“ธนารักษ์ฯ” เผยราคาประเมินเชียงใหม่ขยับ 6.7% ช้างคลานพุ่งตร.ว.ละ 2.5 แสน

หลังจากที่กรมธนารักษ์ได้ประกาศราคาประเมินที่ดินฉบับใหม่รอบบัญชีปีพ.ศ.2559-2562 ทั่วประเทศ สำหรับพื้นที่จังหวัดเชียงใหม่ปรับขึ้นที่ร้อยละ 6.71% เป็นไปตามที่สำนักงานธนารักษ์พื้นที่เชียงใหม่ได้คาดไว้ HBG ฉบับนี้จึงติดตามสถานการณ์ด้านราคาประเมินที่ดินจังหวัดเชียงใหม่ในแต่ละพื้นที่ โดย คุณยงยุทธ เรืองภัทรกุล ธนารักษ์พื้นที่เชียงใหม่ เป็นผู้ให้ข้อมูลพร้อมเปิดเผยแผนงานของสำนักงาน ธนารักษ์พื้นที่เชียงใหม่ในปีงบประมาณนี้

ราคาประเมินที่ดินเชียงใหม่รอบบัญชีปี 2559-2562 พุ่ง 6.7%

การปรับราคาประเมินที่ดินรอบบัญชีปีพ.ศ.2559-2562 ของจังหวัดเชียงใหม่ เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.7เนื่องจากมีการขยายตัวของเมืองรวมถึงราคาซื้อขายที่ดิน, ผังเมือง และนโยบายหรือการลงทุนของภาครัฐ โดยพื้นที่ที่มีการปรับเพิ่มขึ้นส่วนใหญ่จะอยู่รอบอำเภอเมืองเชียงใหม่ ได้แก่ อำเภอหางดง, อำเภอสารภี, อำเภอดอยสะเก็ด, อำเภอสันกำแพง และอำเภอสันทราย ส่วนอำเภอที่มีการปรับราคาที่ดินสูงสุดได้แก่ อำเภอพร้าว ปรับขึ้นร้อยละ 19.9 รองลงมาคืออำเภอดอยสะเก็ด ปรับขึ้นร้อยละ 19.3 อำเภอสันทรายและสันกำแพงเพิ่มขึ้นร้อยละ 11.4

สำหรับราคาประเมินที่ดินตามทางหลวงแผ่นดินสายหลักที่มีการปรับราคาสูงสุด 5 อันดับ ได้แก่      
1.ที่ดินติดทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 1317 (สายเชียงใหม่-บ้านสหกรณ์) ในเขตตำบลแช่ช้าง อำเภอสันกำแพง ราคาประเมินเดิมอยู่ที่ตารางวาละ 2,500 บาท เป็นตารางวาละ 11,000 บาท หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 340

2.ที่ดินติดทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 121 (สายเลี่ยงเมืองเชียงใหม่) ในเขตตำบลสันกลาง อำเภอสันกำแพง ราคาประเมินเดิมอยู่ที่ตารางวาละ 4,500 บาท เป็นตารางวาละ 15,500 บาท หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 244

3.ที่ดินติดทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 121 (สายเลี่ยงเมืองเชียงใหม่) ในเขตเทศบาลเมืองต้นเปา อำเภอสันกำแพง ราคาประเมินเดิมอยู่ที่ตารางวาละ 5,000บาท เป็นตารางวาละ 15,500 บาท หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 210

4.ที่ดินติดทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 1317 (สายเชียงใหม่-บ้านสหกรณ์) ในเขตตำบลสันกำแพง อำเภอสันกำแพง ราคาประเมินเดิมอยู่ที่ตารางวาละ 6,000 บาท เป็นตารางวาละ 12,000 บาท หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 100

5.ที่ดินติดถนนหนองฮ่อ ซอย 15, ซอยชมดอย และซอยเคียงดอย ในเขตอำเภอเมืองเชียงใหม่ ราคาประเมินเดิมอยู่ที่ตารางวาละ 10,000 บาท เป็นตารางวาละ 20,000 บาท หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 100

ย่านช้างคลานนำโด่ง ตารางวาละ 250,000 บาท

พื้นที่ที่มีการปรับราคาประเมินที่ดินสูงสุดยังอยู่ที่ถนนท่าแพ, ถนนช้างคลาน, ถนนวิชยานนท์, ตลาดวโรรส และตลาดต้นลำไย ราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ตารางวาละ 250,000 บาท รองลงมาเป็นถนนศรีดอนไชย ราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ตารางวาละ 210,000 บาท ถนนข่วงเมรุ ราคาประเมินอยู่ที่ตารางวาละ 200,000 บาท ถนนช้างม่อย ราคาประเมินอยู่ที่ต่างรางวาละ 180,000 บาท ซึ่งราคาไม่มีการเปลี่ยนแปลงจากรอบที่ผ่านมา

สำหรับถนนนิมานเหมินท์ราคาประเมินอยู่ที่ตารางวาละ 180,000 บาท เพิ่มจากเดิมร้อยละ 20 และย่านตลาดเมืองใหม่ ราคาประเมินอยู่ที่ตารางวาละ 120,000 บาท เพิ่มจากเดิมร้อยละ 9 ส่วนถนนเจริญประเทศ, ถนนโชตนา, ถนนมณีนพรัตน์, ถนนมหิดล, ถนนราชวงศ์ และถนนวิสุทธิวงศ์ราคาประเมินอยู่ที่ตารางวาละ 120,000 บาท ซึ่งราคาไม่มีการเปลี่ยนแปลงจากรอบที่ผ่านมา ส่วนพื้นที่ที่มีราคาประเมินที่ดินต่ำสุดอยู่ที่อำเภอกัลยาณิวัฒนาและอำเภอแม่แจ่ม ราคาประเมินตารางวาละ 10 บาท เนื่องจากพื้นที่ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ป่าสงวนและอยู่ห่างไกล

