อได้คือสภาพแวดล้อมที่เอื้ออำนวยและให้ความสะดวกในการดำเนินชิวิต ซึ่งจะเห็นว่ากลุ่มบ้านในระดับราคานี้ได้ขยายตัวออกไปในพื้นที่ส่วนต่อขยายของกรุงเทพฯ (Extension Business District: EBD) และยังได้รับการตอบรับที่ทีต่อผู้ซื้อ สะท้อนให้เห็นถึงพฤติกรรมในการอยู่อาศัยและการซื้อที่อยู่อาศัยของคนเมืองที่เปลี่ยนไป อันเนื่องมาจากโครงการบ้านในเมืองที่มีราคาที่สูง กลุ่มผู้ซื้อจึงมองหาบ้านหรูในพื้นที่ที่ไกลออกไปจากศูนย์กลางธุรกิจ แต่ยังคงสามารถเข้าเมืองได้สะดวกจากเส้นทางคมนาคมที่เกิดขึ้นใหม่ ทำให้โครงการที่อยู่ในย่านชานเมืองหรือส่วนต่อขยายได้รับความสนใจค่อนข้างมาก โดยย่านกรุงเทพฯ กรีฑาตัดใหม่กำลังเป็นย่านที่มีการพัฒนาบ้านแนวราบโดยเฉพาะบ้านในระดับราคา 10 ล้านขึ้นไป โดยย่านนี้ถือว่าเป็นย่านที่มีศักยภาพที่คาดว่าจะเป็นดาวเด่นในอนาคตเพราะกำลังมีการพัฒนาเกิดขึ้นรองรับการอยู่อาศัย อาทิ โรงเรียนนานาชาติ สนามกอล์ฟ และคอมมิวนิตี้มอล์ที่จะมาเป็นสิ่งอำนวยความสะดวกในย่านนี้ อย่างไรก็ดีนอกจากทำเลที่ดีมีสภาพแวดล้อมที่น่าอยู่และการคมนาคมที่สะดวกแล้ว ปัจจัยสำคัญของการเลือกซื้อบ้านคือ การมีพื้นที่ใช้สอยที่กว้างขวาง ปลอดภัยและมีความเป็นส่วนตัวต่อผู้อยู่อาศัย