“ราคาตลาด” มีผลต่อการพัฒนาเมือง

ราคาประเมินที่ดินที่มีการปรับตัวสูงขึ้นมีผลต่อการพัฒนาเมือง อาจส่งผลให้การลงทุนด้านที่อยู่อาศัยขยายตัวออกไปยังชานเมืองมากขึ้นเพื่อเป็นการลดต้นทุนด้านราคาที่ดินซึ่งราคาประเมินที่ดิน       แทบไม่มีผลต่อการพัฒนาเมืองเท่ากับราคาตลาดปัจจุบัน เพราะราคาประเมินที่ดินมีมูลค่าประมาณร้อยละ 70-80 ของราคาตลาดเท่านั้น การตั้งราคาประเมินในแต่ละครั้งมีความพยายามที่จะประเมินให้ราคาใกล้เคียงกับราคาตลาดมากที่สุด ซึ่งจะผ่านการสำรวจข้อมูลนำมาพิจารณาประกอบกับข้อมูลการขึ้นทะเบียนกับกรมที่ดิน 3 ปีย้อนหลัง ก่อนทำการวิเคราะห์และประเมินเป็นราคา

พ.ร.บ.จัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ส่วนตัวคิดว่าพ.ร.บ.จัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนี้เป็นกฎหมายที่ดี มีวัตถุประสงค์เพื่อจะจัดเก็บภาษี เพื่อสร้างความเป็นธรรมในสังคม, ช่วยลดช่องว่างให้กับคนยากจน กระจายการถือครองที่ดินจากคนรวยสู่คนระดับกลางและระดับล่าง เพราะหากมีการกว้านซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไร ก็จะทำให้ราคาที่ดินสูง ส่งผลให้คนระดับกลางหรือคนยากจนไม่สามารถซื้อได้ ซึ่งหากมีการชะลอร่างพ.ร.บ.จัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างก็เป็นเรื่องน่าเสียดาย เพราะประเทศที่เจริญแล้วจะมีกฎหมายนี้ออกมาใช้เพื่อจัดเก็บภาษีและลดการถือครองที่ดินเพื่อเก็งกำไรและใช้ประโยชน์ให้เต็มที่ และคาดหวังว่า พ.ร.บ.ฉบับนี้จะเกิดขึ้นจริงในอนาคต

ตั้งเป้าประเมินที่ดินรายแปลงเชียงใหม่ 25 อำเภอ ภายในปี 2560

          จากนโยบายของกรมธนารักษ์มีแผนจะประเมินราคาที่ดินเป็นรายแปลงให้ครบ 32 ล้านแปลง      ทั่วประเทศปัจจุบันทำไปแล้วกว่า 8 ล้านแปลง โดยจะเร่งประเมินให้ครบภายในปี 2560 ปัจจุบันสำนักงาน ธนารักษ์พื้นที่เชียงใหม่ได้ดำเนินการประเมินราคาที่ดินรายแปลงในเขตอำเภอเมืองเชียงใหม่, อำเภอ      สันป่าตอง, อำเภอแม่วาง, อำเภอดอยหล่อ, อำเภอจอมทอง และอำเภอฮอดเรียบร้อยแล้ว และมีแผนที่จะประเมินราคาที่ดินรายแปลงอีก 4 อำเภอ ภายในปีงบประมาณ 2559 ได้แก่ อำเภอแม่ริม, อำเภอ         ดอยสะเก็ด, อำเภอสันกำแพง และอำเภอแม่ออน ต่อด้วย 15 อำเภอที่เหลือ เพื่อให้ครบ 25 อำเภอของจังหวัดเชียงใหม่ภายในปีงบประมาณ 2560

ทั้งนี้การประเมินราคาที่ดินเป็นรายแปลงส่วนหนึ่งเพื่อเป็นการรองรับพ.ร.บ.จัดเก็บภาษีที่ดินและ  สิ่งปลูกสร้างที่จะเกิดขึ้นในอนาคต แต่แม้จะไม่มีพ.ร.บ.จัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหากมีการประเมินรายแปลงจะทำให้ราคาประเมินมีความใกล้เคียงกับราคาตลาดและสามารถจัดเก็บภาษีทั่วถึงและเป็นธรรมมากยิ่งขึ้น

การเปลี่ยนแปลงราคาประเมินที่ดินเชียงใหม่อาจไม่มีผลต่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มากนัก เพราะราคาประเมินที่ดินยังต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงเกือบเท่าตัว ซึ่งการถือครองที่ดิน    ส่วนใหญ่เป็นของกลุ่มทุนท้องถิ่นที่เก็บไว้เก็งกำไรหรือให้เช่าในราคาสูง ทำให้เป็นที่น่าจับตามองหาก พ.ร.บ.จัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเกิดขึ้น จะมีการกระจายการถือครองที่ดินจากคนรวยสู่คนยากจนหรือไม่ ตลอดจนการใช้ประโยชน์ที่ดินจะคุ้มค่า และสร้างความเป็นธรรมให้กับสังคมได้อย่างไร นับเป็นเรื่องที่ต้องติดตามกันต่อไป...